كان أحد أهم الابتكارات في وول ستريت هو تجميع القروض معًا لتقسيمها إلى أدوات منفصلة ذات فائدة. هذا المفهوم للضمان والتمويل المهيكل يسبق السوق لالتزامات الرهن العقاري المضمونة (CMOs) والتزامات الديون المضمونة (CDOs). لم يتم إضفاء الطابع الرسمي على المفهوم من خلال إعادة تغليف الرهون العقارية لإنشاء صناعة الأمان المدعومة بالرهن (MBS) حتى أوائل الثمانينات.
يتم تأمين MBS من قبل مجموعة من القروض العقارية حيث كل الفائدة والرئيسية تمر ببساطة إلى المستثمرين. تم إنشاء CMOs لمنح المستثمرين تدفقات نقدية محددة بدلاً من مجرد تمرير الفائدة والفائدة. تم إصدار CMOs لأول مرة في عام 1983 لصالح Federal Home Loan Mortgage Corp (Freddie Mac) من قبل البنوك الاستثمارية First Boston و Salomon Brothers ، التي أخذت مجموعة من قروض الرهن العقاري ، وقسمتها إلى شرائح بمعدلات فائدة واستحقاقات مختلفة ، وأصدرت أوراقًا مالية بناءً على تلك الشرائح. خدم الرهون العقارية الناشئة كضمان.
على النقيض من CMOs ، تشتمل CDOs ، التي جاءت لاحقًا في الثمانينات ، على مجموعة واسعة من القروض تتجاوز الرهون العقارية. في حين أن هناك العديد من أوجه التشابه بين الاثنين ، إلا أن هناك بعض الاختلافات الواضحة في بنائها ، وأنواع القروض المحتفظ بها الإجمالية وأنواع المستثمرين الذين يبحثون عن أي منهما.
CMO - ولدت خارج حاجة
يتم إصدار التزامات الرهن العقاري المضمونة (CMO) ، وهو نوع من الضمان المدعوم بالرهن العقاري (MBS) ، من قبل طرف ثالث يتعامل في القروض العقارية السكنية. يقوم مُصدِّر CMO بجمع القروض العقارية وإعادة تعبئتها في مجموعة قروض تستخدم كضمان لإصدار مجموعة جديدة من الأوراق المالية. يقوم المُصدر بعد ذلك بإعادة توجيه مدفوعات القرض من القروض العقارية ويوزع كل من الفائدة والرئيسية على المستثمرين في المجمع. يقوم المصدر بتحصيل رسوم ، أو انتشار ، على طول الطريق. مع CMOs ، يمكن للمصدرين تقسيم مصادر الدخل المتوقعة من القروض باستخدام الشرائح ، ولكن مثل جميع منتجات MBS ، لا تزال CMOs عرضة لبعض مخاطر الدفع المسبق للمستثمرين. هذا هو الخطر من أن الرهون العقارية في المجمع سوف يتم دفعها مبكرا ، وإعادة تمويل ، و / أو التخلف عن السداد. على عكس MBS ، يمكن للمستثمر اختيار مقدار مخاطر إعادة الاستثمار الذي يرغب في تحمله في CMO.
فيما يلي مثال على نسخة مبسطة من ثلاث شرائح من آجال استحقاق مختلفة باستخدام هيكل دفع تعويضات متسلسل. ستتلقى الشريحة A و B و C جميع مدفوعات الفائدة على مدار حياتهم ، لكن العائد الرئيسي يتدفق بالتتابع حتى يتم تقاعد كل CMO. على سبيل المثال: لن تتلقى الشريحة C أي دفعات رئيسية حتى يتم سحب الشريحة B ، ولن تتلقى الشريحة B أي دفعات رئيسية حتى يتم سحب الشريحة A.
في حين أن الأوراق المالية نفسها يمكن أن تبدو معقدة ومن السهل أن تضيع في جميع الاختصارات ، فإن عملية ضمان القروض بسيطة للغاية.
