محتويات
- ما هي أسباب إعادة التمويل؟ كيفية الحصول على أفضل صفقة لإعادة التمويل ، ما هي تكلفة إعادة التمويل؟ أهمية نتائج الائتمان
هل إعادة تمويل الرهن العقاري من المنطقي بالنسبة لك؟ من المحتمل أنك أجريت المحادثة في مرحلة ما أو أخرى. إنه الشخص الذي يتحدث فيه أحد أفراد الأسرة أو أحد الجيران عن الكثير الذي حصلوا عليه من خلال إعادة تمويل الرهن العقاري. أنت الآن متروك للتساؤل: هل تخسر إذا لم تحذو حذوها؟
هناك أوقات يسارع فيها أصحاب المنازل إلى إعادة التمويل ، عادة بسبب انخفاض أسعار الفائدة. لكن الأسعار ليست هي السبب الوحيد لاستبدال قرضك الحالي ، كما أن الوقت المثالي لإعادة تمويل المقترض هو بالضرورة فرصة جيدة للشخص الذي يعيش في الجوار أو في بلدة مجاورة.
قبل القفز إلى قرار ، من المهم أن نفهم سبب رغبتك في الحصول على قرض سكني جديد في المقام الأول - ثم معرفة ما إذا كان ذلك منطقيًا في ظروفك الخاصة.
ما هي أسباب لإعادة التمويل؟
هناك أسباب واضحة وأقل وضوحًا لإعادة التمويل.
1. انخفاض أسعار الفائدة
هذا هو السبب الأكثر وضوحا لإعادة التمويل. عندما تنخفض أسعار الفائدة ، فإن القرض الجديد يعني انخفاض تكاليف التمويل. ربما حصلت على قرض عقاري ثابت لمدة 30 عامًا عندما كانت المعدلات عند 6٪ ، والآن انخفضت إلى 4.5٪. على قرض قيمته 300000 دولار ، سيؤدي هذا الانخفاض في سعر الفائدة وحده إلى انخفاض قدره 279 دولارًا في دفعتك الشهرية.
في مثل هذه الحالة ، قد يبدو عمل refi مثل عدم التفكير. لكن ضع في اعتبارك أن الحصول على قرض جديد يعني دفع تكاليف إغلاق جديدة. وهؤلاء قد يكونون أو لا يستحقون المدخرات من معدل أقل ، وهذا يتوقف على المدة التي تتوقع أن تعيشها في منزلك.
كقاعدة عامة ، كلما كنت تخطط للبقاء في مكانك ، كلما كان من المنطقي إعادة تمويل تلك الرسوم لمرة واحدة. ولكن عليك أن تعمل الأرقام لمعرفة بالتأكيد.
2. استبدال الذراع
أحد الأسباب الجيدة لإعادة التمويل هو ما إذا كان لديك قرض عقاري قابل للتعديل ، أو أرمينيا ، ترغب في تحويله إلى قرض بسعر فائدة ثابت.
ARM هو قرض يوفر معدل فائدة تمهيدي منخفض "يعيد" بعد فترة محددة مسبقًا ، سواء كان ذلك سنة واحدة من تاريخ الإغلاق أو خمس سنوات - أو أكثر. إذا ارتفعت أسعار الفائدة عند إعادة تعيين القرض ، يمكن للمقترضين أن يصابوا بصدمة عندما يرون الدفع الشهري الجديد.
لهذا السبب غالباً ما يحاول المقترضون إعادة التمويل إلى قرض ذي معدل ثابت قبل تاريخ إعادة الضبط ، خاصةً عندما تكون المعدلات منخفضة نسبيًا وفقًا للمعايير التاريخية. الحقيقة هي أنه لا أحد يعرف ماذا سيحدث لأسعار الفائدة على الطريق. لذا يعد اختيار رهان أكثر أمانًا فكرة جيدة ، خاصة إذا كنت تخطط لتكون في منزلك لفترة.
كانت إعادة تعيين ARM المكلفة أحد العوامل التي أدت إلى انهيار الرهن العقاري قبل عقد من الزمن. لا تعد قروض المنازل ذات السعر القابل للتعديل شائعة كما كانت في ذلك الوقت ، على الرغم من أنها كانت تقوم بالعودة في السنوات القليلة الماضية. إذا كان لديك واحدة ، يمكن أن تكون خطوة إلى الأمام من مشكلة محتملة فكرة حكيمة.
