ما هو خيار التأجير؟
خيار التأجير هو اتفاق يمنح المستأجر خيارًا لشراء العقار المستأجر أثناء أو في نهاية فترة الاستئجار. كما يمنع المالك من تقديم العقار للبيع لأي شخص آخر. عند انتهاء المدة ، يجب على المستأجر إما ممارسة الخيار أو مصادرته. يُعرف خيار التأجير أيضًا باسم عقد الإيجار مع خيار الشراء.
كيف يعمل خيار التأجير؟
يمنح خيار التأجير المشتري المحتمل أكثر مرونة من اتفاقية شراء الإيجار القياسية ، والتي تتطلب من المستأجر شراء المنزل عندما ينتهي عقد الإيجار. يوافق المشتري (المستأجر) والمالك على سعر المنزل مقدمًا. عادةً ما يكون السعر بالقيمة السوقية الحالية للمنزل ، مما يسمح للمستأجر بشراء المنزل في المستقبل بسعر اليوم. بالنسبة لهذا الخيار ، عادة ما يتقاضى المستأجر رسومًا مقدمة من المالك ، والتي قد تكون 1٪ من سعر بيع المنزل. يذهب الرسم إلى الدفعة المقدمة إذا قرر المستأجر شراء المنزل في نهاية عقد الإيجار.
يعد خيار التأجير مفيدًا بشكل خاص لأولئك الذين ربما يقومون ببناء ائتمانهم أو ليس لديهم ما يكفي من المال لتوفير الدفعة المقدمة. ومع ذلك ، هناك العديد من ميزات خيارات التأجير للنظر فيها.
مدفوعات الإيجار
يتقاضى المالك علاوة علاوة على الإيجار الشهري القياسي لخيار الشراء بسعر اليوم عندما ينتهي عقد الإيجار. قد تكون القسط نسبة مئوية مضافة إلى إيجار السوق الحالي مثل 10٪ من مبلغ الإيجار الشهري القياسي لمنزل بهذا الحجم. يصبح المبلغ الإضافي أو قسط التأمين ، الذي يُطلق عليه غالبًا ائتمان الإيجار ، جزءًا من الدفعة المقدمة للمنزل في حالة ممارسة الخيار لشراء المنزل من قبل المستأجر. ومع ذلك ، يخسر المستأجر الأموال الإضافية المدفوعة أعلى الإيجار القياسي إذا لم يتم شراء المنزل في نهاية عقد الإيجار.
قد يأخذ بعض المالكين دفعة نقدية لمرة واحدة ، وغالبًا ما يطلق عليها "اعتبار قيم" ، وهو ما يشبه القسط المدفوع مقابل خيار في الأسواق المالية. ليس إيداعًا عند شراء العقار ، مما يعني أنه غير قابل للاسترداد. يتراوح المبلغ بين 100 دولار إلى 5٪ من سعر الشراء المتوقع.
التمويل المصرفي مع خيار التأجير
والخبر السار بالنسبة للمستأجرين هو أن البنوك ستسمح عادةً لمجموع أموال العلاوة التي تتجاوز مدفوعات الإيجار بالذهاب إلى الدفعة المقدمة لشراء المنزل. ومع ذلك ، إذا كان الإيجار الذي تم فرضه على سعر السوق ، فلا يجوز للبنك أن يسمح بتطبيق أي من الأموال على سعر الشراء. من المهم أن يقوم المشترون بالتحقق من عدة بنوك لتحديد سياساتهم المتعلقة بتمويل الرهن العقاري لمنزل مع خيار التأجير.
مدة خيار التأجير
قد تكون مدة الخيار هي أي فترة يتفق عليها مالك العقار والمستأجر ، ولكنها عادة ما تكون سنة إلى ثلاث سنوات. ينص عقد خيار التأجير أيضًا على سعر شراء العقار في بداية عقد الإيجار أو كيف سيتم تحديد هذا السعر في نهاية الخيار.
الماخذ الرئيسية
- خيار التأجير هو اتفاق يمنح المستأجر خيارًا لشراء العقار المستأجر أثناء أو في نهاية فترة الإيجار. كما يمنع خيار التأجير المالك من عرض العقار للبيع لأي شخص آخر. وعادة ما يدفع المستأجر بعض النسبة المئوية أعلى من مبلغ الإيجار الشهري القياسي ، والذي يذهب إلى الدفعة المقدمة لشراء المنزل.
أسباب استخدام خيار التأجير
هناك العديد من الأسباب التي تجعل المستأجر والمالك قد يدخلان في خيار التأجير. من المهم التفكير فيما إذا كانت الفوائد تفوق أي عيوب عند الدخول في الاتفاقية.
