نسبة مصروفات التشغيل (oer)

ما هي نسبة مصروفات التشغيل (OER)؟

في العقارات ، تمثل نسبة المصروفات التشغيلية (OER) مقياسًا لتكلفة تشغيل قطعة من الممتلكات مقارنةً بالدخل الذي تحققه الملكية. يتم احتسابها بقسمة مصروفات التشغيل للممتلكات (مطروحًا منها الاستهلاك) على إجمالي إيرادات التشغيل ويتم استخدامها لمقارنة نفقات الممتلكات المماثلة. يجب أن يبحث المستثمر عن الأعلام الحمراء ، مثل ارتفاع تكاليف الصيانة أو دخل التشغيل أو المرافق التي قد تردعه عن شراء عقار معين.

نطاق نسبة مصروفات التشغيل هو الأكثر مثالية بين المستويات من 60 ٪ إلى 80 ٪ ، كلما كان ذلك أفضل ، كلما كان ذلك أفضل.

الماخذ الرئيسية

• تمثل نسبة مصروفات التشغيل مقياسًا لمدى ربحية جزء من الدخل الحقيقي بالنسبة للمستثمر. يتم حسابه بقسمة جميع مصاريف التشغيل ناقصًا الاستهلاك على الدخل التشغيلي. مطلوب انخفاض الموارد التشغيلية المفتوحة لأنه يعني أن المصروفات يتم تقليلها بالنسبة للإيرادات..

صيغة OER هي:

$OER=\frac{\text{إجمالى تكاليف التشغيل}-\text{الاستهلاك}}{\text{إجمالي الإيرادات}}$ OER = إجمالي الإيرادات - مصاريف التشغيل الإجمالية - الاستهلاك

كيفية حساب OER

نسبة نفقات التشغيل

من أجل حساب الموارد التعليمية المفتوحة للعقار ، تحتاج إلى معرفة نفقات التشغيل. يشمل ذلك جميع أنواع الرسوم والتكاليف المتكبدة كتكاليف عادية لممارسة الأعمال. ستحتاج أيضًا إلى حساب مصاريف إهلاك العقار ، والتي ستختلف حسب طريقة المحاسبة المحددة المستخدمة.

ماذا تخبرك نسبة المصروفات التشغيلية؟

قد يساعد حساب الموارد المفتوحة على مدى عدد من السنوات المستثمر في ملاحظة اتجاهات الملكية في نفقات التشغيل. إذا زادت تكاليف العقار سنويًا بمعدل أكبر من الدخل ، تزداد قيمة الموارد التعليمية المفتوحة سنويًا أيضًا. لذلك ، قد يخسر المستثمر المزيد من المال كلما امتلك العقار.

عند امتلاك مبنى سكني ، يجب على المستثمر تحديد الوظائف الشاغرة باستخدام دخل إيجار فعال ، أو دخل إيجار محتمل مطروحًا منه الشواغر وخسائر الائتمان ، بدلاً من دخل الإيجار المحتمل. نظرًا لأن إدارة الشواغر مدرجة في الإدارة الفعالة للممتلكات ، فإن تضمين الوظائف الشاغرة في الموارد التعليمية المفتوحة يعطي صورة أكثر دقة عن مصروفات التشغيل ويظهر فيها التحسينات. على سبيل المثال ، من المرجح أن يكون للوظيفة التي تتم إدارتها بشكل سيء معدلات شغور أعلى ، وهو ما سينعكس في الموارد التعليمية المفتوحة.

يتم تضمين رسوم إدارة الممتلكات ، والمرافق ، وإزالة القمامة ، والصيانة ، والتأمين ، والإصلاحات ، وضرائب الممتلكات والتكاليف الأخرى في نسب مصروفات التشغيل. تشمل نفقات التشغيل الإضافية التي يجب على المستثمرين إدراجها في الموارد التعليمية المفتوحة ، رسوم إدارة الممتلكات ، والمناظر الطبيعية ، ورسوم المحاماة ، وتأمين المالك ، وتأمين العقار الأساسي. تساعد هذه التكاليف في تشغيل العقار على أساس يومي. لهذا السبب ، يتم استبعاد مدفوعات القروض وتحسينات رأس المال والممتلكات الشخصية من نفقات التشغيل.

