لديك خياران أساسيان عند إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك لتوفير أو الحصول على المال. أولاً ، إذا قمت ببساطة بإعادة تمويل قرضك الحالي للحصول على سعر فائدة أقل أو تغيير الشروط ، فسوف يطلق عليه إعادة تمويل السعر والمدة. أو ، ثانياً ، قد ترغب في استخراج بعض الأسهم في منزلك - ربما للقيام بعملية تجديد أو سداد ديون أو المساعدة في دفع تكاليف الكلية - عن طريق قرض صرف. إليك كيفية تأثير هذين الخيارين لإعادة التمويل على وضعك المالي.
أساسيات إعادة تمويل الرهن العقاري
فكر في إعادة التمويل كبديل للرهن العقاري الحالي بآخر ، أو دمج زوج من القروض العقارية في قرض واحد. الخروج مع القديم (الرهن العقاري) وفي الجديد ، كما يقولون. بعد إعادة التمويل ، يتم سداد القرض القديم (أو القروض) ، ويحل محله جديد.
الماخذ الرئيسية
- الخيارات الأساسية عند إعادة تمويل الرهن العقاري هي إعادة صرف النقود أو إعادة تمويل المعدل والفترة الزمنية. يمكنك استخراج بعض الأسهم في منزلك من خلال مراجعة نقدية. في إعادة تمويل المعدل والمدة ، يتبادل المقترض الحالي قرض لشخص ذو شروط أفضل. تأتي القروض النقدية عمومًا برسوم أو نقاط أو معدل فائدة أعلى لأنها تحمل مخاطر أكبر للمقرض. قد يكون من الممكن استخراج بعض الأموال من إعادة التمويل دون تكبد رسوم إضافية قرض صرف نقدي من خلال الاستفادة من تداخل الأموال في نهاية قرض واحد وبداية قرض آخر.
هناك الكثير من الأسباب للتفكير في إعادة التمويل. توفير المال هو واحد واضح. في أغسطس 2008 ، كان متوسط الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا معدل فائدة قدره 6.48٪. بعد الأزمة المالية ، انخفضت معدلات نفس النوع من الرهن العقاري بشكل مطرد. بحلول ديسمبر 2012 ، تم تخفيض سعر الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا تقريبًا إلى النصف تقريبًا من أربع سنوات إلى 3.35٪. ارتفع متوسط المعدل السنوي لعام 2017 إلى 3.99 ٪. بحلول عام 2018 ، ارتفع إلى 4.54 ٪ ، وفقا لفريدي ماك. ولكن حتى هذه المعدلات الأعلى يمكن أن تكون أقل من تلك الموجودة في القروض العقارية القديمة التي قد تكون لديكم.
في مارس 2019 ، انخفضت معدلات الرهن العقاري إلى 4.27 ٪ ، وهو أدنى مستوى في 60 أسبوعا. في الأسبوع المنتهي في 29 مارس 2019 ، ارتفعت طلبات الرهن العقاري بنسبة 18.6 ٪ ، وفقا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري. ارتفع مستوى إعادة التمويل بنسبة 39 ٪ إلى 47.4 ٪ من إجمالي الطلبات ، وهو أعلى مستوى منذ نوفمبر 2016. (أكبر موجة جديدة من إعادة تمويل الرهن العقاري بلغت من 2011 إلى 2013 ومن 2015 إلى 2016 ، عندما كانت أسعار الفائدة بالقرب من مستويات قياسية.) انخفض مؤشر إعادة التمويل إلى 44.1 ٪ من إجمالي الطلبات في الأسبوع التالي ، وانخفاض تكاليف الاقتراض وسوق العمل قوي تستمر في دفع التطبيقات.
من الناحية التاريخية ، لا تزال المعدلات منخفضة نسبيًا وهذا سبب مهم لأصحاب المنازل الذين لديهم رهن عقاري أقدم وأعلى فائدة (أو أولئك الذين ارتفعت أسهمهم في المنزل أو الذين لديهم تصنيفات ائتمانية أفضل بكثير مما كان عليه الحال عند تمويل منزلهم في الأصل) للنظر في إعادة التمويل الآن.
عندما ترتفع المعدلات ، يمكن أن تقدم إعادة التمويل فرصة لتحويل الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل إلى رهن محدد ، لتأمين مدفوعات الفائدة المنخفضة قبل ارتفاع المعدلات. ومع ذلك ، غالباً ما يكون من الصعب التنبؤ بالاتجاه المستقبلي لأسعار الفائدة ، حتى بالنسبة للاقتصاديين الأكثر خبرة.