لماذا المستأجرين الدخول في خيار التأجير
قد يكون لدى المشتري المحتمل أسباب كثيرة لاستخدام خيار التأجير بدلاً من شراء العقار في البداية. وهناك اعتبار رئيسي هو عدم وجود ما يكفي من المال أو الائتمان لإجراء عملية الشراء. يمكن أن يسمح التأجير للمشتري المحتمل بتوفير المال للشراء وفي نفس الوقت بناء ائتمانه عن طريق سداد مدفوعات منتظمة في الوقت المحدد.
لدى المستأجر فرصة لشراء عقار في المستقبل بأسعار اليوم. إذا لم يكن لدى المستأجر الأموال المحفوظة اليوم لشراء المنزل ولكنه يشعر بالقلق من أن قيمة المنزل ستزداد في السنوات القليلة المقبلة ، فإن خيار التأجير هو خيار جيد. أيضًا ، إذا كان المستأجر يحب المنزل أو المنطقة التعليمية أو الحي ، فإن خيار التأجير يأخذ المنزل من السوق - مما يتيح للمستأجر توفير ما يكفي لشرائه عندما ينتهي عقد الإيجار.
حتى إذا كان لدى المشتري المحتمل وسائل شراء العقار ، فقد لا يرغب في الالتزام بها على الفور. على سبيل المثال ، إذا كان المشتري المحتمل من مدينة أخرى ، فقد يرغب في العيش في البلدة الجديدة قبل الالتزام بالشراء. أو ربما لا يزال لديه أو لها ممتلكات قديمة لبيعها قبل أن يتمكن من شراء العقار الجديد.
أخيرًا ، قد لا يكون العقار مؤهلاً للحصول على قروض معينة ، بما في ذلك قرض VA ، بسبب الإصلاحات أو الترقيات اللازمة. من خلال التأجير أولاً ، يمكن للمشتري المحتمل إجراء هذه التحسينات من أجل التأهل للحصول على القرض لاحقًا.
لماذا يدخل الملاك في خيار التأجير
يجوز لمالك العقار إبرام اتفاقية خيار التأجير لأنهم واجهوا مشكلة في بيع المنزل بشكل مباشر. يمكن أن يجعل الخيار العقار أكثر جاذبية لأنواع مختلفة من المشترين المحتملين.
أيضًا ، إذا كان مالك المنزل يفكر في بيع المنزل في غضون بضع سنوات ، فإن خيار التأجير يسمح للمالك بتحصيل قسط أعلى من السوق الحالي للإيجار. أسوأ سيناريو هو أن المستأجر لا يشتري المنزل ؛ يضعها المالك في السوق للبيع ويحافظ على الأموال الإضافية المدفوعة أعلى من الإيجار الشهري القياسي.
قد تكون هناك أيضًا مشكلات ضريبية متعلقة ببيع العقار مباشرة بدلاً من بيعه لاحقًا. الخيار ، على الرغم من أنه ليس ضمانًا للبيع في وقت لاحق ، إلا أنه يجعل من المرجح أن يكون للمشتري مشتر على استعداد للذهاب في نهاية الخيار.
يخسر المستأجر الأموال الإضافية المدفوعة فوق الإيجار الشهري القياسي إذا لم يتم ممارسة خيار شراء المنزل في نهاية عقد الإيجار.
اعتبارات خاصة مع خيارات التأجير
مطلوب عادة تأمين المستأجر للأمتعة الشخصية للمستأجر. يحمي تأمين المستأجر من أي خسارة في قيمة الممتلكات والمفروشات في المنزل. أيضًا ، من المهم أن يكون لدى المالك تأمين على مالك المنزل في حالة حدوث شيء ما خلال مدة عقد الإيجار ، مما قد يؤثر سلبًا على قيمة العقار مثل الحرائق أو أضرار المياه.
يجب تضمين تقييم الطوارئ في اتفاقية خيار التأجير. بمعنى آخر ، عندما ينتهي عقد الإيجار ، قد تنخفض قيمة المنزل. يوفر التقييم قيمة محدثة للعقار قبل الشراء والبيع.
من المهم حساب المبلغ الدقيق للمال الذي يجب دفعه للمالك في نهاية خيار التأجير. تذكر أن المالك يأخذ المنزل من السوق ويتخلى عن أي مكاسب في القيمة السوقية للمنزل عن طريق الدخول في خيار التأجير. سيرغب المالك في الحصول على تعويض مناسب لعدم تمكنه من بيع المنزل لشخص آخر كان مستعدًا لشرائه.
بالنسبة لأولئك الذين يفكرون في خيار التأجير أو خيار التأجير للشراء ، يجب أن يكون لديهم في العادة محام على دراية بمعاملات خيار التأجير لمراجعة غرامة المطبوعة للتأكد من عدم وجود أي مفاجآت عند انتهاء فترة التأجير.