الماخذ الرئيسية
- تشمل أسباب إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك تخفيض سعر الفائدة الخاص بك ، أو التحول إلى سعر ثابت من الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل ، أو سحب الأموال من منزلك. عند التسوق للحصول على قرض عقاري جديد ، تذكر أن تنظر ليس فقط في أسعار الفائدة ، ولكن أيضًا في تكاليف الإغلاق ، تقديرات النوايا الحسنة ، ونقطة التعادل. النظر في استخدام خدمات سمسار الرهن العقاري ، ولكن قم بعمل مشروع خاص بك للتأكد من حصولك على أفضل صفقة. حدد ما إذا كنت تريد استخدام نقاط لخفض سعر الفائدة و تذكر أن تغلق السعر بمجرد أن يكون لديك عرض جيد. احصل على تقارير الائتمان الخاصة بك لمعرفة ما هي درجة الائتمان الخاصة بك وتحقق من الأخطاء لأن الائتمان الكبير يمكن أن يساعد في تأمين حزمة أفضل لإعادة التمويل.
3. تحسين درجة الائتمان الخاصة بك
ربما حصلت على قرض من المنزل عندما كانت درجاتك أقل بكثير من الآن ، مما أدى إلى معدل فائدة أعلى من المتوسط. منذ ذلك الحين ، قمت بتطوير عادات مالية أفضل ، مما أدى إلى تقليل أرصدةك وإرسال مدفوعاتك بانتظام قبل الموعد المحدد. قدرتك على سداد القرض في الوقت المحدد هي واحدة من أكبر العوامل في تحديد معدل الفائدة الرهن العقاري الخاص بك. يقوم المقرضون بتخمين متعلم من خلال جمع درجة الائتمان الخاصة بك ، مما يعكس تاريخ الاقتراض والسداد الخاص بك.
إذا تحسنت درجة الائتمان الخاصة بك بدرجة كافية ، فقد تكون مؤهلاً للحصول على سعر أفضل بشكل كبير.
4. إطالة مدة القرض
حتى عندما تكون معدلاتها هي نفسها ، فإن بعض مالكي المنازل قادرون على خفض مدفوعاتهم الشهرية عن طريق إعادة التمويل. كيف؟ انهم ببساطة الحصول على قرض جديد على المدى الطويل.
قل ، على سبيل المثال ، أنك حصلت على قرض عقاري مدته 30 عامًا بقيمة 250،000 دولار. بعد عشر سنوات ، انخفض رصيد القرض إلى 200000 دولار. عن طريق الحصول على قرض جديد لمدة 30 عامًا للرصيد المتبقي ، فإنك تخفض دفعتك الشهرية. لكنك تأخذ أيضًا 10 سنوات إضافية في القرض الخاص بك.
قد يكون تمديد مدة القرض الخاص بك منطقيًا إذا كنت تواجه مشكلة في مواكبة مدفوعاتك. لكن لا تخطئ - من خلال تمديد رهنك العقاري ، فسوف تدفع المزيد من الاهتمام على المدى الطويل.
5. أخذ النقدية من منزلك
من بين مزايا امتلاك العقارات هي الفرصة لبناء الأسهم على مر الزمن. وبمجرد القيام بذلك ، يمكن أن يبدأ منزلك في الظهور وكأنه جهاز صراف آلي يمكنك من خلاله سحب الأموال التي تراها مناسبة.
إحدى طرق القيام بذلك هي إعادة التمويل بقرض أكبر ، مما يتيح لك نقودًا إضافية يمكنك استخدامها في مجموعة متنوعة من الاحتياجات. لإجراء مراجعة نقدية ، ستحتاج إلى البقاء ضمن الحد الأدنى للقرض أو LTV لبرنامج قرضك. نسبة القرض إلى القيمة هي مقدار الرهن العقاري مقسومًا على القيمة المقدرة للعقار .
لنفترض أنك تملك منزلاً تبلغ قيمته 200000 دولار وما زلت مدينًا بمبلغ 120،000 دولار على رهنك العقاري. إذا كان لدى المقرض الخاص بك قرض طويل الأجل بنسبة 80٪ ، فيمكنك إعادة تمويل قرض بقيمة 160،000 دولار وإخراج الفرق البالغ 40،000 دولار نقدًا.
يجد الكثير من الأشخاص الذين يعيدون تمويل سداد ديون مرتفعة الفائدة أنفسهم يديرون ديونهم مرة أخرى بمجرد حصولهم على المزيد من الائتمان.
