السيولة النقدية

ما هو إعادة صرف النقد؟

في عالم العقارات ، إعادة التمويل هي عملية استبدال الرهن العقاري الحالي برهن جديد يمتد عادةً إلى شروط أكثر ملاءمة للمقترض. من خلال إعادة التمويل ، قد يكون المقترض قادرًا على خفض مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ، أو التفاوض على معدل فائدة أقل ، أو إعادة التفاوض بشأن عدد سنوات القرض - أو مدة القرض - أو إزالة المقترضين الآخرين من التزام القرض أو الوصول إلى النقد من خلال حقوق ملكية المنازل تراكمت مع مرور الوقت.

إعادة التمويل النقدي هو خيار لإعادة تمويل الرهن العقاري يكون فيه الرهن العقاري الجديد أكبر من مبلغ القرض الحالي لتحويل ملكية المنزل إلى نقد.

الماخذ الرئيسية

• في إعادة تمويل السحب النقدي ، يكون الرهن العقاري الجديد أكثر من رصيد الرهن العقاري السابق ، ويتم دفع الفرق نقدًا. وعادة ما تدفع معدل فائدة أعلى أو أكثر من النقاط على قرض إعادة تمويل السحب النقدي ، مقارنة بالسعر وإعادة تمويل المدة ، حيث يبقى مبلغ الرهن العقاري كما هو. اعتمادًا على نسبة القرض إلى القيمة الخاصة بممتلكاتك ، سيقوم المقرض بتحديد الحد الأقصى للمبلغ النقدي الذي يمكنك الحصول عليه عند إعادة التمويل.

معدل والفترة مقابل إعادة التمويل النقدي

أبسط إعادة تمويل قرض الرهن العقاري هو معدل والفترة. مع هذا النوع ، يحاول المقترض الحصول على سعر فائدة أقل و / أو تعديل مدة القرض. على سبيل المثال ، إذا تم شراء عقار منذ سنوات عندما كانت المعدلات أعلى ، فقد يجد المقترض أنه من المفيد إعادة التمويل من أجل الاستفادة من انخفاض أسعار الفائدة الموجودة الآن.

أيضا ، قد تغيرت المتغيرات في حياة المقترض بحيث يتمكنوا الآن من التعامل مع الرهن العقاري لمدة 15 عاما (الادخار بشكل كبير على مدفوعات الفائدة) ، على الرغم من أن هذا يعني التخلي عن المدفوعات الشهرية أقل من الرهن العقاري الحالية لمدة 30 عاما.

إعادة تمويل السحب النقدي له هدف مختلف. وهو يسمح للمقترضين بتحويل الأسهم المنزلية إلى نقد عن طريق إنشاء رهن جديد بمبلغ أكبر مما هو مستحق حاليًا. يتلقى المقترض الفرق بين القرضين نقدًا. هذا ممكن لأن المقترض مدين فقط لمؤسسة الإقراض بما تبقى على مبلغ الرهن العقاري الأصلي. يتم دفع مبلغ القرض الإضافي للرهن العقاري المعاد تمويله إلى المقترض نقدًا عند الإغلاق.

مقارنةً بالسعر والمدة ، تأتي القروض التي يتم صرفها عمومًا بأسعار فائدة أعلى أو تكاليف أخرى ، مثل النقاط. يشعر المقرضون بالقلق من أن المقترضين الذين استحوذوا بالفعل على أسهم كبيرة قد يكونون أكثر عرضة للانسحاب من قرضهم الجديد ، على الرغم من أن درجة الائتمان المرتفعة ونسبة القروض المنخفضة إلى القيمة (LTV) يمكن أن تهدئ تلك المخاوف وتساعد المقترض في الحصول على قرض صفقة مواتية.

مثال على إعادة التمويل النقدي

أخذ مالك المنزل رهنًا قيمته 200 ألف دولار لشراء عقار ، وما زال مدينًا بعد 100 عام بمبلغ 100000 دولار. هذا يعني أن المالك قد بنى ما لا يقل عن 100000 دولار في حقوق الملكية المنزلية (على افتراض أن قيمة العقار لم تنخفض إلى أقل من 200000 دولار). لتحويل جزء من تلك الأسهم إلى نقد ، يمكن للمالك اختيار إعادة تمويل السحب.

إذا أرادوا تحويل 50.000 دولار من حقوق الملكية الخاصة بهم ، فيمكنهم إعادة التمويل عن طريق الحصول على قرض جديد بمبلغ إجمالي قدره 150،000 دولار. يتكون الرهن العقاري الجديد من الرصيد المتبقي البالغ 100000 دولار من القرض الأصلي بالإضافة إلى المبلغ المطلوب والذي يمكن دفعه نقدًا. وبعبارة أخرى ، يمكنهم تحمل رهن جديد بقيمة 150.000 دولار ، وسداد 100000 دولار المستحقة على الرهن العقاري الأول وتبقى 50000 دولار.

يعتمد الحد الأقصى للمبلغ النقدي المتاح للمالك في إعادة تمويل السحب على نسبة القرض إلى القيمة في العقار.

حدود خيارات إعادة التمويل النقدية

من خلال حساب نسبة القرض إلى القيمة الحالية للممتلكات (LTV) ، يمكن للمقرض تحديد الحد الأقصى لمبلغ القرض لإعادة تمويل السحب. يبحث المقرض في القيمة السوقية الحالية للعقار بالمقارنة مع الرصيد المستحق للمدين المقترض على القرض الحالي.

إذا استخدمنا المثال السابق - وافترضنا أن القيمة السوقية الحالية للعقار هي 250،000 دولار - وأن يكون المقرض قد حدد حدًا أقصى للحركة بنسبة 80٪ ، سيكون الحد الأقصى لمبلغ إعادة تمويل السحب 100000 دولار. ستثبت المركبة ذات الدفع الرباعي بنسبة 80٪ أن الحد الأقصى لمبلغ القرض الجديد سيكون 200،000 دولار أو 250،000 دولار × 180. بعد سداد الرهن العقاري الأولي (100000 دولار) ، سيكون هناك 100000 دولار نقدًا للمقترض.