انخفاض الموارد التعليمية المفتوحة يعني عادة أن الممتلكات تدار بكفاءة وأكثر ربحية للمستثمرين ، وأن أقل من دخل العقار يغطي تكاليف التشغيل والصيانة. إذا كان العمل قابلًا للتطوير ، فيجوز للمالك زيادة الإيجار على كل وحدة دون زيادة كبيرة في مصروفات التشغيل. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن لـ OER إظهار الأماكن التي قد تحدث فيها مشكلات محتملة ، مثل زيادة فواتير الخدمات ، بحيث يمكن للمستثمرين حل المشكلات بسرعة أكبر وحماية مستويات أرباحهم.

مثال على كيفية استخدام الموارد التعليمية المفتوحة

خذ مثالًا افتراضيًا ، حيث يمتلك المستثمر أ مبنى سكني متعدد الأسر ويحقق إيجارًا بقيمة 65000 دولار شهريًا. يدفع المستثمر أيضًا 50000 دولار لتغطية مصاريف التشغيل ، بما في ذلك مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ، والضرائب ، والمرافق ، وما إلى ذلك. من المتوقع أن تنخفض قيمة العقار بمقدار 85،000 دولار هذا العام.

لذلك ، يمكن حساب الموارد التعليمية المفتوحة السنوية على النحو التالي:

$\frac{}{(65،000\times 12)}=66٪$ (65000 × 12) = 66٪

هذا يعني أن مصروفات التشغيل تستهلك ما يقرب من ثلثي الإيرادات الناتجة عن هذه الخاصية.

الفرق بين OER وسعر الحد الأقصى

يستخدم معدل الرسملة (أو معدل الحد الأقصى) في عالم العقارات التجارية للإشارة إلى معدل العائد المتوقع توليده على عقار استثماري عقاري. يشار إليها في الغالب باسم "معدل الحد الأقصى" ، ويتم احتساب هذا القياس على أساس الدخل الصافي الذي من المتوقع أن ينتج عنه العقار. يتم استخدامه لتقدير العائد المحتمل للمستثمر على الاستثمار في سوق العقارات.

يمثل الحد الأقصى لمبلغ الحد الأقصى للعائد خاصية على مدى فترة أفق سنة واحدة على افتراض أن يتم شراء الممتلكات نقدا وليس على سبيل الاعارة. يتم تعريفه بواسطة الصيغة:

$\text{<strong>معدل الحد الأقصى</strong>}<strong>=</strong>\text{<strong>صافي الدخل التشغيلي</strong>}<strong>÷</strong>\text{<strong>القيمة السوقية الحالية</strong>}$\ text {Cap rate} = \ text {net دخل التشغيل} div \ text {القيمة السوقية الحالية} معدل الحد الأقصى = صافي إيرادات التشغيل value القيمة السوقية الحالية

على الرغم من أنه يشبه OER من حيث قياس ربحية العقار الاستثماري ، إلا أنه يختلف في أن OER يستخدم إجمالي الإيرادات بدلاً من صافي الدخل ويضع ذلك في المقام. OER أيضا لا تأخذ في الاعتبار القيمة السوقية للعقار.

قيود OER

هناك عيبان في الموارد التعليمية المفتوحة للمستثمرين العقاريين. أولاً ، لأنها لا تتضمن القيمة السوقية للعقار (كما هو الحال مع سعر الحد الأقصى) ، فهي لا تبلغ المستثمر بالقيمة النسبية للعقار عند الشراء أو البيع. إنه يتحدث فقط عن كفاءة العمليات الجارية. وبالتالي ينبغي أن تستخدم جنبا إلى جنب مع شيء مثل معدل الحد الأقصى عند تقييم الاستثمار العقاري.

وثانياً ، نظرًا لأنه يمكن حساب الاستهلاك بعدة طرق مختلفة ، يمكن تحديد قيمة الموارد المفتوحة باستخدام طريقة أكثر ملاءمة في حساب الاستهلاك.