ما هو قرض المطابقة؟
القرض المطابق هو رهن يساوي أو يقل عن المبلغ بالدولار المحدد بالحد الذي حددته وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية ((FHFA) ويلبي معايير تمويل فريدي ماك وفاني ماي. القروض مفيدة بسبب انخفاض أسعار الفائدة الملصقة عليها.
الماخذ الرئيسية
- القرض المطابق عبارة عن رهن عقاري تستوفي شروطه وشروطه الأساسية معايير تمويل فاني ماي وفريدي ماك - وبصورة أساسية ، حد بالدولار لحجم القرض. يتم تعديل حد القرض الأساسي المطابق سنويًا. تبلغ 510،400 دولار في عام 2020 بالنسبة لمعظم أجزاء من USLenders الذين يفضلون التعامل مع القروض المطابقة ، لأن هذه هي النوع الوحيد الذي يضمنه فاني ماي وفريدي ماك ويشتريه في سوق الرهن العقاري الثانوي. وغالباً ما تقدم القروض المتوافقة أسعار فائدة أكثر فائدة للمقترضين.
كيف يعمل قرض مطابق
تعد الرابطة الفيدرالية الوطنية للرهن العقاري (FNMA أو Fannie Mae) والشركة الفيدرالية لقروض الرهن العقاري (FHLMC أو Freddie Mac) من الكيانات التي ترعاها الحكومة والتي تدفع السوق للحصول على قروض المنازل. وضعت هذه الوكالات شبه الحكومية قواعد ومبادئ توجيهية موحدة يجب أن تتوافق مع رهن العقارات ذات الوحدة الواحدة (ويعرف أيضًا باسم مساكن الأسرة الواحدة) إذا كانت مؤهلة للحصول على دعم الوكالات. (لا تصدر Fannie Mae و Freddie Mac الرهونات بأنفسهم. وبدلاً من ذلك ، فإنهم يؤمنون الرهون العقارية التي يصدرها المقرضون ، ويكونون بمثابة صانعي سوق ثانويين إذا رغب المقرضون في بيع تلك الرهونات.)
غالبًا ما يتم استخدام مصطلح "المطابقة" عند الحديث عن مبلغ الرهن العقاري ، والذي يجب أن يندرج تحت حد معين ، يُعرف باسم حد القرض المطابق ، الذي وضعته الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA).
بالنسبة لعام 2020 ، في معظم الولايات المتحدة ، فإن حد الأساس هذا هو 510،400 دولار ، بزيادة من 484،350 دولارًا في عام 2019. في بعض الأسواق عالية التكلفة ، مثل سان فرانسيسكو ومدينة نيويورك ، يكون الحد أعلى. السقف الجديد لهذه المناطق هو 7765600 دولار ، أو 150 ٪ من 510400 دولار. تضع الأحكام القانونية الخاصة حسابات مختلفة للحد من القروض في ألاسكا وهاواي وغوام وجزر فيرجن الأمريكية. في هذه المناطق ، يبلغ الحد الأقصى للقروض الأساسية 765،600 دولار أمريكي للوحدات ذات الوحدة الواحدة في 2020
يشترط قانون الإسكان والانتعاش الاقتصادي (HERA) تعديل الحد الأساسي للقروض المطابقة للقروض كل عام لفاني ماي وفريدي ماك لتعكس التغير في متوسط سعر المنازل في الولايات المتحدة.
بخلاف حجم القرض ، تلتزم الإرشادات الأخرى المطابقة للقروض بتضمين نسبة القروض إلى القيمة للمقترض (أي حجم الدفعة المقدمة) ، ونسبة الدين إلى الدخل ، ودرجة الائتمان والسجل ، ومتطلبات الوثائق ، إلخ..
مزايا مطابقة القروض
بالنسبة للمستهلكين ، تعد القروض المطابقة مفيدة بسبب انخفاض أسعار الفائدة. بالنسبة إلى مشتري المنازل لأول مرة الذين يحصلون على قروض من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ، على سبيل المثال ، يمكن أن تصل الدفعة الأولى إلى 3٪. ومع ذلك ، فإن تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) بحوالي 1.05٪ سنويًا للحصول على قروض لمدة 30 عامًا يصل إلى 510،400 دولار مطلوب على هذه القروض عند إجراء هذه الدفعة المنخفضة. جزء من أو كل تكلفة التأمين معفاة من الضرائب إذا كان الدخل الإجمالي للمقترض المعدل (AGI) لا يزيد عن 109000 دولار.