النقد خارج مقابل معدل و Refi
هناك نوعان من القروض الأساسية لإعادة التمويل. أبسط والأكثر وضوحا هو إعادة تمويل المعدل والمدة. لا توجد أموال فعلية تتغير في هذه الحالة ، خارج الرسوم المرتبطة بالقرض. حجم الرهن لا يزال هو نفسه ؛ أنت ببساطة تداول شروط الرهن العقاري الحالية لشروط أحدث (يفترض أنها أفضل).
في المقابل ، في إعادة التمويل النقدي ، يكون الرهن العقاري الجديد أكبر من الرهن العقاري القديم. جنبا إلى جنب مع شروط القرض الجديدة ، فأنت أيضا تقدم الأموال - على نحو فعال أخذ الأسهم من منزلك في شكل نقدي.
يمكنك التأهل للحصول على إعادة تمويل معدل والفترة مع ارتفاع نسبة القروض إلى القيمة (مقدار القرض مقسوما على القيمة المقدرة للعقار). من الأسهل الحصول على القرض ، بمعنى آخر ، حتى لو كنت مخاطرة ائتمان أقل لأنك تستعير نسبة عالية من قيمة المنزل.
فكر جيدًا قبل الحصول على قرض نقدي من أجل الاستثمار ، لأنه من غير المنطقي وضع أموالك في قرص مضغوط يكسب 2.5٪ عندما تكون رهنك العقاري 5٪ أو 6٪.
القروض النقدية الخارجة تأتي بشروط أكثر صرامة. إذا كنت ترغب في استعادة بعض الأسهم التي أنشأتها في منزلك على شكل نقود ، فمن المحتمل أن يكلفك ذلك - كم يعتمد على مقدار الأسهم التي تراكمت في منزلك وعلى درجة الائتمان الخاصة بك.
على سبيل المثال ، إذا كانت درجة FICO للمقترض هي 700 ، وكانت نسبة القرض إلى القيمة 76٪ ، وتم اعتبار القرض نقديًا ، فقد يضيف المقرض 0.750 نقطة إلى التكلفة الأولية للقرض. إذا كان مبلغ القرض 200000 دولار ، على سبيل المثال ، فإن المقرض إضافة 1500 دولار إلى التكلفة. (كل مقرض مختلف.) أو بدلاً من ذلك ، يمكن للمقترض دفع سعر فائدة أعلى - 0.125 ٪ إلى 0.250 ٪ أكثر ، وهذا يتوقف على ظروف السوق.
لماذا شروط أكثر صرامة؟ لأن قروض السحب تنطوي على مخاطر أعلى للمقرض ، وفقًا لكيسي فليمنغ ، مستشار الرهن العقاري ، C2 Financial Corporation ومؤلف كتاب دليل القروض: كيفية الحصول على أفضل الرهن العقاري الممكن . وفقا لفليمنج ،
"من الناحية الإحصائية ، من المحتمل جدًا أن يبتعد المقترض عن المنزل إذا واجه مشكلة إذا كان قد سحب بالفعل الأسهم منه. هذا صحيح بشكل خاص إذا كان قد انسحب أكثر مما استثمر في البداية في الدفعة الأولى. وبالتالي ، يتم تسعير أي قرض يُعتبر صرفًا نقديًا أعلى ليعكس هذا الخطر ، إلى أن يكون هناك قدر كبير من الأسهم بحيث لا يُرجح للمقترض أن يتراجع ".
لكن درجة الائتمان الأعلى ونسبة القروض إلى القيمة المنخفضة يمكن أن تحول الأرقام إلى حد كبير لصالحك. على سبيل المثال ، لن يتم تحصيل أي تكلفة إضافية على قرض صرف خارج ؛ المقترض الذي حصل على درجة ائتمان قدرها 750 ونسبة قرض إلى قيمة أقل من 60 ٪ ، يعتقد المقرضون أنه من غير المرجح أن يتخلف عن سداد القرض أكثر مما لو كان يفعل معدل الفائدة.
قد يكون قرضك قرضًا نقديًا ، حتى إذا لم تتلقى أي مبالغ نقدية. إذا كنت تسدد بطاقات الائتمان أو قروض السيارات أو أي شيء آخر لم يكن في الأصل جزءًا من رهنك العقاري ، فمن المحتمل أن يعتبره المقرض قرضًا نقديًا. إذا كنت تقوم بدمج رهنين في واحد - وكان أحدهما في الأصل قرضًا نقديًا - فسيتم تصنيف القرض الموحد الجديد أيضًا على أنه نقدي.
سبب آخر للتفكير مرتين في السحب النقدي: يمكن أن يؤثر القيام بإعادة تمويل السحب النقدي سلبًا على درجة FICO.
83٪
عدد عمليات إعادة تمويل الرهن العقاري التي كانت قروضاً نقدية في الربع الأخير من عام 2018.
