للوهلة الأولى ، قد تعتقد أن مدير محفظة العقارات يشبه أي مدير الأصول المالية. لكن محفظة الأسهم العقارية أو إدارة الصناديق تختلف اختلافًا جذريًا عن إدارة الأسهم أو السندات أو صناديق الاستثمار.
على عكس مديري الأسهم ، الذين يقومون بالبحث عن الشركات وإدارتها لاحتمالات تمكنهم من تحقيق استراتيجياتهم المفصلية ، يجب على مديري العقارات المساعدة في تحديد الفرص المتاحة على مستوى الممتلكات والاستفادة منها. مديري العقارات ليسوا مسؤولين فقط عن تخصيص الأصول ، وإدارة المخاطر والمعاملات ، ولكن أيضًا عن التعامل مباشرة مع الأرض والهياكل عليها.
لذا فإن إدارة الأصول العقارية ، على عكس إدارة الأموال التقليدية ، تتطلب الأفراد ذوي الخبرة الذين يمكنهم تحسين قيمة العقارات. في الواقع ، يشبه مدير الأصول العقارية ، من نواح كثيرة ، المدير التنفيذي للشركات ، الذي يدير شركة أو منشأة. في المقابل ، قد يعرف مدير المال التقليدي الأسهم الخاصة بمجال أو قطاع معين - لكنه لا يشارك في عمليات الشركات نفسها.
أعتقد أن مهنة في إدارة محفظة العقارات قد تكون مناسبة لك؟ تابع القراءة لمعرفة المزيد.
إدارة الحافظة العقارية
التدريب والخبرة المكتسبة من قبل مديري الأسهم العقارية مماثلة لتلك التي لمديري الصناديق الأخرى. ومع ذلك ، فإنه يختلف عن الطريقة التي يستخدمون بها تلك المهارات لضمان أداء المحفظة. غالبًا ما يتم تقييم مديري المحافظ من خلال قدرتهم على ضمان العوائد المناسبة والمعدلة حسب المخاطر وتنويع المحفظة من خلال تخصيص الأصول واختيارها بشكل متفوق.
بالإضافة إلى ذلك ، يوفر مديرو المحافظ العقارية قيمة للعملاء من خلال ضمان الاستخدام الأكثر كفاءة لرأس مال المستثمر ، ومن خلال إبقاء العملاء على اطلاع من خلال قياس الأداء المتفوق ، وحتى التنبؤ بالتدفق النقدي. فيما عدا صندوق الاستثمار العقاري (REIT) وصندوق مديري الصناديق (الذين يتم الحكم على أدائهم من خلال القدرة على قياس قدرة المديرين الآخرين على تصميم وتنفيذ الإستراتيجية) ، فإن مدير صندوق الأسهم العقارية هو في جوهره الرئيس التنفيذي لشركةه. أو شركتها الخاصة ، وإنشاء وتنفيذ استراتيجيات على مستوى الممتلكات للأصول تحت مسؤوليته.
استراتيجيات اختيار الاستثمار
يقوم مديري المحافظ العقارية بتخصيص الأصول واختيار الأصول ، ليس من خلال فهم ديناميات السوق والشركات في صناعات محددة ، ولكن من خلال كونهم خبراء في أساسيات العقارات العقارية. يدرسون داخل المناطق المحلية وفي مختلف استخدامات الأراضي التجارية: المكاتب والصناعية والفنادق وتجارة التجزئة والسكن واحد ومتعدد الأسر. للتغلب على السوق ، وضمان التنويع وتحقيق عوائد مناسبة معدلة حسب المخاطر ، يجب على مديري حوافظ العقارات أن يراهنوا على أسواق العقارات الإقليمية أو المحلية ، وفي حالة حافظة الأصول المتعددة ، مزيج العقارات الصحيح.
