جدول المحتويات
- التأهيل لإعادة التمويل
- خيارات لإعادة التمويل
- 1. طلب تعديل القرض
- 2. فتح HELOC الجديد
- 3. الحصول على قرض جديد للأسهم الرئيسية
- 4. إعادة تمويل الرهن العقاري الجديد الأول
- الخط السفلي
عندما تحصل على حد ائتمان لأسهم المنزل (HELOC) ، يكون لديك أولاً فترة سحب تدوم عادةً 10 سنوات. خلال هذا الوقت ، يمكنك اقتراض الأموال حسب الحاجة وإجراء مدفوعات منخفضة الفائدة فقط على ما اقترضته. العديد من أصحاب المنازل يفعلون ذلك بالضبط.
ومع ذلك ، بعد انتهاء فترة السحب ، لم يعد بإمكانك الاقتراض من خطك وعليك البدء في دفع الفائدة المطفأة بالكامل والمدفوعات الرئيسية. تُعرف هذه المرحلة الثانية بفترة السداد التي تبلغ عادة 20 عامًا. هذا يعني أن مدفوعاتك الشهرية يمكن أن تكون أعلى بكثير مما كانت عليه خلال فترة السحب ، وسيواجه العديد من مالكي المنازل صدمة الدفع.
تتمثل إحدى طرق حل مشكلة صدمة الدفع في إعادة تمويل HELOC ، وهناك عدة طرق للقيام بذلك. تشرح هذه المقالة كيفية التأهيل ، ما هي خياراتك ، وإيجابيات وسلبيات كل منها.
التأهيل لإعادة تمويل HELOC الخاص بك
إعادة تمويل HELOC يشبه أخذ أو إعادة تمويل الرهن العقاري الأول. يجب أن تكون مؤهلاً بناءً على دخلك ، ونفقاتك ، وديونك ، وأصولك ، مما يعني توفير مستندات ، مثل دفع الأجور ، ونماذج W-2 ، والإقرارات الضريبية ، وبيانات الرهن العقاري ، ومعرف الصورة ، وإثبات التأمين وأي مستندات أخرى يراها المكتتب ضروري.
للحصول على أدنى معدلات الفائدة ، ستحتاج إلى الحصول على درجة "جيدة جدًا" إلى "استثنائية" فيكو: في مكان ما في النطاق من 740 إلى 850. قد تتأهل بنتيجة تصل إلى 620 ، ولكنك ستدفع أكثر من ضعف سعر الفائدة لشخص لديه درجة ممتازة ، وقد تجد صعوبة أكبر في العثور على مقرض يعمل معك.
ستحتاج أيضًا إلى امتلاك ما يكفي من الأسهم في منزلك بعد إخراج القرض الجديد من أجل تلبية إرشادات المقرض بشأن نسبة القروض إلى القيمة مجتمعة - وهي نسبة يتم احتسابها بقسمة الإجمالي المقترض على قيمة العقار. سيسمح بعض المقرضين لمالكي المنازل ذوي القروض الممتازة باقتراض ما يصل إلى 100٪ من قيمة منازلهم ، ولكن من الشائع أن تكون قادرًا على اقتراض 80٪ إلى 90٪ فقط. إليك مثال على كيفية تحديد ذلك:
- قيمة العقار: 300000 $ رصيد الرهن العقاري الأول: 190،000 $ رصيد HELOC: 50،000 $ إجمالي المقترض: 240،000 $ قرض مشترك بقيمة: 80٪ حقوق ملكية المنزل: 20٪
في هذه الحالة ، بافتراض أنك تريد فقط إعادة تمويل رصيد HELOC الحالي الخاص بك ولا تريد الاقتراض أكثر ، يجب أن تكون قادرًا على العثور على مقرض سيعمل معك ، خاصةً إذا كان لديك رصيد جيد. أيضًا ، كلما زاد عدد الأسهم التي تملكها ، انخفض معدل الفائدة الخاص بك.
