يختلف قانون الضرائب لمالكي المنازل في كندا اختلافًا كبيرًا عن النظام في الولايات المتحدة. والجدير بالذكر أن الفائدة على الرهن العقاري لإقامة خاصة رئيسية ليست معفاة من الضرائب. ومع ذلك ، فإن جميع مكاسب رأس المال عند بيع المنزل معفاة من الضرائب.
ولكن هناك طريقة يمكن للكنديين اقتطاعها بفعالية من فائدة الرهن العقاري.
الهدف المالي
أولاً ، تعريفان أساسيان:
القيمة الصافية هي الأصول الخاصة بك ناقص أي التزامات. لزيادة صافي ثروتك ، يجب عليك إما زيادة الأصول الخاصة بك أو تقليل الالتزامات الخاصة بك ، أو كليهما.
التدفق النقدي المجاني الخاص بك هو مقدار النقد المتبقي بعد سداد جميع النفقات ومدفوعات الديون. لزيادة التدفق النقدي الخاص بك ، يجب أن تنفق أقل ، والحصول على وظيفة ذات رواتب أفضل ، أو دفع ضرائب أقل.
دعونا نلقي نظرة على استراتيجية لمساعدتك في زيادة الأصول الخاصة بك عن طريق بناء محفظة استثمارية ، وخفض الديون الخاصة بك عن طريق سداد الرهن العقاري الخاص بك بشكل أسرع ، وزيادة التدفق النقدي الخاص بك عن طريق دفع ضرائب أقل. على نحو فعال ، ستزيد من صافي ثرواتك وتدفقك النقدي في وقت واحد.
الاستراتيجية
في كل مرة تقوم فيها بإجراء سداد الرهن العقاري ، يتم تطبيق جزء من الدفعة على الفائدة ويتم تطبيق الباقي على المدير. يزيد هذا المبلغ الرئيسي من حقوق الملكية الخاصة بك في المنزل ويمكن استعارته ، عادة بمعدل أفضل من قرض غير مضمون.
إذا تم استخدام الأموال المقترضة بعد ذلك لشراء استثمار مدر للدخل ، تكون الفائدة على القرض معفاة من الضرائب ، مما يجعل معدل الفائدة الفعلي على القرض أفضل.
تدعو هذه الإستراتيجية مالك المنزل إلى استعارة الجزء الرئيسي من كل دفعة من أقساط الرهن العقاري ، واستثمارها في محفظة مدرة للدخل. بموجب قانون الضرائب الكندي ، تكون الفائدة المدفوعة على الأموال المقترضة لكسب الدخل معفاة من الضرائب.
مع تقدم الوقت ، يظل إجمالي الدين الخاص بك كما هو ، حيث يتم استرجاع الدفعة الرئيسية في كل مرة يتم فيها الدفع. لكن جزءًا كبيرًا منها يصبح ديونًا معفاة من الضرائب. بمعنى آخر ، إنه دين "جيد". وأقل بقايا الديون غير القابلة للخصم أو الديون "المعدومة".
لشرح ذلك بشكل أفضل ، يرجى الرجوع إلى الشكل أدناه ، حيث يمكنك أن ترى أن دفع رهن عقاري يبلغ 1،106 دولار شهريًا يتكون من 612 دولارًا رئيسيًا و 494 دولار أمريكي كفوائد.
صورة لجولي بانج © Investopedia 2019
كما ترون ، كل دفعة تقلل من المبلغ المستحق على القرض بمبلغ 612 دولار. بعد كل دفعة ، يتم استرجاع مبلغ 612 دولار واستثماره. هذا يبقي مستوى الدين الإجمالي عند 100000 دولار ، ولكن الجزء من القرض الذي يتم خصمه من الضرائب ينمو في كل دفعة. يمكنك أن ترى في الشكل أعلاه أنه بعد شهر واحد من تنفيذ هذه الاستراتيجية ، لا يزال 99388 دولارًا غير قابل للخصم ، لكن 612 دولارًا الآن معفاة من الضرائب.
يمكن اتخاذ هذه الإستراتيجية خطوة إلى الأمام: إن الجزء المعفي من الضريبة من الفائدة المدفوعة ينشئ استرداد ضريبي سنوي ، والذي يمكن استخدامه بعد ذلك لسداد الرهن العقاري أكثر. سيكون دفع الرهن العقاري 100٪ (لأنه دفع إضافي) ويمكن استعاده بالكامل واستثماره في نفس الحافظة المدرة للدخل.
تتكرر الخطوات في الاستراتيجية شهريا وسنويا حتى الرهن العقاري الخاص بك هو معفاة تماما من الضرائب. كما ترون من الرقم السابق والرقم التالي ، يبقى الرهن العقاري ثابتًا عند 100000 دولار ، لكن الجزء المعفي من الضرائب يزداد كل شهر. تنمو محفظة الاستثمار على الجانب الآخر من خلال المساهمة الشهرية ومكاسب الدخل ورأس المال التي تنتجها.