لكن هنا مرة أخرى ، ستدفع تكاليف الإغلاق للحصول على هذا القرض الجديد - وستحصل على حقوق أقل في طريقك عندما تبيع العقار في النهاية. قد يكون الأمر جيدًا إذا كنت تستخدم المال جيدًا ، مثل دفع بطاقة ائتمان ذات معدل فائدة مرتفع أو القيام بعملية تجديد من شأنها زيادة قيمة منزلك. إذا كنت تستخدم المال لشراء قارب أو الذهاب في عطلة غريبة ، فقد ترغب في التفكير مرتين.
ضع في اعتبارك أن هناك طرقًا أخرى للاستفادة من الأموال الموجودة في منزلك ، أيضًا ، مثل قرض المنزل ، أو حد ائتمان المنزل ، والذي يمكنك من خلاله السحب على أساس الحاجة. إن القيام ببعض الواجبات المنزلية ومقارنة إيجابيات وسلبيات كل منها سيساعد في ضمان قيامك بالاختيار الأفضل.
كيفية الحصول على أفضل صفقة على إعادة التمويل
إذا كان التسوق للحصول على قرض عقاري هو فقط مثل شراء جهاز تلفزيون - ببساطة مسألة فحص المتاجر وعبر الإنترنت لمعرفة بالضبط المبلغ الذي يتعين عليك دفعه. لسوء الحظ ، فإن البحث عن قروض المنازل أكثر تعقيدًا قليلاً.
سيقدم المقرضون المختلفون أسعارًا مختلفة - ناهيك عن الرسوم المختلفة - اعتمادًا على عوامل مثل درجة الائتمان الخاصة بك وحالة التوظيف ونسبة القروض إلى القيمة. الطريقة الحقيقية الوحيدة للتأكد من حصولك على أفضل صفقة هي التسوق مع عدد قليل من مقدمي الخدمات. قد ترغب في تضمين مزيج من البنوك الكبرى وكذلك البنوك المحلية والاتحادات الائتمانية لمعرفة من يمكنه تقديم الشروط الأكثر جاذبية.
قد يكون من المغري زيارة سوق عبر الإنترنت يعد بعروض فورية من مجموعة متنوعة من شركات التمويل العقاري. لكن كن على علم بأن الأرقام التي يقدمونها غالبًا ما تكون تقديرات وليست عروضًا حقيقية. علاوة على ذلك ، لا يمكنك دائمًا التحكم في مدى مشاركة المعلومات الشخصية التي تقدمها مع أطراف أخرى. هذا هو السبب في أن الاتصال بالمقرضين ذوي السمعة الطيبة في وقت واحد ، حتى لو كان أكثر استهلاكا للوقت ، عادة ما يكون فكرة جيدة.
عند التسوق حولك ، لا تنظر فقط إلى سعر الفائدة. حتى قبل أن تتقدم بطلب رسمي لإعادة التمويل ، يمكنك أن تسأل المقرض عما إذا كان سيوفر "تقديرًا حسن النية" ، والذي يوضح بالتفصيل المبلغ الذي يتعين عليك دفعه أيضًا عند إغلاق التكاليف. في بعض الحالات ، قد يؤدي دفع معدل أعلى قليلاً إذا كان مصحوبًا بتخفيض الرسوم المدفوعة مقدمًا إلى تحقيق الفائدة لك.
لتحديد الأسعار ، سيتعين على كل مقرض سحب تقرير الائتمان الخاص بك ، والذي يمكن أن يخفض درجة الائتمان الخاصة بك. يمكنك تقليل ، أو حتى القضاء على ، تأثير على درجاتك من خلال إجراء البحوث الخاصة بك على مدى فترة قصيرة من الزمن. الشركة التي تقوم بتطوير نتائج FICO ، على سبيل المثال ، لا تقوم أنت بتذكيرك (أو ليس كثيرًا) لاستفسارات الرهن العقاري التي تتم خلال 30 - 45 ايام ال التهديف، اعتمادًا على إصدار صيغة FICO الذي يستخدمه المقرض. (انظر أكثر على درجة الائتمان الخاصة بك ، أدناه).
يمكنك الحصول على إعادة تمويل أفضل مع سمسار الرهن العقاري؟
قد يبدو الاقتراب من موفري الرهن العقاري المتعددين بمثابة الكثير من العمل ، خاصة إذا كان لديك وقت محدود من وقت الفراغ. هذه واحدة من فوائد العمل مع سمسار الرهن العقاري ، الذي يجمع معلوماتك وجهات الاتصال الخاصة بك المقرضين متعددة نيابة عنك. انها مثل متجر وقفة واحدة لتلبية احتياجات الرهن العقاري الخاص بك.