يفضل المقرضون أيضًا العمل مع قروض متوافقة ، حيث يمكن تعبئتها بسهولة في حزم الاستثمار وبيعها في سوق الرهن العقاري الثانوي. تحرر هذه العملية قدرة المؤسسة المالية على إصدار المزيد من القروض وإقراض المزيد من الأموال لمشتري المنازل.
مطابقة القروض مقابل القروض غير المطابقة
يتم تصنيف القروض العقارية التي تتجاوز الحد الأقصى للقروض المطابقة على أنها قروض عقارية غير مطابقة أو جامبو. نظرًا لأن Fannie Mae و Freddie Mac يشتريان فقط قروضًا متوافقة لإعادة تعبئتها في السوق الثانوية ، فإن الطلب على قرض غير مطابق أقل من ذلك بكثير. يمكن أن تختلف شروط وأحكام الرهون العقارية غير المطابقة بشكل كبير من مقرض إلى مقرض ، لكن معدلات الفائدة والحد الأدنى للدفعة المقدمة لقروض الجامبو عادة ما تكون أعلى لأنها تحمل مخاطر أكبر بالنسبة للمقرض. ليس فقط المزيد من الأموال المعنية ، ولكن لا يمكن ضمان القرض من قبل الشركات التي ترعاها الحكومة.
يمكن لمشتري المساكن المحتاجين إلى رهن عقاري يتجاوز حدود القرض المطابق التغلب على المشكلة عن طريق الحصول على رهنين أصغر ، بدلاً من قرض جامبو واحد.
مطابقة القروض مقابل القروض التقليدية
وغالبا ما يتم الخلط بين القروض المتوافقة والقروض / القروض العقارية التقليدية. على الرغم من تداخل النوعين ، إلا أنهما غير متماثلين. الرهن العقاري التقليدي هو فئة أوسع بكثير. هو أي قرض يتم تقديمه من خلال مقرض خاص ، على عكس وكالة حكومية مثل FHA أو وزارة شؤون المحاربين القدامى في الولايات المتحدة (VA) ، و / أو مدعوم من Fannie Mae أو Freddie Mac - وهو المكان الذي يوجد فيه التداخل والارتباك ، ينشأ. حجم القرض لا يؤثر على اصطلاحه ، ولكن فقط مطابقته. في الواقع ، في حين أن جميع القروض المطابقة تقليدية ، فإن جميع القروض التقليدية ليست مؤهلة.
اعتبارات خاصة لمطابقة القروض
تتمتع FHFA ، التي تحدد حد القروض المطابقة على أساس سنوي ، بالإشراف التنظيمي لضمان وفاء ماي وفريدي ماك للوفاء بمواثيقهما ومهماتهما المتمثلة في الترويج لامتلاك المنازل للأميركيين من ذوي الدخول المنخفضة والمتوسطة من الأميركيين. يستخدم FHFA نسبة الزيادة / النقصان في متوسط أسعار المساكن في أكتوبر إلى أكتوبر في مسح أسعار الفائدة الشهري (MIRS) لضبط حدود القرض المطابقة للسنة التالية.
لإجراء هذا الاستطلاع ، تطلب FHFA من عينة من مقرضي الرهن العقاري الإبلاغ عن الشروط والأحكام الخاصة بجميع القروض الفردية والأسرية والمشتريات بالكامل وغير الزراعية التي يغلقونها خلال آخر خمسة أيام عمل من الشهر. يوفر المسح معلومات شهرية عن أسعار الفائدة وشروط القرض وأسعار المنازل حسب نوع العقار ونوع القرض (سعر ثابت أو سعر قابل للتعديل) ونوع المقرض ، بالإضافة إلى معلومات عن قروض ثابتة لمدة 15 عامًا و 30 عامًا.
