جدول المحتويات
- مشاكل مع الممتلكات
- صيانة وحالة
- التخريب والإهمال
- مشاكل في الشراء
- الخط السفلي
وغالبا ما توصف شراء منزل الرهن كوسيلة لكلا المالكين والمستثمرين للحصول على الكثير على الممتلكات. ومع ذلك ، فإن المكافآت المالية المحتملة لا تأتي من دون عمل شاق. تابع القراءة للتعرف على المشكلات التي توجد عادةً في هذه الخصائص والصعوبات التي قد تواجهها في شراء واحدة منها.
الماخذ الرئيسية
- يمكن أن تكون عمليات حبس الرهن استثمارات كبيرة كأعلى المثبتات ، إما للعيش فيها أو إعادة بيعها ، لكنها غالبًا ما تأتي مع أمتعة. وقد تم صيانة العديد من المنازل بشكل سيئ وقد تتسبب في مشكلات هيكلية أو تلف في الماء أو العفن ؛ قد ينتهك البعض القواعد أو المعايير الأخرى. قد تكون العقارات قذرة ومليئة بالقمامة أو الأشياء الشخصية التي خلفها الملاك السابقون ؛ قد تكون هناك بعض المنازل التي تعاني من خلل. قد تكون مشكلة التخريب مشكلة ، حيث يقوم اللصوص أو المالكون السابقون أحيانًا بأخذ التركيبات أو الأجهزة أو النوافذ أو أي شيء آخر يمكنهم إعادة بيعه. قد تكون هناك مشاكل مع المقرضين الذين لا يرغبون في تمويل شراء ممنوع دور؛ قد يكون الشراء بالنقد الوحيد هو الخيار الوحيد للمشتري.
مطبات شراء منزل ممنوع
مشاكل مع الممتلكات
الشيء الأكثر أهمية لفهم قبل القفز في سوق الرهن هو أن هذه العقارات تم التخلي عنها من قبل أصحابها الذين لا يستطيعون تحمل مدفوعات الرهن العقاري بعد الآن. في هذه الحالات ، غالبًا ما كان يتم صيانة المنزل بشكل سيئ - على كل حال ، إذا لم يستطع المالك سداد المدفوعات ، فمن المحتمل أن يتخلف عن سداد تكاليف الصيانة الدورية أيضًا.
أيضا ، بعض الناس الذين يضطرون إلى حبس الرهن يشعرون بالمرارة من موقفهم ويخرجون من إحباطاتهم على منزلهم قبل إعادة امتلاك البنك. هذا غالبا ما ينطوي على إزالة الأجهزة والتجهيزات ، وأحيانا حتى التخريب الصريح. بعد مغادرة شاغليها ، يتم حبس حبس الرهن ، وغالبًا ما يستدعي القيام بنشاط إجرامي.
صيانة وحالة
يمكن أن تكون الصيانة والحالة مشكلة في العقارات المحجوبة نظرًا للظروف التي انتقل خلالها المالك السابق ومقدار الوقت الذي كان المنزل غير مشغول فيه. بعض الاهتمامات الرئيسية تشمل:
عدم النظافة
تكون العقارات المملوكة للبنك قذرة في بعض الأحيان بشكل مثير للاشمئزاز بسبب الوقت الذي يقضيه في الجلوس فارغًا أو إهمال متعمد من قبل المالك السابق أو شغل المهجرين. عندما يكون المنزل مغلقًا بدون دوران هواء لعدة أشهر ، يمكن أن تؤدي الأوساخ المركبة إلى شم رائحة المنزل بأكمله.
التجديدات سيئة
ربما يكون المالك السابق قد أجرى تغييرات على المنزل دون الحصول على التصاريح المناسبة. مثال شائع هو تحويل المرآب إلى مكان للعيش حتى يتمكن المزيد من الناس من العيش في المنزل. قد تكون هذه التغييرات غير مرغوب فيها للمالكين الجدد أو تخلق صداعًا لهم مع المسؤولين الحكوميين في المدينة.