المصدر من CMO ، ككيان قانوني ، هو المالك القانوني لمجموعة من القروض العقارية التي يتم شراؤها من البنوك وشركات التمويل العقاري. قبل مجيء إعادة تغليف الرهون ، سيزور المقترض مصرفه المحلي الذي سيقرض أموالًا لشراء منزل. عندها يحتفظ البنك بالرهن باستخدام المنزل كضمان حتى يتم سداده أو بيع المنزل. في حين أن بعض البنوك لا تزال تحتفظ بسندات الرهن العقاري في دفاترها ، إلا أن غالبية القروض العقارية تباع بعد فترة وجيزة من إغلاقها لطرف ثالث يعيد حزمها. للمقرض الأولي ، وهذا يوفر بعض الشعور بالراحة لأنها لم تعد تملك القرض أو تضطر إلى خدمة القرض. ثم تصبح هذه الرهون ضمانة ويتم تجميعها مع قروض من نوعية مماثلة في شرائح (والتي هي مجرد شرائح من مجموعة القروض). من خلال إنشاء مديري منظمات التسويق من مجموعة من القروض العقارية ، يمكن للمصدرين تصميم تيارات محددة ومنفصلة ومحددة بأطوال استحقاق مختلفة لتتناسب مع احتياجات المستثمرين مع التدفقات النقدية والاستحقاقات التي يرغبون فيها. للأغراض القانونية والضريبية ، يتم الاحتفاظ بـ CMOs داخل قناة للاستثمار العقاري (REMIC) ككيان قانوني منفصل. REMIC معفاة من الضرائب الفيدرالية على الدخل الذي يجمعونه من القروض العقارية الأساسية على مستوى الشركات ، لكن الدخل المدفوع للمستثمرين يعتبر خاضعًا للضريبة.
CDO - بعض جيد بعض سيئة
بدأ التزام الدين المضمون (CDO) في أواخر الثمانينيات من القرن الماضي ، ويشارك في العديد من خصائص CMO: يتم تجميع القروض معًا ، وإعادة تجميعها في أوراق مالية جديدة ، ويدفع المستثمرون فائدة وأصل كإيرادات ويتم تقسيم مجمعات الخدمات إلى شرائح مع بدرجات متفاوتة من المخاطر والنضج. يقع CDO ضمن الفئة المعروفة باسم الأمان المدعوم بالأصول (ABS) ومثل MBS ، يستخدم القروض الأساسية كأصل أو ضمان. ملأ تطوير CDO فراغًا ووفر وسيلة صالحة لمؤسسات الإقراض لتحريك الديون بشكل أساسي إلى استثمارات من خلال التوريق ، بنفس الطريقة التي تم بها توريق القروض العقارية في CMOs. على غرار منظمات الإدارة الجماعية التي تصدرها REMICs ، تستخدم CDOs الكيانات ذات الأغراض الخاصة (SPE) لتأمين قروضها وخدمتها ومواءمة المستثمرين مع الأوراق المالية الاستثمارية. إن جمال CDO هو أنه يمكنه الاحتفاظ بأي ديون مدرة للدخل مثل بطاقات الائتمان وقروض السيارات وقروض الطلاب وقروض الطائرات وديون الشركات. مثل منظمات الإدارة الجماعية ، تتم هيكلة أجزاء القروض من كبار إلى مبتدئ مع بعض الرقابة من وكالات التصنيف التي تحدد تصنيفات الدرجة تمامًا مثل سند إصدار واحد ، مثل AAA ، AA + ، AA ، إلخ.
فيما يلي مثال لكيفية تنظيم CDO. يحتوي كل CDO على ميزانية عمومية تمامًا مثل أي شركة. تتكون الأصول من المكونات المدرة للدخل مثل القروض والسندات ، وما إلى ذلك. يرتبط كل سند يصدر على اليسار بمجموعة محددة من الأصول على اليمين. ثم يتم تصنيف السندات من قبل أطراف ثالثة على أساس الأقدمية لمطالباتهم بالتجمع والجودة المتصورة للأصول الأساسية. من الناحية النظرية ، فإن السندات ذات الجودة المنخفضة والأقدمية ستحقق معدلات عائد أعلى من قبل المستثمرين.
CMOs مقابل CDOs
هناك العديد من أوجه التشابه بين CMOs و CDOs حيث تم تصميم الأخير على غرار الأول حسب التصميم. يمكن إصدار CMOs من قبل أطراف خاصة أو مدعومة من قبل وكالات الإقراض شبه الحكومية (الرابطة الوطنية للرهن العقاري ، والرابطة الوطنية للرهن العقاري ، وشركة Federal Loan Loan Mortgage ، وما إلى ذلك) بينما تكون CDOs خاصة.