لهذا السبب ، يركز العديد من مديري الصناديق على مناطق أو أنواع محددة من العقارات ؛ يقوم بعض مديري الأصول العقارية الأكبر بتنظيم كبار موظفيهم وموظفي الدعم حسب المنطقة أو استخدام الأراضي. الأساس المنطقي للتنظيم بهذه الطريقة هو التأكد من أنه يمكن تحديد فرص السوق ومن ثم ترجمتها إلى الاختيار الصحيح للممتلكات وأصل الأصول.
الطريقة التي يتم بها شراء العقارات هي واحدة من أهم الطرق التي تختلف بها الصناديق العقارية عن الاستثمارات التقليدية. مثل المتداولين في سوق الأسهم ، تستخدم الصناديق العقارية متخصصي الاستحواذ للكشف عن المعاملات العقارية وتنفيذها. عادةً ما يعمل موظفو الاستحواذ على صندوق معين أو يتم تنظيمهم إقليمياً أو حسب نوع الأصول.
نظرًا لأن معظم صناديق الأسهم العقارية تمتلك كل (أو جزء كبير) من كل عقار ، فغالبًا ما يشارك مديرو المحافظ بشكل مباشر في عملية الاستحواذ. نظرًا لأنهم يتحملون مسؤولية وضع وتنفيذ استراتيجية الملكية ، يجب أن يشارك مدراء المحافظ بشكل مباشر في جميع عمليات الاستثمار بما في ذلك عمليات الاستحواذ والتمويل والتصرفات واتخاذ القرارات بشأن التسهيلات. من أجل تسهيل اتساع وعمق عمليات إدارة الاستثمارات العقارية ، يجب على مديري المحافظ الاعتماد على كمية كبيرة من البنية التحتية فيما يتعلق برأس المال المستثمر. من أجل تحقيق ذلك بأكبر قدر ممكن من الكفاءة ، قام مديرو صناديق الأسهم العقارية ومديرو الأصول بتطوير وظيفة متخصصة لإدارة الأصول.
كيف تعمل إدارة الأصول العقارية
تتكون وظيفة إدارة الأصول العقارية من متخصصين على مستوى العقارات يضيفون قيمة إلى مديري الصناديق من خلال تنفيذ استراتيجية على مستوى الممتلكات. المتخصصون هم خبراء في أساسيات السوق الإقليمية أو في أنواع محددة من العقارات ، وهم مسؤولون عن تحسين قيمة الأصول الموجودة في عهدتهم. بالإضافة إلى توفير معلومات إدارة المحافظ عن التوقعات المحلية وتسهيل المعاملات ، فإن مدير الأصول مسؤول عن الأداء على مستوى الممتلكات.
بالإضافة إلى الموافقة على الميزانيات وأداء إدارة النفقات ، يزيد مديرو الأصول من قيمة إدارة التأجير في عقار واحد أو أكثر. على الرغم من أن الأمر قد يبدو كعلاقة بالأبيض والأسود ، إلا أن التأجير وظيفة معقدة تحدد حتماً قيمة الممتلكات والحافظة. لا يتحقق النجاح في التأجير من خلال إيجاد وتنفيذ أعلى فرص تأجير ممكنة في كل عقار ، ولكن أيضًا من خلال إجراء برنامج تأجير يتوافق مع استراتيجية المحفظة مع الحفاظ على أفضل العلاقات مع المستأجرين الحاليين.
التأجير عبارة عن عملية يتم التفاوض عليها بشكل كبير ، والتي يمكن أن تتضمن اتخاذ القرارات على خلاف احتياجات المستأجر من أجل تحسين قيمة العقار. على سبيل المثال ، بالنسبة للممتلكات المعروضة للبيع ، قد يتم تعليق التأجير خلال فترة المبيعات للسماح للمالكين الجدد بمعالجة معدلات تأجير أعلى محتملة. يمكن أن يؤدي ذلك إلى زيادة قيم العقارات المتوقعة وبالتالي عروض مبيعات أعلى.
