ما هو غير الساحلية
يشير مصطلح "Landlocked" في سياق العقار إلى قطعة من الممتلكات لا يمكن الوصول إليها عبر الطرق العامة ، إلا من خلال قطعة أرض مجاورة. هناك الكثير شاغر يقع خلف مركز تجاري ولا يمكن الوصول إليه إلا عن طريق المشي في المركز التجاري ، حيث يتأهل هذا النوع من القطع. الممتلكات غير الساحلية هي "حبس" في كل مكان من قبل الممتلكات الأخرى.
كسر أسفل غير الساحلية
الطرود غير الساحلية عادةً ما تكون نتيجة التقسيمات الفرعية أو تقسيم جزء أكبر من الأرض إلى طرود أصغر يتم بيعها بشكل فردي. من الناحية المثالية ، يمكن لكل من الطرود الصغيرة الوصول إلى حق الوصول العام ، لكن هذا غير ممكن في بعض الأحيان. على سبيل المثال ، قد يرغب البائع في تقسيم جزء كبير مربع مع ميزة منظر طبيعي في الوسط ، مثل الجبل ، وهذا غير مناسب للتطوير. فبدلاً من نحت طرد لا يتجزأ من الأرض يمنح الطريق للوصول إلى الجبل ، فقد يتركه محاطًا باليابسة.
إيجابيات وسلبيات الممتلكات غير الساحلية
تبلغ قيمة الممتلكات غير الساحلية في العادة أقل من الممتلكات المحيطة الأخرى ، نظرًا لعدم إمكانية الوصول إليها. لكن هذا لا يعني أنه لا يستحق شيئًا. تحمي قوانين الولايات والقوانين الفيدرالية حق مالكي العقارات في "الاستخدام الإنتاجي" لأراضيهم ، مما يعني ، بشكل عام ، الحق في الوصول إلى طريق عام. يستخدم الارتفاق ، الذي يمنح حق عبور الأراضي المجاورة ، لتوفير هذا الوصول. هناك أنواع مختلفة من الارتفاقات ، بعضها أسهل للحصول عليها من غيرها. ولكن ، يمكن للمشترين الأذكياء الذين يفهمون القواعد العثور على استثمارات جيدة في العقارات غير الساحلية.
الطريقة الخالية من الإجهاد للحصول على الراحة هي من خلال مفاوضات ودية مع مالك أرض مجاور. قد يتم إغرائهم بمنح وعد شفهي يسمح للمالك غير الساحلي بعبور أرضه ، لكن ينصح المشترين بالحصول على الوعد كتابيًا. يوفر التسهيل المكتوب الذي تم إنشاؤه من قبل محامي العقارات ، ومسجل لدى مكتب الفعل المحلي الأمن لمالك العقارات غير الساحلية. من خلال الترتيب اللفظي ، يمكن للجار تغيير رأيهم ، أو بيع أراضيهم إلى مالك أقل مضيافًا. أخيرًا ، لن تحمل كلمة الجار كثيرًا عندما ترتفع الطرود غير الساحلية للبيع مرة أخرى. التخفيف الدائم في الكتابة يتجنب كل هذه المشاكل المحتملة.
إذا كان أحد الجيران يسأل عن توقيع عقد ترحيبي ودود أو طلب تعويض غير معقول ، فقد يكون من الضروري استخدام الخيار النووي للتخفيف بالضرورة. التخفيف بالضرورة هو أمر من المحكمة يمنح مالك الأرض الحق القانوني في الوصول إلى ممتلكاته. ومع ذلك ، يجب على المالك غير الساحلي أن يثبت من خلال سند الملكية والبحث عن الملكية أن الممتلكات غير الساحلية والممتلكات المجاورة كانت في وقت واحد مملوكة لنفس الشخص. تقرر المحكمة بشكل أساسي أنه عندما تم تقسيم العقار ، أهمل المالك توفير الوصول إلى الطريق الضروري.
سواء كان ذلك من خلال اتفاقيات ودية أو بمشاركة المحكمة ، يمكن للمستثمرين الذين يقومون بواجبهم شراء العقارات غير الساحلية الرخيصة ، والوصول إلى الطرق والبيع بربح مرتب دون إجراء أي تحسينات مادية.
من المهم أن نلاحظ أن التقديم للحصول على التسهيل بالضرورة سيترتب عليه تكاليف قانونية. أيضًا ، قد يترك المالك غير الساحلي مع جار غاضب يمكنه استئناف الحكم. هناك استثناءات للتسهيل بالضرورة ، مثل براءات الاختراع الممنوحة من الحكومة الفيدرالية ، حتى تلك التي تعود إلى مئات السنين. لتجنب كونه خنزير في كزة غير الساحلية ، ينبغي للمشترين استشارة محام من ذوي الخبرة العقارات.