خيارات لإعادة تمويل HELOC الخاص بك
هناك أربع طرق لإعادة تمويل حد ائتمان منزلك. إليك خياراتك وإيجابيات وسلبيات كل منها:
1. طلب تعديل القرض
كيف يعمل: اتصل بمقرضك واشرح أنك ستواجه صعوبة في سداد مدفوعاتك عندما تنتهي فترة السحب. اسأل ما إذا كان بإمكان المقرض العمل معك لتغيير شروط القرض بطريقة تجعل دفعاتك الشهرية ميسورة التكلفة ، حتى لا تتخلف عن السداد. لدى بنك أوف أمريكا ، على سبيل المثال ، برنامج للمساعدة في الأسهم المنزلية يمنح أصحاب المنازل المؤهلين فترة أطول أو سعر فائدة منخفض أو كليهما إذا عانوا من ضائقة مالية مثل فقدان الدخل أو الطلاق.
الايجابيات: تعديل القرض قد يكون خيارك الوحيد إذا كنت تحت الماء.
سلبيات: المقرضين ليست ملزمة بتعديل القرض الخاص بك ، لذلك قد لا يكون هذا الخيار متاحا لك. إذا كان الأمر كذلك ، فسوف يتعين عليك إثبات أنه يمكنك سداد القرض المعدل. توقف كل من برنامجي المساعدة لأصحاب المنازل الذين يعانون من صعوبات ، برنامج Home Affordable Second Lien Modification و FHA Short Refinance ، عن قبول المتقدمين الجدد في نهاية عام 2016.
2. فتح HELOC الجديد
كيف تعمل: يمكنك طرد العلبة من خلال البدء من جديد بفترة سحب جديدة وفترة سداد جديدة فقط.
الإيجابيات: إنه يشتري لك بعض الوقت لتحسين وضعك المالي إذا كنت تكافح من أجل تلبية احتياجاتك ولا تريد التخلف عن سداد قرضك الحالي.
السلبيات: ستضطر إلى سداد القرض يومًا ما. كلما طالبت في سدادها ، زادت الفائدة التي ستدين بها ، وكلما ارتفعت قيمة مدفوعات الفائدة والفوائد المستهلكة بالكامل كل شهر. أيضًا ، الدخول في فترة سحب جديدة يجعل من السهل الاستمرار في الاقتراض. إذا كنت تقوم بإعادة التمويل لأنك تشعر بالقلق من سداد HELOC الحالي ، فإن آخر شيء تريد القيام به هو إضافة الدين الخاص بك.
كما رأيت بالفعل ، من الصعب معرفة إجمالي تكاليف الاقتراض أو مدفوعاتك الشهرية مع HELOC لأنك تقترض قليلاً هنا وهناك وقد يتقلب سعر الفائدة. علاوة على ذلك ، عندما تبدأ فترة سداد HELOC الجديدة ، قد تكون أسعار الفائدة أعلى مما هي عليه اليوم ، مما يجعل هذه المدفوعات الشهرية أكبر.
(لمزيد من المعلومات ، راجع ماذا تفعل إذا لم تستطع سداد قرض أسهم المنزل.)
3. الحصول على قرض جديد للأسهم الرئيسية
كيف تعمل: يمكنك تحويل رصيد HELOC ذي الأسعار المتغيرة إلى قرض أسهم منزل بسعر فائدة ثابت. يمكنك أن تستغرق ما يصل إلى 20 أو 30 عامًا لسداد رصيدك.
الايجابيات: تنهي دورة الاقتراض المستمر من خلال الحصول على مبلغ مقطوع لتسديد HELOC ، وتحصل على معدل فائدة ثابت مع دفعات شهرية ثابتة. تأكد من معرفتك لتكاليف الاقتراض طويلة الأجل وعاملها في الخطة المالية طويلة الأجل لأسرتك.