بينما تحتوي CMOs و CDOs على أغلفة مماثلة من الخارج ، إلا أنها تختلف من الداخل. من الأسهل فهمًا لتدبير النقود نظرًا لأن التدفق النقدي الذي توفره يأتي من مجموعة محددة من القروض العقارية ، بينما يمكن دعم التدفقات النقدية للنقد الضريبي عن طريق قروض السيارات وقروض بطاقات الائتمان والقروض التجارية وحتى بعض الشرائح من CMO. في حين أن سوق CMO عانى بعض التأثير من الانهيار العقاري في عام 2007 ، إلا أن سوق CDO تضررت بشدة. واعتبر جزء صغير فقط من سوق CMO الرهن العقاري الثانوي في حين جعل CDOs CMOs الرهن العقاري حيازاتهم الأساسية. عانت CDOs التي اشترت أدنى شرائح وأخطرها من CMOs التي تمزجها مع أصول ABS أخرى غالياً عندما انتقلت شرائح الرهن العقاري الثانوية جنوبًا. من غير المحتمل أن تُرتكب أخطاء الماضي مرة أخرى لأن هناك رقابة أكثر من هيئة الأوراق المالية والبورصة مقارنة بما كانت عليه من قبل ، لكن التاريخ يعيد نفسه في بعض الأحيان. يلعب كلا المنتجين نفس الدور المتمثل في تجميع القروض والأصول معًا ثم مواءمة المستثمرين مع التدفقات النقدية ، لذلك فإن الأمر متروك للمستثمر لتحديد مقدار المخاطرة الذي يريده.
كانت CDOs جزءًا صغيرًا نسبيًا من سوق الحصول وتقاسم المنافع حيث لم تصدر سوى 340 مليون دولار من الإصدارات المعلقة في عام 2002 مقارنةً بإجمالي سوق CMO البالغ 4.7 تريليون دولار. انتعشت سوق CDO بعد عام 2002 حيث نمت التوريق على القروض المدعومة بالأصول وزاد المصدرون مشترياتهم من شرائح CMO الأكثر خطورة. مع ازدهار أسواق العقارات ، ارتفعت أسواق CDO / CMO حيث بلغ إجمالي CDOs المتميز 1.3 تريليون دولار في عام 2007. وقد توقف هذا النمو الهائل بشكل مفاجئ مع انفجار فقاعة العقارات ، مما قلص سوق CDO إلى حوالي 850 مليون دولار في 2013.
في حين بدا الأمر جيدًا على الورق لشراء الشرائح الأكثر خطورة من منظمات الإدارة الجماعية التي لم تكن مطلوبة وطلب تجميعها في CDOs ، إلا أن جودة تلك الشرائح التي كان من المفترض أن تكون من فئة الرهن العقاري الثانوي أصبحت أكثر من مجرد رئييس. لا تزال وكالات التصنيف ومصدري CDO تخضع للمساءلة ، ودفع الغرامات والتعويض بعد انهيار سوق الإسكان في عام 2007 والذي أدى إلى خسائر بمليارات الدولارات في خسائر CDO. أصبح الكثيرون بلا قيمة بين عشية وضحاها ، خفضت من AAA إلى غير المرغوب فيه. أولئك الذين استثمروا بكثافة في أكثر مخاطر الديون المضمونة تعرضًا لخسائر كبيرة عندما فشلت تلك المشكلات في النهاية. تم فرض رسوم و / أو تغريم عدد من مصدري CDO لدورهم في تعبئة الأصول الخطرة التي فشلت. كانت واحدة من أكبر القضايا وأكثرها انتشارًا ضد جولدمان ساكس (رمزها في بورصة نيويورك: GS) في عام 2010 ، حيث تم اتهامه وفرض غرامة على هيكلة CDOs وعدم إبلاغ عملائه بشكل صحيح بالمخاطر المحتملة. بناءً على تقديرات لجنة الأوراق المالية والبورصات ، فقد المستثمرون أكثر من مليار دولار بعد أن استقر الغبار في عام 2010.
لا تزال CDOs موجودة اليوم ولكنها سترتدي إلى الأبد ندوب القرارات الجيدة السيئة.
الخط السفلي
لقد تعلم المستثمرون في جميع أنحاء العالم درسًا قيماً من الأيام الأولى للضمان. استغرق الأمر بعض التفكير الإبداعي لإيجاد طريقة للحصول على مجموعة كبيرة من القروض وخلق استثمارات مضمونة للمستثمرين. هذا رأس المال الذي تم تحريره للمقرضين ، وخلق العديد من فرص العمل للمصدرين ، وخلق السيولة في سوق غير سيولة للغاية ، وساعد في تمويل ملكية المنازل. نفس العملية التي غذت ملكية المنازل في نهاية المطاف غذت فقاعة العقارات والانهيار اللاحق. عملية ضمانات تنشيط نفسها ولكن تسببت في نهاية المطاف انهيار الخاصة بها.