إذا بدأ المالك السابق في تحسين المنزل ولكن بعد ذلك وقع في الأوقات الصعبة ، فقد يكون هناك عمل جزئي في المنزل. قد يتم إعادة بناء الحمامات في حين لم يتم تحديث المطبخ منذ 40 عامًا ، أو قد تكون هناك أرضيات جديدة في غرفة المعيشة بينما لا تزال غرف النوم تستخدم السجاد القديم. بالإضافة إلى ذلك ، إذا تم إجراء أي إصلاحات ، فربما تم إجراؤها بواسطة المالكين أنفسهم أو بواسطة مهنيين غير مرخصين - بمعنى آخر ، الأشخاص الذين ربما لم ينجزوا العمل بشكل صحيح بالضرورة.
لا كهرباء
مع عدم وجود شخص يعيش في المنزل ، قد تنقطع الكهرباء إلا إذا ظل البنك يعمل عن قصد. مع عدم وجود ضوء ، قد يكون من الصعب رؤية ما تشتريه في بعض الغرف ، لا سيما الطوابق السفلية والحمامات بدون نوافذ.
الأضرار الناجمة عن المياه
يمكن أن يؤدي حدوث تسرب صغير أسفل مغسلة المطبخ إلى حدوث مشكلة في العفن ، كما يمكن أن يؤدي تسرب السطح أو أنبوب الانفجار إلى حدوث تلف كبير في المياه. مع عدم وجود من يعتني بالمشاكل عند حدوثها ، يمكن أن تتحول المشاكل الصغيرة بسرعة إلى مشاكل كبيرة ، ويمكن أن تتحول المشاكل الكبيرة إلى كوارث.
نقص الصيانة الأساسية
إذا لم يكن المالك السابق قادرًا على دفع أقساط الرهن العقاري ، فيمكنك المراهنة على عدم قدرته أيضًا على إصلاح التسريبات أو أضرار النمل الأبيض أو التخلص من القمامة أو أي شيء آخر.
أسباب ميتة أو متضخمة
اعتمادًا على المناخ الذي يوجد فيه المنزل ، قد يكون العشب والمناظر الطبيعية ميتًا تمامًا أو متضخم للغاية. البنوك عادة لا تدفع للبستانيين للحفاظ على فناء منزل ممنوع.
الممتلكات الشخصية تركت وراءها
في بعض الأحيان يتم حبس أصحاب المنازل المحظورة خارج العقار قبل أن يتمكنوا من نقل ممتلكاتهم ، وفي بعض الحالات ، لا يأخذون كل شيء معهم. تحتوي العديد من العقارات (REO) المملوكة للعقار على أثاث وفضلات وملابس وعناصر أخرى ستكون مسؤولاً عن التخلص منها عندما تصبح مالك العقار.
8
عدد السنوات على التوالي التي تتراجع فيها معدلات حبس الرهن الوطنية ، حيث يتعافى الاقتصاد من الركود العظيم في عام 2008.
التخريب والإهمال
الأضرار ليست شائعة في خصائص الرهن ، وقد يكون سببها المخربين أو المالك السابق.
التخريب العشوائي
في بعض الأحيان عندما تجلس خاصية شاغرة ، لا سيما إذا كانت في منطقة جرائم متوسطة إلى مرتفعة ، فسيتعين على الملاك الجدد مواجهة الرسوم الجدارية والنوافذ المحطمة والأضرار الأخرى.
تخريب المالك
يمكن أن تكون النوافذ المعطلة شائعة في الكائنات الحية المحمية لعدة أسباب. كما ذكر سابقا ، يمكن أن يكون التخريب سببا. أيضًا ، عندما تغلق البنوك المالكين أثناء الاستيلاء على العقار ، يجوز للمالك السابق كسر نافذة أو باب لاسترداد الممتلكات. قد يلجأ الملاك السابقون أيضًا عن قصد إلى إلحاق أضرار على حساب البنك عن طريق وضع ثقوب في الجدران و / أو تمزيق الألواح وتشكيل التاج.