نظرًا لأن البنوك وشركات التمويل العقاري التي يتعاملون معها يتلقون السماسرة ، فلست بحاجة إلى الدفع مباشرة مقابل خدماتهم. زائد ، المقرضين في بعض الأحيان مكافأة لهم لجلب العملاء من خلال تزويدهم بأسعار خاصة.
ولكن هناك عيوب في الاستعانة بمصادر خارجية للبحث. قد يتم تعويض الوسطاء عن وضعك في قرض أكبر ، على سبيل المثال ، حتى لو لم يكن في مصلحتك. وبعض المقرضين لا يعملون مع السماسرة ، لذلك يمكن في بعض الأحيان تقييد خياراتك.
لا توجد مشكلة في استخدام كلتا الطريقتين. يمكنك استخدام وسيط للقيام برفع الأحمال الثقيلة ، ولكن عليك البحث عن اقتباس واحد أو عرضين بمفردك لمعرفة كيفية مقارنتها وإيجاد أفضل مقرض لك.
قفل في معدل الخاص بك: معرفة الاستراتيجية
إن التنبؤ بالمكان الذي ستتحرك فيه أسعار الفائدة قبل أسابيع من الوقت أمر مهم للغاية - ولا حتى البنوك تعرف إلى أين تتجه. لذلك بمجرد العثور على عرض جيد ، من الجيد دائمًا قفل سعر الفائدة الخاص بك حتى تعرف أنه سيكون هو نفسه بحلول تاريخ الإغلاق.
لنفترض ، على سبيل المثال ، أن البنك يقدر أنه بإمكانك إغلاق القرض في غضون 30 يومًا. قد ترغب في طلب قفل سعر الفائدة لمدة 45 يومًا للتأكد من عدم ارتفاعه بحلول الوقت الذي تنتهي فيه من وضع المذكرة.
ولكن الحصول على قفل سعر أطول من اللازم لا يعمل دائمًا لصالحك. عندما تجمد البنوك سعرها ، فإنها تتحمل المخاطرة في حالة ارتفاع أسعار الفائدة إلى أعلى. لذلك سوف يعوضون عادة لفترة قفل أطول بمعدل أعلى أو رسوم إضافية.
نقاط أو لا نقاط؟
هناك طريقة أخرى للحصول على سعر فائدة أقل على القرض الخاص بك وهي دفع "النقاط" ، وهي فوائد مدفوعة مسبقًا في ملاحظتك. كل نقطة تعادل واحد في المئة من قيمة القرض الخاص بك. لذا فإن دفع نقطتين على قرض عقاري بقيمة 200000 دولار يعني أنك تتفوق على 4000 دولار.
في المقابل ، يقدم المقرض سعرًا أقل ، مما قد يفيدك إذا بقيت في منزلك لفترة كافية. وكما هو الحال مع الفائدة التي تدفعها خلال فترة القرض ، فإن المبلغ الذي تدفعه بالنقطة يكون معفاة من الضرائب عمومًا (هذا يفترض أنه لا يزال من المنطقي بالنسبة لك تحديد خصوماتك بدلاً من أخذ خصم قياسي جديد أعلى).
بالطبع ، ستحتاج إلى القليل من المال الإضافي في وقت الإغلاق للاستفادة من استخدام النقاط. إذا كنت ، من ناحية أخرى ، تبحث عن أقل تكلفة ممكنة مقدماً على ردي الخاص بك ، فمن الأفضل لك تجنب الفائدة المدفوعة مسبقًا والعيش بسعر فائدة أعلى قليلاً.
ما تكلفة إعادة التمويل؟
احتمال انخفاض سعر الفائدة بشكل كبير على القرض الخاص بك يمكن أن يكون مغريا لأي صاحب المنزل. ولكن قبل المتابعة مع refi ، تحتاج حقًا إلى معرفة التكلفة. غالبًا ما يفقد ما يبدو كثيرًا بريقه عندما ترى الرسوم.
هذا هو السبب في أنه من المهم مقارنة تقديرات حسن النية من مختلف المقرضين. تتضمن هذه المستندات سعر الفائدة بالإضافة إلى شرح للمصروفات المتوقعة لإغلاق القرض.
