ماذا تعني الأموال من العمليات؟
تشير الأموال من العمليات (FFO) إلى الرقم المستخدم بواسطة صناديق الاستثمار العقاري (REITs) لتحديد التدفق النقدي من عملياتها.
يتم احتساب FFO بإضافة الاستهلاك والإطفاء إلى الأرباح ثم طرح أي مكاسب على المبيعات. ونقلت في بعض الأحيان على أساس للسهم الواحد. يجب استخدام نسبة FFO للسهم بدلاً من ربحية السهم (EPS) عند تقييم صناديق الاستثمار العقاري وغيرها من صناديق الاستثمار المماثلة.
أموال من العمليات (FFO)
فهم الأموال من العمليات (FFO)
FFO هو مقياس للنقد الناتج عن REIT ؛ تستخدم الشركات العقارية FFO كمعيار لأداء التشغيل. كانت الرابطة الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (NAREIT) رائدة في الأصل في هذا الرقم ، وهو إجراء لا يخضع لمبادئ المحاسبة المقبولة عموماً.
صيغة FFO هي:
FFO = صافي الدخل + الاستهلاك + الاستهلاك - المكاسب على مبيعات العقارات.
يتم سرد جميع مكونات حساب FFO في بيان الدخل REIT ل. على سبيل المثال ، إذا كانت قيمة الاستثمار العقاري في الولايات المتحدة قد انخفضت بقيمة 20.000 دولار ، ومكاسب من مبيعات العقار بقيمة 40،000 دولار وأرباح صافية قدرها 100000 دولار ، فإن FFO الخاص به سيكون 80،000 دولار. جميع صناديق الاستثمار العقاري مطلوبة لإظهار حسابات FFO الخاصة بها على البيانات المالية العامة. وعادة ما يكشفون عن التدبير كحاشية في بيان الدخل.
لا يجب الخلط بين FFO والتدفق النقدي لـ REIT من العمليات ، والذي يتم الإبلاغ عنه في بيان التدفقات النقدية للشركة ، وبدلاً من ذلك يقيس المبلغ الصافي للنقد وما يعادله الذي يتدفق إلى شركة من الأنشطة التجارية العادية والمستمرة. لا ينبغي اعتبار FFO بديلاً للتدفق النقدي كمقياس للسيولة.
لماذا FFO هو مقياس جيد للأداء REIT
يعوض FFO عن أساليب محاسبة التكاليف التي قد تنقل بشكل غير صحيح الأداء الحقيقي لـ REIT. تتطلب محاسبة مبادئ المحاسبة المقبولة عموما أن تقوم جميع صناديق الاستثمار العقاري بتخفيض استثماراتها العقارية بمرور الوقت باستخدام إحدى طرق الاستهلاك القياسية. ومع ذلك ، فإن العديد من العقارات الاستثمارية تزيد فعليًا من حيث القيمة بمرور الوقت ، مما يجعل الإهلاك غير دقيق في وصف قيمة العقارات. يجب إضافة الاستهلاك والإطفاء مرة أخرى إلى صافي الدخل لتسوية هذه المشكلة.
FFO أيضا يطرح أي مكاسب من مبيعات العقارات لأن هذه الأنواع من المبيعات تعتبر غير متكررة. يجب أن تدفع صناديق الاستثمار العقاري 90 ٪ من جميع الدخل الخاضع للضريبة في شكل أرباح. لا تضيف الأرباح على مبيعات العقارات إلى الدخل الخاضع للضريبة في REIT وبالتالي لا ينبغي إدراجها في قياس القيمة والأداء.
كما ذكرنا ، يتم تقديم FFO للسهم في بعض الأحيان من قبل الشركات كملحق لرقم EPS الخاص بها للأسباب المذكورة أعلاه. وبالمثل ، يقوم العديد من المحللين والمستثمرين بتقييم نسبة السعر إلى FFO الخاصة بـ REIT كملحق لنسبة السعر إلى الأرباح.
الأموال المعدلة من العمليات
على نحو متزايد ، يقوم محللو العقارات أيضًا بحساب أموال REIT المعدلة من العمليات (AFFO). يأخذ هذا الحساب FFO الخاص بـ "REIT" ويطرح أي نفقات متكررة يتم رسملتها ثم استهلاكها ، بالإضافة إلى أي بطانة مباشرة من الإيجارات. قد تشمل هذه النفقات الرأسمالية المتكررة نفقات الصيانة مثل مشاريع الطلاء أو استبدال السقف. اكتسب AFFO الجر كتقدير أكثر دقة لإمكانات أرباح REIT.
تم تطوير مقياس AFFO لتوفير مقياس أفضل لقدرة REIT النقدية المتولدة أو المدفوعة. بالإضافة إلى AFFO ، يشار أحيانًا إلى هذا التدبير البديل باعتباره الأموال المتاحة للتوزيع أو النقدية المتاحة للتوزيع.
مثال على FFO REIT
أبلغت المجموعة الشهيرة REIT Simon Property Group عن وجود أموال من العمليات في بيان الدخل لعام 2017 البالغ 4 مليارات دولار ، بزيادة 6 ٪ عن عام 2016. وفي الوقت نفسه ، بلغ إجمالي الدخل الصافي للشركة 2.2 مليار دولار. للوصول إلى FFO ، أضافت الشركة قيمة الاستهلاك والإطفاء إلى حوالي 1.8 مليار دولار ، وتعديلها لمزيد من الأرقام الأصغر الأخرى - بما في ذلك خفض 5.3 مليون دولار لدفع التوزيعات والأرباح الموزعة المفضلة ، وجزء من الفوائد غير المسيطرة من الاستهلاك والإطفاء الذي أدى إلى في تخفيض إضافي قدره 17.1 مليون دولار. بالإضافة إلى ذلك ، أبلغ سيمون عن رقم مخفض لكل سهم يبلغ 11.21 دولارًا ، مقارنةً برقم EPS المخفف البالغ 6.24 دولار.
