يجب على صندوق الاستثمار العقاري (REIT) دفع ما لا يقل عن 90 ٪ من أرباحه الخاضعة للضريبة كأرباح للمساهمين ، مما يجعل صناديق الاستثمار العقاري ذات العائد المرتفع نسبياً. في الواقع ، من وجهة نظر العائد الكلي - أرباح الأسهم بالإضافة إلى ارتفاع الأسعار - تتصرف صناديق الاستثمار العقاري مثل الأسهم ذات الحجم الصغير النموذجي. ولكن على عكس الأسهم ذات رأس المال الصغير ، فإن معظم العائد المتوقع من REIT لا يأتي من ارتفاع الأسعار ولكن من الأرباح الموزعة. في الواقع ، في المتوسط ، يأتي حوالي ثلثي عائد صندوق الاستثمار العقاري من الأرباح. الجانب السلبي لهذا بالنسبة للمستثمرين هو أنه كاستثمار عالي العائد ، يمكن توقع أن تظهر REIT حساسية لتغيرات سعر الفائدة. ، نحن نستكشف هذه العلاقة. (لقراءة الخلفية ، راجع ما هي صناديق الاستثمار العقاري ؟)
غلة عالية نسبيا
في الشكل 1 ، نعرض متوسط العائد لكل قطاع من صناديق الاستثمار العقاري اعتبارًا من سبتمبر 2004 كمثال للمخاطر التي يمكن أن تمثلها REIT. الجزء العلوي من كل شريط هو في 75 ٪ العائد. القاع في العائد 25 ٪. والكسر من الأخضر إلى الأزرق في الوسط هو متوسط العائد.
الشكل 1: العائد في قطاعات REIT المختلفة
يمكنك أن ترى أن العوائد تختلف حسب القطاع. اعتبارًا من سبتمبر 2004 ، بلغ متوسط العائد بين جميع صناديق الاستثمار العقاري (أعلى مسافة على اليمين) حوالي 5.5٪ ، لكن العوائد كانت مشتتة: كان العائد 25٪ (الجزء السفلي من الجزء الأزرق) حوالي 4٪ و 75٪ كان العائد أكثر من 6.5 ٪ (الجزء العلوي من الجزء الأخضر). هذا يعني أن نصف عائدات REIT فقط كان بين 4٪ و 6.5٪ بينما النصف الآخر من REIT كان خارج هذا النطاق. في الوقت نفسه ، كان العائد على سندات الحكومة الأمريكية طويلة الأجل أقل من 5 ٪. يشير هذا إلى أنه إذا كان هدفك هو الدخل ، فيمكنك أن تفعل ما هو أفضل مع حساب REIT ، لكنك تتحمل مخاطر إضافية. ال
REIT إجمالي العوائد مقارنة بأسعار الفائدة
تقول الحكمة التقليدية أن المعدلات الأعلى سيئة عمومًا لصناديق الاستثمار العقاري. مؤشر REIT الأكثر شعبية هو مؤشر NAREIT Equity REIT. يقارن الشكل 2 قيمة مؤشر NAREIT إلى سندات الخزانة لمدة 10 سنوات (T-bond) من بداية عام 1972 إلى نهاية عام 2004 تقريبًا:
الشكل 2 - حقوق الطبع والنشر مؤشر NAREIT
العائد السنوي للفترة المنتهية في سبتمبر 2004
| 1 سنة | 2 سنة | 3 سنوات | 4 سنوات | 5 سنوات | 6 سنوات | 7 سنوات |
| 25.6٪ | 26٪ | 20.4٪ | 18.6٪ | 18.8٪ | 13.7٪ | 9.2٪ |
الجدول 1
عائدات أسعار REIT مقارنةً بأسعار الفائدة للأسف ، ربما يمكننا افتراض أن العائدات السابقة مثل هذه لا يمكن تكرارها في المستقبل على المدى الطويل للصناعة ككل. سيكون هناك استثناءات في المدى القصير.
دعنا نركز على عنصر سعر أسهم REIT فقط. في الشكل 3 أدناه ، نقارن أسعار سندات الخزانة ذات العشر سنوات نفسها بمؤشر السعر فقط. بمعنى آخر ، نستبعد توزيعات الأرباح ونعزل فقط عن تغيرات الأسعار لمعرفة ما سيحدث لمائة دولار إذا تم استثماره في عام 1972.
