تدرك الحكومة الفيدرالية أن قروض الرهن العقاري في المنزل هي أكبر الأعباء المالية التي يتحملها الكثير من الأميركيين في حياتهم. من أجل توفير استراحة (وربما لتشجيع الناس على المشاركة في سوق العقارات) ، تسمح خدمة الإيرادات الداخلية (IRS) لدافعي الضرائب باتخاذ خصومات على الفوائد المدفوعة على قروضهم العقارية.
لكن ماذا لو حصلت على قرض عقاري ثانٍ ؟ هل يهم ما تستخدمه ل؟ يمكنك فقط خصم الفائدة إلى أجل غير مسمى؟
سوف نلقي نظرة متعمقة على الآثار الضريبية المترتبة على الحصول على قرض عقاري ثانٍ ، نوضح لك كيفية القيام بحساب خصمك على ضرائبك وكذلك تسليط الضوء على القيود والمخاطر المختلفة.
أساسيات
أولاً ، عليك أن تفهم ما يشكل "المنزل المؤهل" (المنزل الذي ينطبق عليه خصم الفائدة على الرهن العقاري) ، وكيف يحدد مصلحة الضرائب "مصلحة الرهن العقاري" و "دين الرهن العقاري".
بالنسبة للمبتدئين ، يشير "المنزل المؤهل" إلى منزلك الرئيسي الذي تعيش فيه عادة ، أو إلى المنزل الثاني. تتأهل جميع المنازل المتنقلة ومقطورات المنازل والشقق والقوارب ، طالما أن لديها "مرافق للنوم والطهي والمرحاض" ، وفقًا لتصنيف IRS Publication 936.
إذا كنت تطالب بخصومات على منزل يتضاعف كشيء آخر ، مثل عقار مستأجر أو مكتب ، فإن بعض القواعد والحسابات الدقيقة تدخل حيز التنفيذ ، فيما يتعلق بوقت شغل موقعك. يمكنك الرجوع إلى التفاصيل هنا ، ولكن بصفة عامة ، إذا كنت تستأجر منزلاً آخر ، فستحتاج إلى العيش هناك لمدة 14 يومًا على الأقل أو أكثر من 10٪ من مقدار الوقت المستأجر على مدار عام (أيهما أطول) لتكون قادرة على خصم الفائدة على الرهن العقاري على ذلك. (إذا كنت لا تعيش هناك على الإطلاق ، فأنت مالك ، وهناك مجموعة مختلفة تمامًا من القواعد تدخل في الاعتبار: انظر الخصومات الضريبية لمالكي العقارات المستأجرة ).
تنطبق فائدة الرهن العقاري فقط على الفائدة المدفوعة على القروض التي تستخدم منزلك (المنازل) كضمان. هذا يتضمن:
مصلحة الضرائب يحدد ثلاث فئات من الديون الرهن العقاري. هذه تختلف تبعا للوقت الذي قمت فيه بسحب الديون وما هي العائدات التي استخدمت من أجل:
- يشير الدين الجد إلى الرهون العقارية التي تم تأمينها من قبل منزلك في أو قبل 13 أكتوبر 1987 (بعدها أصبحت القواعد الضريبية الحالية سارية المفعول). يشير دين شراء المنازل إلى الرهون العقارية التي تم الحصول عليها بعد 13 أكتوبر 1987 والتي تم استخدامها لشراء أو بناء أو تحسين منزلك (على سبيل المثال ، التجديدات والإصلاحات ، وما إلى ذلك). يشير دين أو قرض أسهم المنزل إلى القروض العقارية التي تم الحصول عليها بعد 13 أكتوبر 1987 والتي تم استخدامها لأغراض أخرى غير متعلقة بالإقامة ، مثل تمويل التعليم الجامعي أو سيارة جديدة أو عطلة أو أي شيء آخر غير متعلق شراء أو بناء أو تحسين المنزل.
الخصومات
يعتمد ذلك على نوع الديون التي لديك بالفعل - والمبلغ الذي تريد تحمله أكثر من ذلك. إذا كنت متزوجًا وملفًا مشتركًا ، فيمكنك فقط خصم الفائدة على ديون اقتناء المنازل بقيمة مليون دولار أو أقل و 100 ألف دولار أو أقل من ديون حقوق ملكية المنزل بشكل عام. إذا كانت عازبة أو متزوجة وحُفظت بشكل منفصل ، فستصبح حدودك 500000 دولار لدين شراء المنازل و 50.000 دولار سندات ملكية المنزل ، على التوالي.