خلال فترات ارتفاع أسعار الإيجارات ، قد يتم تأمين عقود الإيجار طويلة الأجل للخصائص الموجهة للدخل ، بينما في الاستراتيجيات التي تركز على زيادة رأس المال ، قد يتم اختصار شروط عقد الإيجار للاستفادة من ارتفاع الأسعار المتوقعة في المستقبل. يمكن أن تؤثر قدرة مدير الأصول على إنجاز مزيج المستأجر المناسب ، وتنفيذ استراتيجية التأجير التي تربط التدفقات النقدية مع احتياجات المحفظة ، وإدارة النفقات الرأسمالية والتشغيلية بشكل كبير على القيمة الإجمالية للحافظة.
مديري المحافظ العقارية كمديرين تنفيذيين
إذا فكر المرء في عقار كشركة أو شركة منفصلة ، ولكل منها إستراتيجيتها وإمكاناتها الخاصة بالأداء ، يبدأ المرء في فهم السبب الذي يجعل مديري حافظات الأسهم العقارية يشبهون إلى حد كبير المديرين التنفيذيين للشركات. مثل الرؤساء التنفيذيين ، الذين يتعين عليهم تخصيص عرض محدود من رأس المال بين مختلف الفرص لخلق أكبر عائد شامل على الاستثمار ، يجب على مديري المحافظ العقارية فعل الشيء نفسه عبر العقارات التي يديرونها. هذه الحاجة إلى تخصيص كمية محدودة من الموارد تخلق وضعا مختلفا عن العديد من شركات إدارة الأصول التقليدية.
في صناديق الأسهم العقارية ، يوجد تضارب متأصل بين مديري المحافظ ومديري الأصول لديهم ، لأنهم يعملون من أجل أهداف متباينة بعض الشيء. في حين أن مديري الأصول هم متخصصون يتم تعويضهم عن تحسين قيمة ممتلكاتهم ومديري الحوافظ المالية يحصلون على مكافآت مقابل تحسين عائد المحفظة ورضا المستثمر ، فإن مدير الصندوق العقاري الناجح هو المسؤول عن إدارة هذا الصراع والحفاظ على فريق إداري فعال وأداء محفظة. وهذا يتطلب صياغة استراتيجية محفظة مصممة تصميماً جيداً ضمن فريق متصل جيدًا من المديرين الذين يفهمون أهداف الاستثمار الإجمالية واستوعبوها. هذا يمكن أن يكون مهمة صعبة لأي صندوق زاد بشكل كبير عدد وتعقيد العقارات تحت الإدارة.
من الضروري أيضًا ألا يجسد مدراء المحافظ العقارية فقط تخصيص رأس المال المطلوب ، واختيار الممتلكات وغيرها من المهارات الاستثمارية المطلوبة ، ولكن أيضًا لديهم القدرة على إنشاء استراتيجيات استثمار مناسبة ومهارات قيادية لتعبئة المؤسسة نحو مهمة المحفظة نفسها.
الخط السفلي
عندما يتعلق الأمر بالصناديق العقارية ، فإن قدرة الإدارة على تنفيذ خطط إدارة الأصول بالإضافة إلى أداء ممارسات إدارة الصناديق التقليدية أمر أساسي. بالنسبة لمدير الاستثمار العقاري ، فإن هذا يعني تحسين قيمة العقارات في محفظته ، من خلال اختيار الأصول العقارية للمحفظة وإدارتها لاحقًا. يجب على مديري المحافظ العقارية تخصيص مواردهم على العقارات التي يديرونها لتحقيق أكبر عائد ممكن ، والحفاظ على فريقهم في المسار الصحيح لتحقيق ذلك. بالنسبة لأولئك الذين يتمتعون بمزيج مناسب من المهارات ، تبرز هذه المهنة كفرصة فريدة في إدارة الأصول.
