تعريف خدمة فائض الرهن العقاري
خدمة الرهن العقاري الزائدة هي النسبة المئوية للتدفق النقدي الشهري الذي يبقى بعد تقسيم التدفق النقدي إلى قسيمة ودفع أساسي لحامل الأوراق المالية المدعومة بالرهن (MBS). تذهب رسوم الخدمة هذه عادةً إلى مصلح القرض وربما تكون رسوم ضمان لمكتبي MBS.
كسر خدمة الرهن العقاري الزائدة
على سبيل المثال ، في صفقة MBS نموذجية ، إذا كان سعر الفائدة على الرهن العقاري هو 8 ٪ ، فقد يحصل صاحب MBS على 7.5 ٪ ، ويحصل على خدمة الرهن العقاري 0.25 ٪ ويحصل المكتتب MBS على 0.15 ٪ وهذا يترك النسبة المتبقية 0.10 ٪ (8٪ - 7.5٪ - 0.25٪ - 0.15٪ = 0.10٪) كخدمة فائضة.
مثل MBS ، تخضع الخدمة الزائدة لمخاطر الدفع المسبق والتمديد. عندما يتم تسعير الخدمة الزائدة ، يتم تقديرها بناءً على تقدير للوقت الذي ستستغرقه الأقساط. يجب تقدير ذلك نظرًا لأنه لا يمكن التيقن من أنه عندما يقوم المقترض بالرهن العقاري بإعادة تمويل الرهن العقاري أو سداده بطريقة أخرى. يمكن أن تتغير قيمة الخدمة الزائدة بشكل كبير عندما تتغير أسعار الفائدة ، لأن التغييرات في أسعار الفائدة الحالية نسبة إلى سعر الفائدة على الرهن العقاري تحدد المدة التي قد تستغرقها خدمة الصيانة الزائدة المرتبطة بهذا الرهن.
من أين تأتي خدمة زيادة الرهن العقاري؟
قد تكون الخدمة الزائدة للرهن العقاري ناتجة عن معالجة الرهون العقارية المجمعة بواسطة المنشئ ، ثم بيعها. إذا لم يقم المشتري بخدمة القرض بنفسه ، فقد يدخل في اتفاقية صيانة مع المنشئ أو جهة خارجية. بموجب هذا الترتيب ، تحتفظ الخدمة عادة بالحق في الحصول على جزء من مدفوعات الفائدة التي يقدمها المقترضون ، فيما يتعلق بالمجموع الكلي للرهون العقارية التي تتم خدمتها.
إن رهن عرض الرهن هو مقدار الفائدة التي يحتفظ بها الصيانة ، ويعتبره جزءًا من الخدمة بمثابة شكل من أشكال التعويض المعقول عن الخدمات التي تم تنفيذها. إذا كان هناك جزء من فارق خدمة الرهن العقاري يتجاوز ما يمكن اعتباره تعويضًا معقولًا للخدمات التي يتم تقديمها ، فإن هذا يسمى فروق الخدمة الزائدة ويمثل استثمارًا مستمرًا في جزء الفائدة من صندوق الرهن العقاري الأساسي.
كانت مصلحة الإيرادات الداخلية (IRS) قد حكمت سابقًا بأن ملكية بعض فروق خدمة فائض الرهن العقاري ستشكل أحد الأصول العقارية وبالتالي فإن الدخل من فوارق الخدمة الزائدة سيعامل كفوائد على الالتزامات المضمونة برهون عقارية. تم اعتبار هذا الحكم ساريًا على صناديق الاستثمار العقاري لأغراض الضرائب.