بمعنى آخر ، إذا تم استخدام رهنك العقاري أو رهنك لشراء أو بناء أو تحسين منزلك الأساسي و / أو الثاني (مما يجعلك ديونًا للاستحواذ على المنزل) ومجموع مليون دولار ، فيمكنك خصم كل ما دفعته بفائدة. على سبيل المثال ، إذا كان لديك معدل فائدة 4٪ على كل من الرهينتين معاً تضيف ما يصل إلى مليون دولار ، فيمكنك خصم جميع مدفوعات الفائدة السنوية البالغة 40،000 دولار.
ومع ذلك ، إذا كان دين اقتناء منزلك هو 2 مليون دولار ، فلن تكون قادرًا على خصم سوى نصف إجمالي الفوائد التي دفعتها بقيمة مليوني دولار من القروض العقارية في تلك السنة. إذا تم تطبيق أسعار الفائدة نفسها هذه بنسبة 4٪ ، فلن تتمكن من خصم سوى 40،000 دولار بدلاً من مبلغ 80،000 دولار الذي دفعته على الأرجح في ذلك العام. (هذا شيء يجب مراعاته لأي شخص يحاول تمويل عقار مكون من سبعة أرقام. انظر Jumbo Vs. التقليدية والرهون العقارية: كيف تختلف .)
على الرغم من أن هذا الحد لا ينطبق على الديون الجديدة ، فلن تكون قادرًا على تحمل خصومات إضافية على القروض العقارية الجديدة إذا كان الدين الجديد قد تجاوز بالفعل مليون دولار. ماذا لو كان لديك فقط 900،000 دولار في الديون الجد؟ بعد ذلك ، يمكنك فقط خصم الفائدة على ديون شراء المنازل بقيمة 100000 دولار إضافية.
على الأقل ، هذه هي القاعدة العامة. يوفر مصلحة الضرائب ورقة عمل لتحديد فائدة الرهن العقاري الرئيسية القابلة للخصم.
الأوراق
طالما أنك دفعت ما لا يقل عن 600 دولار من فوائد الرهن العقاري ، ستتلقى إشعارًا من صاحب الرهن أو المقرض الخاص بك (عادة ما يكون النموذج 1098) قبل بضعة أشهر من وقت تقديم الضرائب. جنبا إلى جنب مع المبلغ بالدولار من المدفوعات السنوية الخاصة بك ، فإن بيان الفائدة على الرهن العقاري هذا سيُظهر أيضًا أقساط تأمين الرهن العقاري المدفوعة والنقاط القابلة للخصم المدفوعة (إذا اشتريت منزلاً في تلك السنة). بمجرد الحصول على هذا المستند في متناول اليد ، ستستخدمه لإكمال الإقرار الضريبي الخاص بك ، في النموذج 1040 ، الجدول أ (الخصومات المفصلة).
مع ديون اقتناء المنازل وديون حقوق ملكية المنازل مجتمعة ، يمكنك تقريبًا اقتراض 1.1 مليون دولار مقابل منزلك. ومع ذلك ، إذا كان لديك دين إضافي يتجاوز هذا الحد ، فقد تتمكن من خصم الفائدة إذا كانت تلك العائدات قد استخدمت في حساب مؤهل ، مثل استثمار (تم الإبلاغ عنه أيضًا في الجدول أ) أو نشاط تجاري (الجدول C أو C-EZ).
إعادة التمويل ، النقاط والأقساط
بالإضافة إلى ذلك ، إذا كنت تدفع نقاطًا على الرهن العقاري الجديد ، فيمكنك خصمها على مدى مدة القرض. على افتراض أنك تعيد تمويل قرض عقاري جديد مدته 30 عامًا ، يمكنك خصم 1/30 من كل ما دفعته بالنقاط كل عام. إذا لم تقم بخصم جميع النقاط بحلول الوقت الذي تبيع فيه المنزل أو تعيد تمويله (مرة أخرى) ، فيمكنك خصم أي مبلغ متبقٍ دفعة واحدة في تلك السنة. ستقوم برفع الخصم على الجدول "أ" ، النموذج 1040 ، السطر 12.
طالما أن إجمالي الدخل المعدل لديك لا يتعدى 109000 دولار (أو 54500 دولار إذا تزوج وقدم ملفًا بشكل منفصل) ، يمكنك خصم بعض أو كل أقساط التأمين على الرهن العقاري الخاصة بك أيضًا. هذا من شأنه أن يندرج ضمن فئة "ديون اقتناء المنازل" الخاصة بك.
الخط السفلي
القواعد الضريبية معقدة ، لا يمكن إنكار ذلك ، ولكن إذا تابعت بشكل صحيح ، فقد توفر لك الأحكام آلاف الدولارات سنويًا. تأكد من استشارة خبير ضرائب مؤهل قبل أن تقرر إخراج الرهن العقاري الثاني.