إزالة العناصر القيمة
للتغلب على الانتقام من البنك وتحقيق ربح إضافي ، قد يزيل مالك المنزل السابق العناصر ذات القيمة ، بما في ذلك الأجهزة والتركيبات والأبواب وأنابيب النحاس وغيرها. أي شيء لا يأخذه صاحب المنزل يمكن أن يؤخذ من قبل اللصوص. وفي كلتا الحالتين ، العديد من الخصائص المملوكة للبنك مفقودة الأشياء التي تأتي عادة مع الممتلكات المملوكة للبائع.
مشاكل في الشراء
على الرغم من كل هذه المشاكل المحتملة ، لا تزال حبس الرهن صفقة جيدة. إذا كنت على استعداد لإصلاح المشكلات التي لا يرغب معظم الأشخاص في التعامل معها ، يمكنك شراء منزل بخصم كبير. ومع ذلك ، قد تواجه مشكلات إضافية عندما يتعلق الأمر بشراء العقار وتحسينه بالفعل.
مشاكل مع المقرضين
شراء منزل من المقرض له مشاكله نتيجة لزيادة مستوى البيروقراطية والشفافية المحدودة الممنوحة لأولئك الذين يشترون حبس الرهن.
تمويل
لن يقدم المقرضون أموالًا لمشتري المنازل مقابل المسكن الذي يعتبرونه غير صالح للسكن أو أن التقييم أقل من سعر الشراء. إذا كنت مستثمرًا يدفع نقدًا ، بالطبع ، فلن تكون هذه مشكلة.
في الربع الثالث من عام 2019 ، انخفض معدل حبس الرهن الوطني بنسبة 19 ٪ عن العام السابق ، إلى أدنى مستوى له منذ الربع الثاني من عام 2005 ، وفقًا لتقرير صناعي صادر عن ATTOM Data Solutions. ومع ذلك ، ما يقرب من ثلث الدول الفردية لا تزال تكافح ، وشهدت ارتفاعا في حبس الرهن في Q3 2019.
تأخير الوقت مع صاحب البنك
يقول الفطرة السليمة أن البنوك يجب أن ترغب في تفريغ صناديق الاكتتابات بأسرع ما يمكن ، ولكن في الواقع ، تجر البنوك في بعض الأحيان دورها في النظر في العروض وخلال عملية الضمان.
لا البائع الكشف
نظرًا لعدم وجود أي شخص من البنك في المنزل ، فمن غير المرجح أن يكون لديهم أي معرفة بالمشاكل الحالية في العقار. يجب عليك أن تكشف عن كل شيء بنفسك ، إما أثناء تفتيش المنزل ، أو بسؤال الجيران ، أو من خلال التجربة بعد أن تصبح صاحب المنزل.
منافسة
نظرًا لأن عمليات حبس الرهن يمكن أن تكون صفقات رائعة ، فهي جذابة للمستثمرين الذين يتطلعون إلى قلب العقارات أو استخدامها كإيجارات. نظرًا لأن المستثمرين يمكنهم تقديم عروض نقدية بكميات أقل أو بدون أي حالات طوارئ وإغلاق سريع ، فقد تكون عروضهم أكثر جاذبية للبنك من تلك المقدمة من شاغليها المحتملين.
الخط السفلي
هناك أموال يمكن إجراؤها في حبس الرهن ، ولكن يجب أن تعرف التحدي الذي تواجهه في وقت مبكر واختيار الممتلكات الخاصة بك بعناية. لا تتجاهل الأساسيات التي تجعل العقار مرغوبًا لمجرد أن سعر الشراء هو صفقة. يجب عليك أيضا البحث على نطاق واسع خيارات التمويل للمنازل ممنوع.
بينما يمكنك السير على الطريق التقليدي لاستخدام المقرض الخاص كما تفعل بالنسبة للمنزل التقليدي ، يمكن للمقرضين في بعض الأحيان أن يكونوا مترددين في تمويل منزل ممنوع ، لذلك يجدر النظر في قروض من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) أو فريدي ماك.