السلبيات: لقد توقف بعض المقرضين عن تقديم قروض الأسهم المنزلية ، لذلك فإن التسوق في جميع أنحاء المكان سيستغرق بذل المزيد من الجهد أكثر مما فعل للعثور على HELOC. ومع ذلك ، فهي متوفرة ، خاصة إذا كنت على استعداد للنظر إلى ما وراء أكبر البنوك - وهو ما ينبغي عليك فعله على أي حال لأن المؤسسات المالية الكبيرة لا تملك بالضرورة أفضل الأسعار أو خدمة العملاء الأكثر كفاءة. أيضًا ، ضع في اعتبارك أنه كلما طالت مدة القرض ، انخفضت المدفوعات الشهرية ، ولكن كلما زادت الفائدة التي ستدفعها.
4. إعادة تمويل الرهن العقاري الجديد الأول
كيف تعمل: بدلاً من مجرد إعادة تمويل HELOC ، يمكنك إعادة تمويل HELOC والرهن العقاري الأول الخاص بك إلى قرض واحد: الرهن العقاري الأول الجديد.
الايجابيات: يمكنك الحصول على أدنى أسعار الفائدة المتاحة. تميل معدلات الرهن العقاري الأولى إلى أن تكون أقل من أسعار قروض الرهن العقاري لأنك إذا تخلفت عن سداد مدفوعات منزلك ، فإن بنكك في الرهن العقاري الأول كان لديه رهن على العائدات المتأتية من بيع منزلك المحجوب. في السوق حيث تكون معدلات HELOCs وقروض الأسهم المنزلية 5.90٪ و 5.57٪ ، على التوالي ، قد تكون معدلات الرهون العقارية الثابتة الأولى لمدة 30 عامًا و 15 عامًا 4.73 ٪ و 4.16 ٪ ، على التوالي. على افتراض أنك تعيد تمويلك برهن عقاري أول ذو سعر ثابت ، ستحصل أيضًا على ثبات في المدفوعات الشهرية المتساوية ومعرفة إجمالي تكاليف الاقتراض مقدماً ، تمامًا كما تفعل مع خيار قرض الأسهم المنزلية الذي تمت مناقشته أعلاه.
سلبيات: قد يعني أخذ الرهن العقاري الأول دفع تكاليف إغلاق أعلى بكثير مما تفعله عن طريق إعادة التمويل إلى قرض HELOC أو منزل جديد للأسهم.
الخط السفلي
قد تكون قادرًا على الحصول على مدفوعات شهرية أكثر بأسعار معقولة على HELOC من خلال تعديل قرض أو إعادة تمويل إلى HELOC جديد أو إعادة تمويل قرض لأسهم المنزل أو إعادة تمويل برهن عقاري جديد. استكشف خياراتك مع العديد من المقرضين لمعرفة الإمكانية التي توفر أفضل مزيج من القدرة على تحمل التكاليف على المدى القصير وأقل النفقات الممكنة على المدى الطويل وتكاليف الإغلاق.
(للاطلاع على قراءة ذات صلة ، راجع كيف يعمل خيار HELOC ذي السعر الثابت ، وقروض الأسهم المنزلية ، وهيلوكس ، الطريقة الأكثر ذكاءً للاستفادة من أسهم منزلك ، وإعادة تمويل قرض الأسهم المنزلية: دليل إرشادي ، 5 أسباب لعدم استخدام منزلك خط ائتمان الأسهم ، إعادة التمويل مقابل قرض الأسهم الرئيسية ، اختيار قرض الأسهم المنزلية أو خط الائتمان ، هل خصم خط ائتمان منزلك (HELOC) معفي من الضرائب؟ ، سوء الائتمان؟ هل لا يزال بإمكانك الحصول على قرض الأسهم المنزلية ، والرهن العقاري مقابل قرض الأسهم الرئيسية: كيف تختلف ، ماذا تفعل إذا لم تتمكن من سداد قرض الأسهم الرئيسية)
