ما هو نموذج التقييم الآلي (AVM)
نموذج التقييم الآلي (AVM) هو مصطلح لخدمة تستخدم النماذج الرياضية المدمجة مع قواعد بيانات الخصائص والمعاملات الحالية لحساب القيم العقارية. غالبية نماذج التقييم الآلي (AVMs) تقارن قيم الخصائص المتشابهة في نفس الوقت من الزمن. يستخدم العديد من المثمنين ، وحتى مؤسسات وول ستريت ، هذا النوع من النماذج لتقييم العقارات السكنية.
فهم نموذج التقييم الآلي (AVM)
يقدم مقدمو نموذج التقييم الآلي (AVM) خدماتهم للعملاء بما في ذلك الوكلاء العقاريين والوسطاء ومقرضي الرهن العقاري والمؤسسات المالية الكبرى. من أبرز مزودي AVM CoreLogic و Federal Federal Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) و VeroValue و Equifax. يزود الموفرين الرئيسيين دقتهم وتغطيتهم الشاملة وتوفير الوقت.
تعتمد تقارير AVM على التكنولوجيا ، بما في ذلك خوارزميات الملكية ويمكن الحصول عليها في ثوانٍ من قبل المقرضين والوكلاء. وعادة ما تحتوي على كل من نموذج hedonic (نوع من الإحصاء من تحليل الانحدار) ومؤشر مبيعات متكررة ، والتي يتم وزنها وتحليلها من أجل توليد تقدير السعر. عادةً ما تتضمن AVMs قيمة مقيم الضرائب ، وجميع المعلومات ذات الصلة على العقار المعني ، مثل سجل مبيعاتها ، وتحليل مبيعات الخصائص المشابهة. لكي يعمل النموذج بشكل جيد ، يحتاجون إلى بيانات عالية الجودة بكمية كافية لتكون تمثيلية. على الرغم من أن هذه النماذج سريعة ورخيصة ، إلا أنها لا تعمل في حالة العقار لتحديد قيمتها.
كما أنها تستخدم لدعم الاكتتاب في قروض الرهن العقاري وقروض الأسهم في المنزل ، وقرارات إعادة التمويل ، وكذلك المساعدة في التخفيف من الخسائر وأنشطة إدارة مخاطر الائتمان ، مثل تحديد الممتلكات العقارية في الأسواق الاستثمارية في محافظ الاستثمار المؤسسية. في حين تم استخدام الألغام المضادة للمركبات في البداية لتقييم العقارات السكنية ، إلا أن استخدامها امتد ليشمل أنواعًا أخرى بما في ذلك العقارات التجارية.
AVMs والتقييمات البدنية
على الرغم من استخدامها على نطاق واسع ، تبقى الأسئلة حول مدى دقة مقارنة هذه النماذج الآلية بالتقييمات المادية. ورقة مؤتمر عام 2017 بعنوان "نماذج التقييم الآلي (AVMs): عالم جديد شجاع؟" لجورج أندرو ماتيسياك من جامعة كراكوف للاقتصاد ، يشير إلى دراسات أخرى حول هذا الموضوع في معالجة مواطن القوة والقصور في هذه النماذج كأداة للتقييم. بسبب المخاوف المتعلقة بالدقة ، يقترح بعض المشاركين في الصناعة عرض نتائج العديد من الألغام المضادة للمركبات كوسيلة لزيادة الثقة في النتائج. في حين أن استخدامها ينمو ، لم يحل محل المثمنين البشر ، لأسباب ليس أقلها أن معظم معاملات الرهن العقاري تتطلب تقييمات للممتلكات المعنية ليتم تنفيذها من قبل المثمنين المعتمدين.