المزيد من الأميركيين يختارون إعادة تمويل النقد
على الرغم من أن العديد من خبراء التمويل الشخصي ينصحون بعدم تجريد منزلك من حقوق الملكية في إعادة تمويل نقدي ، إلا أن البيانات الحديثة تشير إلى أن العديد من الأميركيين يختارون هذا النوع من القروض. أظهرت إحصائيات فريدي ماك لإعادة التمويل الفصلية أنه في الربع الأخير من عام 2018 (صدر في مارس 2019) ، كان المقترضون الخارجون يمثلون 83٪ من جميع قروض إعادة التمويل ، وهي أعلى نسبة منذ الربع الثالث من عام 2007.
العديد من هذه إعادة التمويل لم تكن لخفض معدل. وكانت الاستخدامات الأكثر شيوعًا للأموال هي تحسينات المنازل أو دفع الفواتير والديون. من بين الأسباب الأخرى التي تم ذكرها لسحب الأموال ، دفع مصاريف الكلية ، وشراء السيارات ، والاستثمارات التجارية.
مثيرة للاهتمام إعادة تمويل الرهن العقاري ثغرة
بمساعدة وسيط الرهن العقاري الخاص بك ، قد تكون قادرًا على توليد القليل من المال من إعادة التمويل دون اعتباره قرضًا نقديًا (وتوليد الرسوم الإضافية التي تأتي معه). في الأساس ، يعمل من خلال الاستفادة من تداخل الأموال في نهاية قرض واحد وبداية قرض آخر. إنها عملية معقدة ستؤثر على أي حسابات ضمان ، لذلك انتبه جيدًا إلى الكيفية التي تصف بها Fleming:
"يُسمح لك بتمويل تكاليف الإغلاق وفقًا لمعدل الفائدة / الأجل. يسمح معظم المقرضين لتلك التكاليف الختامية بتضمين النفقات المدفوعة مقدمًا ، مثل الفائدة المدفوعة مقدمًا ، والفائدة غير المدفوعة المستحقة على رهنك الحالي ، والمال اللازم للتمويل المسبق لحساب الضمان الخاص بك ، وحتى الضرائب العقارية والتأمين إذا قمت بالتوقيت المناسب.
"عندما تقوم بإعادة التمويل ، فإنك تدفع الفائدة المستحقة على رهنك الحالي حتى يوم سداده. تدفع مقدمًا اهتمامك بقرضك الجديد من اليوم الذي تمول فيه الأموال حتى الأول من الشهر التالي ، ثم لا تقوم بالدفع في الشهر التالي. لذلك ، قمت بتمويل الفائدة لمدة شهر واحد على الرهن العقاري الخاص بك في القرض الجديد.
"إذا كان لديك حساب صادر (أو حساب الضمان) لدفع التأمين والضرائب برهنك الحالي ، فإن المقرض الحالي الخاص بك يحتفظ ببعض أموالك - على الأقل بضعة أشهر من الضرائب والتأمين لكل منهما. عندما تقوم بإعادة التمويل ، سيحتاج مقرضك الجديد إلى بعض الأموال في متناول اليد عند استحقاق فواتير الضرائب والتأمين ، لذلك سيطلبون بعض المال مقدمًا. يمكنك عادة تمويل هذا.
"ثم ، بعد إغلاق القرض الخاص بك ، يرسل لك المقرض القديم - الذي يحتفظ ببعض أموالك - شيكًا يساوي رصيد حساب الضمان الخاص بك عندما تقوم بسداد هذا القرض. السيولة النقدية!
"أيضًا ، نظرًا لأن بعض الرسوم تتغير قليلاً حتى التمويل ، فإن معظم المقرضين يسمحون بقليل من الوسائد - ما يصل إلى 2000 دولار نقدًا مرة أخرى في الضمان دون أن يتم اعتبار القرض نقديًا.
"ما يعنيه كل هذا هو أنه يمكنك تمويل" التكاليف "التي لا تمثل تكلفة إنشاء القرض بالفعل ولكنها تمثل تكلفة الحصول على القرض. في حالة الحصول على قرض / معدل 200،000 دولار أمريكي ، سيكون من الممكن للغاية توليد حوالي 4000 دولار نقدًا - في ظل الظروف المناسبة ، إذا تم تنظيمها بعناية - دون دفع غرامة مالية. "
الخط السفلي
مسؤوليتك كمقترض هي امتلاك المعرفة الكافية لمناقشة الخيارات مع المقرض الخاص بك. بالنسبة إلى معظم الناس ، فإن تجنب التكلفة المضافة لقرض السحب النقدي هو أفضل خطوة مالية. إذا كان لديك سبب محدد لأخذ النقد من منزلك ، فقد يكون قرض السحب النقدي ذا قيمة ، ولكن تذكر أن المبلغ الإضافي الذي ستدفعه بفائدة على مدى عمر القرض يمكن أن يجعله فكرة سيئة.
