هناك مؤسستان ضخمتان في صناعة الرهن العقاري في الولايات المتحدة: فاني ماي وفريدي ماك. لقد سمع معظم الناس عنهم ، لكن قلة منهم يفهمون ما يفعلونه أو الدور الهام الذي يلعبونه في تمويل ملكية المنازل الأمريكية. كما أن معظم الناس لا يفهمون المخاطر المنهجية المحتملة التي يشكلونها على نظامنا المالي بأكمله. سنناقش ما يفعلونه ، وحالة المؤسسة (GSE) التي ترعاها الحكومة ، ومهماتهم العامة وكيف يستفيدون منها. سنستكشف بعد ذلك الخطر الذي قد تشكله هذه العملاقة على سوق الرهن العقاري الأمريكي إذا فشلوا في إدارة المخاطر بشكل فعال. تذكر ، عندما يسقط العمالقة ، فإن الفلاحين هم الذين يسحقون.
ماذا يفعلون
فاني ماي وفريدي ماك شراء وضمان القروض العقارية من خلال سوق الرهن العقاري الثانوي. أنها لا تنشأ أو خدمة القروض.
يقوم منشئي الرهن العقاري ببيع الرهون العقارية مباشرة إلى Fannie Mae و Freddie Mac ، أو تبادل صناديق الرهن العقاري معهم مقابل أوراق مالية مدعومة برهن عقاري (MBS) مدعومة بتلك الرهون العقارية نفسها ولكنها تحمل ضمانًا إضافيًا بتسديد رأس المال والفائدة إلى حامل الأمن. عندما يقوم منشئو الرهن العقاري ببيع الرهون العقارية إلى Fannie Mae أو Freddie Mac ، أو بيع MBSs التي تم إصدارها لهم ، فإن هذا بدوره يحرر الأموال المستخدمة في إنشاء تلك الرهون حتى يتمكن المنشئون من إنشاء المزيد من الرهون. كما تستثمر Fannie Mae و Freddie Mac بكثافة في MBSs الخاصة بهما فيما يعرف باسم محافظهما المحتجزة.
باختصار ، فهي تسهل تدفق الأموال من وول ستريت إلى الشارع الرئيسي.
انظر: وراء الكواليس من الرهن العقاري الخاص بك
الشركات التي ترعاها الحكومة
Fannie Mae و Freddie Mac هما GSEs. تم إنشاء كل من أعمال الكونغرس. فاني ماي في عام 1938 ، وفريدي ماك في عام 1970. وكلاهما من الشركات المتداولة في البورصة المستأجرة لخدمة مهمة عامة. يتم تداول أسهمهم في بورصة نيويورك تحت الرمز FNM و FRE ، على التوالي. على الرغم من أنها شركات عامة ، بسبب مواثيقها ، إلا أنها تتمتع بالعلاقات التالية مع الحكومة الفيدرالية:
- لكلتا الشركتين مجلس إدارة مؤلف من 18 عضوًا ، خمسة منهم يعينهم رئيس الولايات المتحدة. لدعم السيولة الخاصة بهم ، فإن وزير الخزانة مفوض ، ولكن ليس مطلوبًا ، بشراء ما يصل إلى 2.25 مليار دولار من الأوراق المالية من كل شركة. كلا الشركتين معفاة من ضرائب الدولة والمحلية.
بسبب هذه الروابط ، يميل السوق إلى الاعتقاد بأن الأوراق المالية الصادرة عن فاني ماي وفريدي ماك تحمل الضمان الضمني للحكومة الأمريكية. بمعنى آخر ، يعتقد السوق أنه إذا حدث أي شيء في Fannie Mae أو Freddie Mac ، فإن الحكومة الأمريكية ستتدخل لإنقاذهم. ينعكس هذا الضمان الضمني في مدى قدرة هؤلاء الأطفال على الوصول إلى التمويل بسعر رخيص. فاني ماي وفريدي ماك قادران على إصدار ديون الشركات ، المعروفة باسم "سندات الوكالة" ، بعائدات أقل من المؤسسات الأخرى.
الغرض والمهمة العامة لفاني ماي وفريدي ماك
وفقًا لمواثيقهم ، يتمثل الغرض العام لفاني ماي وفريدي ماك في تسهيل التدفق الثابت لصناديق الرهن العقاري منخفضة التكلفة.