واحدة من أكبر النفقات هي "رسوم إنشاء" المقرض. ولكنك ستواجه أيضًا مجموعة من الرسوم الأخرى ، مثل تكاليف التقييم المحدّث ، ورسوم البحث عن الملكية ، وقسط التأمين على الملكية. في المجموع ، يمكن أن تضاف جميع هذه التكاليف إلى ما يصل إلى 5 ٪ من قيمة القرض.
تحديد نقطة التعادل
ما لم تكن تنوي البقاء في منزلك لفترة طويلة ، قد تجعل هذه التكاليف الأولية باهظة. لمعرفة ذلك ، قسّم تكاليف الإغلاق على المبلغ الذي توفره كل شهر من سعر الفائدة الجديد. والنتيجة هي عدد الأشهر التي ستستغرقها قبل أن تحصل على قرض جديد.
ربما تكون قد سمعت عن المقرضين الذين يقدمون قروضًا بدون تكاليف إغلاق ، والتي قد تبدو الطريقة المثلى لتوفير بعض النقود. ولكن هناك مشكلة: يتعين على المقرض أن يفرض عليك سعر فائدة أعلى من أجل حساب هذه النفقات. إذا بقيت في منزلك لفترة طويلة بما فيه الكفاية ، فمن الأفضل لك أن تتقاضى الرسوم الآن مقابل دفعة شهرية أقل.
أهمية عشرات الائتمان
الاتجاهات الاقتصادية لها تأثير كبير على سعر الفائدة الذي ستتلقاه. الرهون العقارية ذات السعر الثابت ، على سبيل المثال ، تميل إلى التحرك بخطوة مع العائد على سندات الخزانة لمدة 10 سنوات.
لكن العوامل الفردية لها أيضًا علاقة كبيرة بمعدلك. يلعب دخلك وتاريخك الوظيفي دوراً مهماً ، وكذلك درجة الائتمان الخاصة بك ، والتي تستند إلى معلومات في تقرير الائتمان الخاص بك. كلما ارتفعت درجاتك ، انخفض معدل عليك دفع على القرض الجديد الخاص بك.
وفقًا لموقع myFICO ، فإن المقترض الذي يحصل على 760 درجة أو أكثر سيدفع عادة أقل من 200 دولار شهريًا على رهن ثابت لمدة 30 عامًا بقيمة 216،000 دولار من شخص لديه درجة 620.
تحسين درجاتك
ثم ، فإنه يدفع للحصول على درجة الائتمان الخاصة بك أعلى مستوى ممكن قبل البدء في عملية refi. يقدم العديد من مزودي بطاقات الائتمان لهم مجانًا ، على الرغم من أن البعض يستخدم أنظمة تسجيل بخلاف FICO ، وهو النموذج الأكثر استخدامًا على نطاق واسع. يمكنك أيضا شراء درجاتك من myFICO.com.
ستحتاج إلى الاطلاع على تقرير الائتمان الفعلي الخاص بك ، أيضًا ، من وكالات التقارير الثلاث: Experian و Equifax و TransUnion. لحسن الحظ ، يمكنك الحصول على نسخة مجانية من كل مرة واحدة في السنة في annualcreditreport.com. تأكد من دقة المعلومات الموجودة على حساباتك الائتمانية الحالية. إذا لاحظت وجود خطأ في تقريرك ، فستحتاج إلى الاتصال بمكتب الائتمان المناسب حتى يتمكن من التحقيق.
باستثناء أي أخطاء كبيرة في تقريرك ، قد يستغرق الأمر بعض الوقت لزيادة أرقامك. أكبر العوامل التي تؤثر على درجاتك هي استخدام الائتمان الخاصة بك وسجل الدفع ، والتي تشكل مجتمعة ضخم 65 ٪ من رقم FICO الخاص بك. لذا فإن أفضل شيء يمكنك القيام به لخفض معدل الرهن العقاري الخاص بك هو تقليل أرصدة القروض الأخرى الخاصة بك وجعل المدفوعات الخاصة بك دائما في الوقت المحدد.
الخط السفلي
لا يوجد حل واحد يناسب الجميع حول ما إذا كان إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك منطقيًا. في معظم الحالات ، يتعلق الأمر بالرياضيات. إذا كان المبلغ الذي تقوم بحفظه على أساس شهري سيؤدي في النهاية إلى تجاوز تكاليف الإغلاق ، فقد يكون الحصول على قرض جديد خطوة حكيمة.
