هيكل الرهون العقارية المنزلية يختلف في جميع أنحاء العالم. دفع ثمن نقاط الرهن العقاري هو ممارسة شائعة في الولايات المتحدة. وفقًا للأدلة القصصية ، قد يكون هذا نهجًا أمريكيًا فريدًا لتمويل الإسكان.
ما هي نقاط الرهن العقاري
نقاط الرهن العقاري تأتي في نوعين: نقاط الأصل ونقاط الخصم. في كلتا الحالتين ، كل نقطة تساوي عادة 1 ٪ من إجمالي المبلغ المرهون. على سبيل المثال ، قرض المنزل بقيمة 300000 دولار ، نقطة واحدة تساوي 3000 دولار.
يتم استخدام نقاط الإنشاء لتعويض موظفي القروض. لا يطلب جميع مزودي الرهن العقاري دفع نقاط التأسيس ، وأولئك الذين يفعلون غالبًا ما يكونون على استعداد للتفاوض على الرسوم. نقاط الخصم هي فوائد مسبقة الدفع. شراء كل نقطة يقلل بشكل عام سعر الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك بنسبة تصل إلى 0.25 ٪. توفر معظم المقرضين الفرصة لشراء أي مكان من نقطة إلى ثلاث نقاط خصم.
قبل إقرار قانون الضرائب الجديد في عام 2017 (والذي ينطبق على السنوات الضريبية 2018-2025) ، لم تكن نقاط المنشأ معفاة من الضرائب ، ولكن يمكن خصم نقاط الخصم على الجدول أ. المضي قدمًا ، نقاط الخصم قابلة للخصم ولكن تقتصر أول 750،000 دولار من القرض. بالإضافة إلى ذلك ، يوجد خصم قياسي أعلى ، لذلك يُنصح بمراجعة محاسب الضرائب لمعرفة ما إذا كان بإمكانك الحصول على مزايا ضريبية من نقاط الشراء.
سنركز هنا على نقاط الخصم وكيف يمكن أن تقلل من مدفوعات الرهن العقاري الشاملة الخاصة بك. ضع في اعتبارك أنه عندما يعلن المقرضون عن الأسعار ، فقد يعرضون سعرًا يعتمد على شراء النقاط.
يجب أن تدفعه مقابل نقاط الخصم؟
الجواب على هذا السؤال يتطلب فهم هيكل دفع الرهن العقاري. هناك عاملان أساسيان يجب تقييمهما عند التفكير في دفع نقاط الخصم أم لا. الأول ينطوي على طول الوقت الذي تتوقع أن تعيش فيه. بشكل عام ، كلما كنت تخطط للبقاء ، زادت مدخراتك إذا قمت بشراء نقاط خصم. النظر في المثال التالي للحصول على قرض لمدة 30 عاما:
- على 100000 دولار للرهن العقاري مع معدل فائدة 5 ٪ ، والدفع الشهري للديون والفائدة هو 537 دولار في الشهر. مع شراء ثلاث نقاط خصم ، سيكون معدل الفائدة الخاص بك 4.25 ٪ ، والدفع الشهري سيكون 492 دولار في الشهر.
شراء ثلاث نقاط خصم سيكلفك 3000 دولار في مقابل توفير 45 دولار في الشهر. ستحتاج إلى الاحتفاظ بالمنزل لمدة 66 شهرًا ، أو خمس سنوات ونصف ، حتى تتمكن من اقتناء نقطة الشراء. نظرًا لأن القرض لمدة 30 عامًا يدوم 360 شهرًا ، فإن شراء النقاط يعد خطوة حكيمة في هذه الحالة إذا كنت تخطط للعيش في منزلك الجديد لفترة طويلة. من ناحية أخرى ، إذا كنت تخطط للبقاء لمدة بضع سنوات فقط ، فقد ترغب في شراء عدد أقل من النقاط أو لا شيء على الإطلاق. هناك العديد من الآلات الحاسبة المتوفرة على الإنترنت لمساعدتك في تحديد الكمية المناسبة من نقاط الخصم المراد شرائها بناءً على المدة الزمنية التي تخطط لامتلاك المنزل.