تتضمن مواثيقها ما يلي:
- تركيزهم الفريد هو سوق الرهن العقاري السكني. لا يجوز لهم الدخول في خطوط غير مرتبطة بالعمل أو إيقاف الدعم لسوق الرهن العقاري السكني. يجب أن تكون الرهون التي يشترونها ويضمنونها أقل من المبلغ الذي يحدده مكتب مراقبة الإسكان الفيدرالي (OFHEO). فهي ممنوعة من الدخول في أعمال شركات تمويل الإسكان الأخرى - منشأ الرهن العقاري ، على سبيل المثال. يجب أن تحقق الأهداف السنوية التي وضعتها وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (هود). تتركز هذه الأهداف حول الإسكان المنخفض والمتوسط الدخل والسكن للأقليات. تخضع لمتطلبات الحد الأدنى لرأس المال والامتحانات السنوية من قبل OFHEO.
يوضح موقع فريدي ماك أن مهمته هي توفير السيولة والاستقرار والقدرة على تحمل التكاليف لسوق الإسكان. ينص موقع Fannie Mae على أن مهمته هي توسيع الإسكان الميسور وجلب رأس المال العالمي إلى المجتمعات المحلية لخدمة سوق الإسكان في الولايات المتحدة. (لمتابعة القراءة عن العقارات ، راجع " الاستثمار في العقارات" و " المعاملات العقارية الذكية" والبرنامج التعليمي لاستكشاف الاستثمارات العقارية .)
شركات يحركها الربح مع مهمة عامة
لا تخطئ - فاني ماي وفريدي ماك مدفوعة بالأرباح ، حسب طلب المساهمين. أثناء قيامهم بالوفاء بمهمتهم العامة ، يحققون أرباحهم بطريقتين أساسيتين: ضمان دخل الرسوم والمحافظ المحتفظ بها.
- أولاً ، دعنا نغطي إيرادات رسوم الضمان ، أو "الرسوم". تحتفظ Fannie Mae و Freddie Mac بنسبة مئوية معينة من كل دفعة من رهن الرهن العقاري لكل رهن يضمنان دفعه في الوقت المناسب من أصل الدين والفائدة إلى حامل MBS (مستثمر). على سبيل المثال ، يمكن تقسيم كل دفعة الرهن العقاري الشهرية إلى أصل والفائدة. يتم تمرير الفائدة والفائدة ، كما تم جمعها بواسطة مخدّم رهن عقاري ، إلى إحدى الشركتين ، دعنا نقول فاني ماي. تقوم فاني ماي بعد ذلك بتمرير رأس المال والفائدة إلى صاحب الضمان المدعوم برهن عقاري ؛ ومع ذلك ، فإنه يحتفظ نسبة مئوية معينة من الفائدة كرسوم الضمان - عادة ما بين 0.12 ٪ و 0.50 ٪ سنويا. فكر في الأمر كوثيقة تأمين. نأمل أن تجمع Fannie Mae في دخل رسوم الضمان أكثر مما يدفعه إلى حاملي الأوراق المالية المدعومين برهن عقاري بسبب التخلف عن سداد المقترض. إنها بوليصة تأمين كبيرة جدًا. في نهاية العام 2006 ، حصلت الشركتان على ضمانات ائتمانية بقيمة 2.9 تريليون دولار من MBS ، وفقًا لوزير الخزانة روبرت ك. ستيل (15 مارس 2007 ، شهادة أمام لجنة الخدمات المالية بمجلس النواب الأمريكي بشأن إصلاح GSE).
ثانياً ، يمتلك كل من Fannie Mae و Freddie Mac حافظات ضخمة محتفظ بها من القروض العقارية و MBS. إنهم يستثمرون بكثافة في الأوراق المالية الخاصة بهم - وبعضهم البعض -. بسبب الضمان الفيدرالي الضمني ، كما تمت مناقشته سابقًا ، فهي قادرة على إصدار ديون بعائدات أقل من الشركات الأخرى لتمويل محافظها المحتجزة. بمعنى آخر ، يمكنهم الحصول على هوامش في محافظهم الاستثمارية والتي قد تكون أكبر من المؤسسات الأخرى بسبب ميزة التمويل هذه. إن القول بأن حجم محافظهم الضخمة هو بخس. في عام 2006 ، بلغت حافظات القروض المشتركة للشركتين 1.4 تريليون دولار ، مرة أخرى وفقًا لشركة Steel (15 مارس 2007).