الشكل 3 - أموال حقوق الطبع والنشر من العمليات (FFO).
في حين أن هذه المكاسب يمكن تكرارها للمضي قدمًا ، إلا أنه من غير المحتمل. علاوة على ذلك ، من الممكن تمامًا أن تعود الأسعار إلى المضاعفات السابقة (على سبيل المثال ، السعر كمضاعف من FFO).
ثانياً ، معدل الفائدة على المدى المتوسط منخفض بالمعايير التاريخية. من المحتمل تمامًا أن يرتفع سعر الفائدة هذا إلى الأعلى. إذا استمرت 15 عامًا من الارتباط العكسي بين المعدلات وأسعار REIT الموضحة أعلاه ، فإن أسعار REIT ستعاني.
ملخص
تظهر فترة الخمسة عشر عامًا التي تم فحصها أعلاه وجود علاقة عكسية قوية بين أسعار صناديق الاستثمار العقاري وأسعار الفائدة. في المتوسط ، سيكون من الآمن افتراض أن زيادة أسعار الفائدة من المحتمل أن تتحقق من خلال انخفاض أسعار صناديق الاستثمار العقاري. بالطبع ، سوف تختلف ردود الفعل من قبل القطاعات. على سبيل المثال ، يجادل البعض بأنه في حالة ارتفاع أسعار الفائدة على العقارات السكنية والمكاتب ، فإن ارتفاع أسعار الفائدة العقارية سيؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات لأن الزيادة في الأسعار تتوافق مع النمو الاقتصادي وزيادة الطلب. لكن عليك أن تكون انتقائيًا في مثل هذه البيئة. والخبر السار حول صناديق الاستثمار العقاري هو أن العوائد المرتفعة هي نوع من التحوط مقابل انخفاض الأسعار: إذا اشتريت صناديق الاستثمار العقاري ذات العائد المرتفع ، فسيتم تخفيف أي انخفاض في الأسعار من خلال ارتفاع الدخل في هذه الأثناء.
لمعرفة المزيد حول صناديق الاستثمار العقاري ، راجع التقييم الأساسي لصندوق الاستثمار العقاري (REIT) وطريقة REIT .
مقالات ذات صلة
الاستثمار العقاري
صناديق الاستثمار المتداولة مقابل صناديق الاستثمار المتداولة في صناديق الاستثمار المتداولة: كيف تقارن
الأسهم الموزعة
6 صناديق الاستثمار العقاري التي تدفع أرباح شهرية
الاستثمار العقاري
صناديق المعيشة كبار: جيد لحافظة الخاص بك؟
الاستثمار العقاري
كيفية تقييم صندوق الاستثمار العقاري (REIT)
الاستثمار العقاري
5 أنواع من صناديق الاستثمار العقاري وكيفية الاستثمار فيها
الاستثمار العقاري
كيفية تحليل صناديق الاستثمار العقاري
روابط الشركاءالشروط ذات الصلة
صندوق الاستثمار العقاري (REIT) التعريف - صندوق الاستثمار العقاري (REIT) هو شركة تجارية عامة تمتلك أو تدير أو تمول العقارات المدرة للدخل. المزيد كيفية الربح من العقارات العقارات حقيقية ، أي الممتلكات الملموسة التي تتكون من الأراضي وأي شيء آخر عليها ، بما في ذلك المباني والحيوانات والموارد الطبيعية. المزيد تعريف معدل الرسملة معدل الرسملة هو معدل العائد على الاستثمار العقاري بناءً على الدخل الذي يتوقع أن يحققه العقار. more عائد توزيعات الأرباح إن عائد توزيعات الأرباح هو نسبة مالية تُظهر مقدار ما تدفعه الشركة في توزيعات الأرباح كل عام مقارنةً بسعر سهمها. المزيد تعريف صندوق النمو والدخل يسعى صندوق النمو والدخل إلى تحقيق كل من زيادة رأس المال والدخل الحالي ، أي الأرباح الموزعة والفوائد من السندات. المزيد تعريف الاستثمار الاستثمار هو فعل تخصيص أموال لأصل أو تخصيص رأس مال لمسعى مع توقع توليد دخل أو ربح. أكثر