العامل الثاني الذي يجب مراعاته عند شراء نقاط الخصم ينطوي على ما إذا كان لديك ما يكفي من المال لدفع ثمنها أم لا. كثير من الناس بالكاد قادرين على تحمل الدفعة الأولى وإغلاق التكاليف على شراء منزلهم وببساطة لا يوجد ما يكفي من المال لشراء نقاط. على منزل 100000 دولار ، وثلاث نقاط الخصم بأسعار معقولة نسبيا ، ولكن على منزل 500000 دولار ، وثلاث نقاط سيكلف 15000 دولار. علاوة على الدفعة الأولى التقليدية البالغة 20٪ والبالغة 100000 دولار مقابل ذلك المنزل البالغ 500000 دولار ، قد يكون مبلغ 15000 دولار أكثر مما يستطيع المشتري تحمله.
باستخدام حاسبة الرهن العقاري هو مورد جيد لميزانية هذه التكاليف.
هي نقاط الرهن العقاري يستحق كل هذا العناء؟
يزعم بعض الناس أن الأموال المدفوعة على نقاط الخصم يمكن استثمارها في سوق الأوراق المالية واستخدامها لتوليد عائد أعلى من المبلغ المدخر عن طريق دفع النقاط. لكن بالنسبة إلى مالك المنزل العادي ، فإن الخوف من الدخول في رهن عقاري لا يستطيع تحمله يفوق الفوائد المحتملة التي قد تتحقق إذا تمكنوا من اختيار الاستثمار المناسب. في كثير من الحالات ، تكون القدرة على سداد الرهن العقاري أكثر أهمية.
أيضا ، ضع في اعتبارك الدافع وراء شراء منزل. في حين أن معظم الناس يأملون في زيادة قيمة مساكنهم ، إلا أن قلة من الناس يشترون منزلهم بدقة كاستثمار. من منظور الاستثمار ، إذا كانت قيمة منزلك تتضاعف ثلاث مرات ، فقد لا يكون من المحتمل أن تبيعها لسبب بسيط هو أنك ستحتاج بعد ذلك إلى إيجاد مكان آخر للعيش فيه.
إذا ارتفعت قيمة منزلك ، فمن المحتمل أن تزداد القيمة في معظم المنازل الأخرى في منطقتك. إذا كان هذا هو الحال ، فإن بيع منزلك يمنحك ما يكفي من المال لشراء منزل آخر بنفس السعر تقريبًا. أيضًا ، إذا كنت تستغرق 30 عامًا كاملاً لسداد رهنك العقاري ، فمن المحتمل أنك دفعت ما يقرب من ثلاثة أضعاف سعر البيع الأصلي للمنزل في تكاليف الأصل والفائدة ، وبالتالي ، فلن تحقق الكثير في طريق الربح الحقيقي إذا كنت بيع بسعر أعلى.
الخط السفلي
شراء منزل هو قرار مالي كبير. خطط بعناية. انظر إلى الأرقام. قبل أن تبدأ التسوق ، حدد مبلغ الدفعة الشهرية الذي يمكنك دفعه ، وحدد بالضبط كيف ستحصل على هذه الدفعة - سواء كان ذلك عن طريق إجراء دفعة مقدمة كبيرة ، أو شراء نقاط الخصم أو شراء منزل أقل تكلفة.
ثم تأكد من أن تتسوق. لا تستقر على باقة الرهن العقاري الأولى التي تتعثر فيها. هناك الكثير من البنوك التي يمكنك الاختيار من بينها والعديد من الموارد ، بما في ذلك وكلاء العقارات ، وسماسرة الرهن العقاري ، والإنترنت ، لمساعدتك في التسوق لأفضل صفقة تتناسب مع موقفك.