الرقابة على فاني ماي وفريدي ماك
يتم تنظيم Fannie Mae و Freddie Mac بواسطة OFHEO و HUD. OFHEO ينظم السلامة المالية والسلامة لفاني ماي وفريدي ماك ، بما في ذلك تنفيذ وإنفاذ ومراقبة معايير رأس المال الخاصة بهم والحد من حجم محافظهم المحتجزة. يحدد OFHEO أيضًا حدود القروض السنوية المطابقة. تتولى HUD مسؤولية مهمة الإسكان لكل من Fannie Mae و Freddie Mac. يجب الموافقة على جميع برامج القروض الجديدة التي قد يشاركون فيها (شراء و / أو ضمان) من قبل HUD. بالإضافة إلى ذلك ، تضع HUD أهدافًا سنوية لفاني ماي وفريدي ماك لتنفيذ مهمتهما السكنية. تركز هذه الأهداف على إسكان ذوي الدخل المنخفض والمتوسط وسكن الأقليات.
الكثير من المخاطر تتركز في شركتين مع العلاقات الاتحادية؟
ليس هناك شك في أن فاني ماي وفريدي ماك يلعبان أدوارًا حاسمة في نظامنا لتمويل الإسكان. ومع ذلك ، هناك خطر في أن تتركز الكثير من المخاطر في شركتين فقط. أنها تدير كمية هائلة من الائتمان ومخاطر أسعار الفائدة. إذا حدث خطأ ما في ممارسات إدارة المخاطر و / أو إدارة المحافظ الخاصة بهم ، فلا شك أن الألم والإجهاد سيشعر بهما في جميع الأسواق المالية في جميع أنحاء العالم. يشعر العديد من النقاد أنهم ، بسبب حجمهم وتعقيد إدارة مخاطر الرهن العقاري ، فإنهم يشكلون مخاطر كبيرة بشكل منظم على اقتصادنا. علاوة على ذلك ، يعتقد البعض أن لدى Fannie Mae و Freddie Mac ميزة غير عادلة بسبب ضمانهما الفيدرالي الضمني الذي يسمح لهما بإصدار الديون بأسعار فائدة غير متاحة للشركات الأخرى - على وجه التحديد ، أن هذا الضمان الضمني هو الذي سمح لـ Fannie Mae و Freddie Mac تنمو كبيرة جدا.
ببساطة ، هناك خطر من أن الشركتين سُمح لهما بتحمل الكثير من المخاطر على حساب محتمل لدافعي الضرائب الأمريكيين. لوضع الأمور في نصابها الصحيح ، وفقًا لوزير الخزانة Steel ، في نهاية عام 2006 ، تعرض فاني ماي وفريدي ماك لحوالي 4.3 تريليون دولار من مخاطر الائتمان العقاري ، والتي كانت تمثل حوالي 40 ٪ من إجمالي ديون الرهن العقاري المستحقة في الولايات المتحدة (15 مارس 2007)). أو إذا نظرنا إليها بطريقة مختلفة ، فإن الشركتين لديهما 5.2 تريليونات دولار من الديون والتزامات MBS غير المسددة ، وهو ما يتجاوز 4.9 تريليون دولار من الدين العام المملوك للحكومة الأمريكية ، وفقًا لرئيس مجلس إدارة مجلس الاحتياطي الفيدرالي (بن برنانكي) (أبريل 2007).
علاوة على ذلك ، لم يدع أحد من قبل أن مخاطر الائتمان أو مخاطر سعر الفائدة للرهن العقاري يمكن إدارتها أو تخفيفها بسهولة من خلال استخدام المشتقات.
استنتاج
في صيف عام 2007 ، وصل سوق جميع القروض العقارية باستثناء القروض المضمونة من قِبل Fannie Mae و Freddie Mac إلى طريق مسدود ، مما يؤكد أهمية الأدوار التي تلعبها الشركتان. في خريف عام 2007 ، صدمت فريدي ماك السوق بإعلانها خسائر كبيرة متعلقة بالائتمان ، مما أشعل النار في الحجة القائلة بأن الشركتين تشكلان خطراً هائلاً على النظام المالي بأكمله. هل ستفوق الفوائد التي يخلقها فاني ماي وفريدي ماك لصاحب المنزل الأمريكي المخاطر التي يشكلونها على نظامنا المالي بأكمله ودافعي الضرائب الأميركيين؟ فقط الوقت كفيل بإثبات.
حول هاتين المؤسستين ، تحقق من ربح الدين من الرهن العقاري مع MBS .
