صافي دخل التشغيل - تعريف نوي

ما هو صافي الدخل التشغيلي؟

صافي دخل التشغيل (NOI) هو حساب يستخدم لتحليل ربحية الاستثمارات العقارية المدرة للدخل. تعادل NOI جميع الإيرادات من العقار ، مطروحًا منها جميع مصروفات التشغيل الضرورية بشكل معقول. NOI هو رقم قبل الضريبة ، يظهر في بيان الدخل والتدفق النقدي للممتلكات ، والذي يستثني مدفوعات رأس المال والفوائد على القروض ، والنفقات الرأسمالية ، والاستهلاك ، والإطفاء. عند استخدام هذا المقياس في الصناعات الأخرى ، يشار إليه باسم "الأرباح قبل الفوائد والضرائب" ، والتي تعني "الأرباح قبل الفوائد والضرائب".

الماخذ الرئيسية

يقيس صافي دخل التشغيل ربحية العقار المدر للدخل قبل إضافة أي تكاليف من التمويل أو الضرائب. يمكن التعامل مع مصروفات التشغيل المستخدمة في مقياس NOI إذا قام مالك العقار بتأجيل أو تسريع بعض بنود الدخل أو المصاريف. لا يشمل مقياس NOI النفقات الرأسمالية.

صيغة NOI هي:

$\begin{matrix} صافي الدخل التشغيلي = R R - O E \\ أين: \\ R R = إيرادات العقارات \\ O E = نفقات التشغيل \end{matrix} \ تبدأ {محاذاة} & \ text {صافي إيرادات التشغيل} = RR - OE \\ & \ textbf {where:} \ & RR = \ text {real estateenue} \ & OE = \ text {نفقات التشغيل} \ \ إنهاء {} الانحياز$ صافي إيرادات التشغيل = RR − OEwhere: RR = إيرادات العقارات = مصروفات التشغيل

صافي الدخل التشغيلي

ماذا يخبرك أمة الإسلام؟

صافي دخل التشغيل هو طريقة تقييم يستخدمها المتخصصون العقاريون لتحديد القيمة الدقيقة للممتلكات المدرة للدخل. لحساب أمة الإسلام ، يجب خصم مصروفات تشغيل العقار من الدخل الناتج عن العقار.

بالإضافة إلى إيرادات الإيجار ، قد تحقق المنشأة أيضًا إيرادات من وسائل الراحة مثل هياكل وقوف السيارات وآلات البيع ومرافق غسيل الملابس. تشمل نفقات التشغيل تكاليف تشغيل المبنى وصيانته ، بما في ذلك أقساط التأمين والرسوم القانونية والمرافق وضرائب الممتلكات وتكاليف الإصلاح ورسوم الحراسة. لا يتم تضمين النفقات الرأسمالية ، مثل تكاليف نظام تكييف الهواء الجديد للمبنى بالكامل ، في الحساب.

تساعد NOI المستثمرين العقاريين على تحديد معدل الرسملة ، الأمر الذي يساعدهم بدوره في حساب قيمة العقار ، مما يتيح لهم مقارنة العقارات المختلفة التي قد يفكرون في شرائها أو بيعها.

بالنسبة إلى العقارات الممولة ، يتم استخدام أمة الإسلام أيضًا في نسبة تغطية الديون (DCR) ، والتي تخبر المقرضين والمستثمرين ما إذا كان دخل العقار يغطي نفقات التشغيل ومدفوعات الديون. يتم استخدام أمة الإسلام أيضًا لحساب مضاعف الدخل الصافي والعائد النقدي على الاستثمار وإجمالي العائد على الاستثمار.

مثال على كيفية استخدام صافي الدخل التشغيلي

دعنا نفترض أنك تمتلك خاصية تجني سنوياً 120،000 دولار من العائدات ، وتتحمل 80،000 دولار في مصاريف التشغيل. في هذه الحالة ، سيكون لها عائد استثمار ناتج قدره 40،000 دولار (120،000 - 80،000 دولار). إذا كان الإجمالي سالبًا ، حيث تكون مصروفات التشغيل أعلى من الإيرادات ، فإن النتيجة تسمى الخسارة التشغيلية الصافية (NOL).

يعتمد الدائنون والمقرضون التجاريون اعتمادًا كبيرًا على أمة الإسلام لتحديد إمكانات توليد الدخل للممتلكات التي سيتم رهنها ، حتى أكثر من عامل تاريخ ائتمان المستثمر في قراراتهم. ببساطة: هذا المقياس يساعد المقرضين بشكل أساسي في تقييم القيمة الأولية للعقار ، من خلال التنبؤ بتدفقاتها النقدية. إذا اعتبرت عقارًا مربحًا ، يستخدم المقرضون أيضًا هذا الرقم لتحديد حجم القرض الذي هم على استعداد لتقديمه. من ناحية أخرى ، إذا أظهرت الخاصية خسارة تشغيلية صافية ، فمن المحتمل أن يرفض المقرضون طلب الرهن العقاري للمقترض ، على الفور.

يمكن لمالكي العقارات التلاعب بنفقات التشغيل الخاصة بهم عن طريق تأجيل نفقات معينة مع تسريع الآخرين. يمكن أيضًا زيادة أمة الإسلام عن طريق زيادة الإيجارات والرسوم الأخرى ، مع تقليل نفقات التشغيل الضرورية في الوقت نفسه. كمثال على هذا الأخير ، فكر في سيناريو حيث يتنازل مالك الشقة عن إيجار المستأجر السنوي بقيمة 12000 دولار ، مقابل ذلك المستأجر الذي يعمل كمدير عقارات. إذا كان مالك الشقة يدفع في العادة لمدير المبنى راتبا قدره 30،000 دولار ، فقد يقوم بالتالي بطرح التكلفة "الضرورية بشكل معقول" البالغة 30،000 دولار من الإيرادات ، بدلاً من التكلفة الفعلية البالغة 12،000 دولار. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، راجع "NOI مقابل EBIT: مقارنة الاختلافات")

جدول المحتويات: