ما هي رسوم الضمان
تشير رسوم الضمان إلى المبلغ المدفوع لمقدمي الأوراق المالية المدعومة بالرهن (MBS) مقابل الخدمات المقدمة. مقدمو خدمة MBS مثل Freddie Mac و Ginnie Mae و Fannie Mae يتحملون رسوم ضمان لإنشاء MBS وتقديم الخدمات والإبلاغ عنها ، وكذلك لضمان أن مزود الخدمة سوف يكمل MBS للتأكد من دفع مدفوعات رأس المال والفائدة حتى لو الافتراضي المقترضين. هذا الضمان الدفع هو المكون الرئيسي لرسوم الضمان. وغالبًا ما يشار إلى رسوم الضمان كنوع من التأمين للأمان المدعوم بالرهن العقاري ، على الرغم من أنه يغطي الخدمات الأخرى كما هو مذكور. ويشار إلى رسوم الضمان أيضًا باسم "الرسوم".
كسر رسوم الضمان إلى أسفل
تتكون رسوم الضمان في المقام الأول من الضمان الائتماني الذي يقدمه للمالك النهائي لـ MBS ، ولكنها تغطي أيضًا تكاليف إدارة وإدارة مجمعات الرهن العقاري المضمونة ، وتقديم التقارير حول MBS للمستثمرين ولجنة الأوراق المالية والبورصة (SEC) وغيرها من مهام المكتب الخلفي. يقوم مزودون مثل Fannie و Freddie و Ginnie بمساعدة البنوك من خلال شراء القروض العقارية من شركات التمويل العقاري والبنوك التجارية والاتحادات الائتمانية والمجمعات التجارية وما إلى ذلك. ومع ذلك ، في معظم الحالات ، يدفع Fannie و Freddie و Ginnie ثمن هذه القروض عن طريق إعادتهم إلى منشئي الأوراق المالية في شكل MBS مضمون يمكن للمستلم اختيار البيع أو الاحتفاظ به. إن رسوم الضمان المضمنة في MBS هي مصدر الدخل لمزود MBS ، وهي تكفي بشكل مثالي عبر جميع المنتجات لتغطية حالات التخلف عن سداد الرهن العقاري الفردية.
الرهن العقاري ورسوم الضمان
يتم تعيين رسوم الضمان على الجدارة الائتمانية وحجم صندوق الرهن العقاري الأساسي. قبل انهيار الرهن العقاري في 2007-2009 والأزمة المالية ، كانت رسوم الضمان خصمًا صغيرًا يتراوح بين 15 و 25 نقطة أساس. في مقابل هذه الرسوم الصغيرة ، حصل المنشئ للرهن العقاري على أصل قابل للبيع بينما يقوم أيضًا بتصفية القرض من الكتب لتحرير المزيد من الائتمان. كانت هذه صفقة رائعة للمقرضين ، حيث اعتمد مقدمو خدمة MBS على المعلومات الواردة من الجهات المصدرة للقرض لتعيين رسوم الضمان. انتهزت البنوك الفرصة لدفع حدود من يمكن منح رهن عقاري بشكل معقول ، مما أدى إلى قروض NINJA وتشويه السوق بشكل عام. لسوء الحظ ، لم يتم تعديل رسوم الضمان لتعكس هذا الواقع ، مما أدى إلى انهيار ضخم للرهن العقاري حيث اضطرت حكومة الولايات المتحدة في النهاية إلى إنقاذ مقدمي خدمات MBS بسبب عدم كفاية رسوم الضمان لتغطية المسؤولية الحقيقية.
رسوم الضمان بعد الانهيار
شهدت رسوم الضمان زيادة حادة منذ الأزمة المالية والركود الكبير. بالمقارنة مع متوسط ما قبل الانهيار من 15 إلى 25 نقطة أساس ، فإن متوسط ما بعد الانهيار يزيد عن الضعف. توفر الوكالة الفيدرالية للإسكان والتمويل (FHFA) تحليلًا سنويًا لرسوم الضمان التي يفرضها فريدي وفاني. أبلغت FHFA عن رسم ضمان متوسط قدره 61 نقطة أساس على قرض عقاري ثابت لمدة 30 عامًا تم إصداره في عام 2016. على الرغم من أن رسوم الضمان لا تحظى عمومًا بالكثير من الاهتمام خارج مجموعات الضغط في صناعة الرهن العقاري ، كانت هناك محاولات سياسية للتغلب عليها زيادات شاملة قدرها 10 نقاط أساس من خلال FHFA لتقليل المخاطر المستقبلية لدافعي الضرائب الأمريكيين. تم تعليق هذه الزيادات المقترحة قبل التنفيذ.