صورة لجولي بانج © Investopedia 2019
كما رأينا أعلاه ، سيحدث رهن قابل للخصم بالكامل بمجرد اقتراض الجزء الأخير من رأس المال واستثماره. الدين المستحق لا يزال 100،000 دولار. ومع ذلك ، 100 ٪ من هذا هو خصم الضرائب الآن. في هذه المرحلة ، يمكن أيضًا استرداد المبالغ المستردة من الضرائب المستلمة ، للمساعدة في زيادة معدل نمو محفظة الاستثمار.
الفوائد
أهداف هذه الاستراتيجية هي زيادة التدفق النقدي والأصول مع تقليل الالتزامات. وهذا يخلق قيمة صافية أعلى للفرد الذي ينفذ الاستراتيجية. كما تهدف إلى مساعدتك في أن تصبح خالية من الرهن العقاري بشكل أسرع والبدء في بناء محفظة استثمارية بشكل أسرع مما يمكن أن يكون غير ذلك.
دعونا ننظر في هذه أقرب قليلا:
- تصبح خالية من الرهن العقاري بشكل أسرع. النقطة التي تكون فيها خالية من الرهن العقاري تقنيًا هي عندما تصل محفظة استثمارك إلى قيمة ديونك المستحقة. يجب أن يكون هذا أسرع من الرهن العقاري التقليدي لأن محفظة الاستثمار يجب أن تنمو أثناء سداد مدفوعات الرهن العقاري. مدفوعات الرهن العقاري التي تتم باستخدام عائدات التخفيضات الضريبية يمكن أن تسدد الرهن العقاري بشكل أسرع. بناء محفظة استثمارية في حين دفع منزلك لأسفل. هذه طريقة رائعة لبدء الادخار. كما أنه يساعد أيضًا في توفير النقد الذي ربما لم تتمكن من الاستثمار فيه قبل سداد رهنك العقاري.
دراسة حالة
فيما يلي مقارنة للتأثير المالي على اثنين من الأزواج الكنديين ، أحدهما يسدد رهن عقاري بالطريقة التقليدية والآخر باستخدام استراتيجية معفاة من الضرائب.
اشترى الزوجان ألف منزلاً بقيمة 200000 دولار برهن بقيمة 100000 دولار مطفأ على مدى 10 سنوات بنسبة 6٪ ، مع دفع شهري قدره 1،106 دولار. بعد سداد الرهن العقاري ، فإنهم يستثمرون مبلغ 1،106 $ الذي كانوا يدفعونه للسنوات الخمس المقبلة ، ويكسبون 8٪ سنويًا.
بعد 15 عامًا ، يمتلكون منازلهم الخاصة ولديهم محفظة تبلغ قيمتها 81،156 دولارًا.
اشترى الزوجان (ب) منزلاً مسعراً له نفس شروط الرهن. كل شهر ، يستعيرون رأس المال ويستثمرونه. كما أنهم يستخدمون الإقرار الضريبي السنوي الذي يتلقونه من الجزء المعفي من الضرائب من مصلحتهم لسداد أصل الرهن. ثم يقترضون ذلك المبلغ الأساسي ويستثمرونه. بعد 9.42 سنة ، سيكون الرهن العقاري جيدًا بنسبة 100٪ وسيبدأ في استرداد ضريبة سنوية قدرها 2،340 دولارًا على افتراض أن معدل الضريبة الهامشي يبلغ 39٪. بعد 15 عامًا ، يمتلكون منازلهم الخاصة ولديهم محفظة بقيمة 138،941 دولارًا. هذه زيادة 71 ٪.
كلمة تحذير
هذه الاستراتيجية ليست للجميع. يمكن أن يكون الاقتراض ضد منزلك أمرًا صعبًا من الناحية النفسية. والأسوأ من ذلك ، إذا لم تحقق الاستثمارات عائدات متوقعة ، فقد تؤدي هذه الاستراتيجية إلى نتائج سلبية.
من خلال إعادة اقتراض الأسهم في منزلك ، فإنك تقوم أيضًا بإزالة وسادة الأمان الخاصة بك إذا كانت أسواق العقارات أو الاستثمار ، أو كلاهما ، تتحول نحو الأسوأ.
من خلال إنشاء محفظة مدرة للدخل في حساب غير مسجل ، قد تواجه أيضًا عواقب ضريبية إضافية. يجب عليك استشارة مستشار مالي محترف لتحديد ما إذا كانت هذه الاستراتيجية مناسبة لك أم لا. إذا كان الأمر كذلك ، اطلب المساعدة الاحترافية التي صممتها خصيصًا لك وللحالة المالية الشخصية لعائلتك.
