هل أنت مهتم بشراء المثبت العلوي ، ولكن ليس لديك المال لإعادة تشكيله؟ أو ربما تكون قد وفرت المال لإعادة عرضه ، وقد عثرت على منزل تحبه ، لكن المقرض الخاص بك لن يسمح لك بشرائه لأن المنزل لا يعتبر صالحًا للسكن بدون دورات المياه. هناك دائمًا خصائص في السوق لم يتم الاحتفاظ بها من قبل مالكيها السابقين الذين يعانون من ضائقة مالية ، أو تمت معاملتهم بشكل سيئ من قبل المستأجرين أو تم تحطيمهم عن عمد من قِبل مالكي المساكن الذين تم حبسهم. لا ينبغي أن يكون هناك طريقة لشخص مثلك لإصلاح هذه عيون الجوار وإعادة الحياة إلى الحياة؟
هدية من الحكومة
هناك طريقة لشراء المثبت العلوي ، وهو مقدم إليك من قبل الحكومة الفيدرالية. تم تصميم منتج قرض إعادة التأهيل الذي قدمته الإدارة الفيدرالية للإسكان ، وهو قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية 203 (ك) ، للأفراد الذين يرغبون في إعادة تأهيل أو إصلاح منزل تالف حتى يتمكنوا من العيش فيه كإقامة رئيسية لهم. وقد أيدت الحكومة هذه القروض لتشجيع المقرضين على تقديم ما يمكن اعتباره منتج قروض محفوف بالمخاطر. نظرًا للمخاطر والمصروفات التي ينطوي عليها الأمر ، تتم معالجة مشاريع إعادة التأهيل عادةً بواسطة مستثمرين عقاريين محترفين يمكنهم شراء العقارات نقدًا وبالتالي لا يحتاجون إلى أي بنك للموافقة على حالة العقار.
توضح هذه المقالة مقدار الأموال التي تحتاجها للادخار ، والنوعان المختلفان من القروض 203 (ك) ، والعقارات المؤهلة ، والإصلاحات المؤهلة ، وغير ذلك - باختصار ، ما تحتاج إلى معرفته لمعرفة ما إذا كان هذا النوع من القروض مناسبًا أنت. (للاطلاع على قراءة الخلفية ، انظر: تأمين قروض هيئة الإسكان الفيدرالية (FHA) .)
كم النقدية التي تحتاجها
يتيح لك قرض FHA 203 (k) تضمين الأموال اللازمة للإصلاحات والنفقات ذات الصلة (المواد والعمالة) في القرض. إذا كنت ترغب في شراء منزل تمزق فيه المطبخ ، فيمكنك أن تدرج في القرض سعر الخزانات الجديدة وأسطح المطبخ والأرضيات وثلاجة وموقد وفرن وميكروويف وحوض وغسالة صحون والتخلص من القمامة والتكلفة لتصميم والسماح وتثبيت كل شيء. يمكن أن يشمل القرض أيضًا احتياطيًا للطوارئ بنسبة تتراوح ما بين 10 إلى 20٪ لتغطية النفقات التي تتجاوز تقديرات الإصلاح الخاصة بك. يمكنك أيضًا الحصول على مدفوعات رهن عقاري تصل إلى ستة أشهر لتغطية الرهن العقاري أثناء قيامك بتجديد المنزل حتى لا تضطر إلى سداد دفعة سكن مزدوجة.
أنواع 203 (ك) الرهون
هناك نوعان من القروض العقارية FHA 203 (k): عادية ومبسطة (وتسمى أيضًا "معدلة"). العادية هي للخصائص التي تحتاج إلى إصلاحات هيكلية ؛ انسيابي هو لأولئك الذين يحتاجون فقط الإصلاحات غير الهيكلية. إما يمكن استخدامها للشراء أو إعادة تمويل.
بالنسبة لقرض الشراء 203 (ك) العادي ، يعتمد الحد الأقصى لمبلغ الرهن على القيمة الأقل للملكية بالإضافة إلى تكاليف إعادة التأهيل أو 110٪ من القيمة المتوقعة للعقار بعد إعادة التأهيل. هذا يعني أنك لن ترغب في شراء منزل بقيمة تصل إلى 150،000 دولار إذا احتاج إلى 25000 دولار كإصلاحات إلا إذا كان لديك مبلغ إضافي قدره 10000 دولار نقدًا لأن أقصى ما يمكن أن تقترضه سيكون 165،000 دولار (110٪ من 150،000 دولار). يسمح القرض المُبسَّط لمشتري المنازل بإضافة 35000 دولار كحد أقصى إلى سعر الشراء لدفع التحسينات. (لمعرفة المزيد ، راجع: الرهون العقارية: إلى أي مدى يمكنك تحمل تكلفة ذلك؟ )
بالطبع ، في أي حال ، لديك دخل لدعم الرهن العقاري - لا يمكنك فقط الحصول على قرض بمبلغ معين لأن المنزل يبرره.
خصائص مؤهلة
قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية 203 (ك) مخصصة لأصحاب العقارات وليس المستثمرين. الأنواع التالية من العقارات مؤهلة:
- أسرة واحدة لأربعة منازل سكنيةبناء قائم تم إكماله لمدة عام على الأقلإغلاق مجسم ، طالما أن جزءًا من الأساس الحالي سيبقىالمنزل الحالي الذي سيتم نقله إلى مؤسسة جديدةالجزء السكني من متعدد الاستخدامات (تجاري / سكني)) الملكية وافق على الشقق
مع هذه المجموعة الواسعة من العقارات المؤهلة ، يمكن لأي شخص تقريبًا العثور على العقار المناسب الذي سيتأهل للحصول على قرض 203 (ك).
شروط التمويل ونفقات التأهيل وإعادة التأهيل المسموح بها
بغض النظر عن العمل الذي قد تعتقد أن المنزل بحاجة إليه ، فإن للمقرض وله قروض إدارة الإسكان الفدرالية متطلباتهما الخاصة التي يجب عليك الوفاء بها. تتطلب وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) "أن تفي الممتلكات الممولة في إطار هذا البرنامج ببعض كفاءة الطاقة الأساسية والمعايير الهيكلية" حتى "تتوافق مع معايير الحد الأدنى للملكية في HUD (24 CFR 200.926d و / أو كتيب HUD 4905.1) وجميع القوانين واللوائح المحلية."
تشمل معايير كفاءة استخدام الطاقة السد والعزل والتهوية وكذلك استخدام أنظمة التدفئة وتكييف الهواء المناسبة للمنزل. يُطلب من المنزل أيضًا أن يكون له كاشفات دخان مجاورة لكل منطقة نوم.
قد تفاجأ بمجموعة متنوعة من الإصلاحات المنزلية والتحسينات التي يمكن تمويلها من خلال قرض 203 (ك). وتشمل هذه ، على سبيل المثال لا الحصر ، ما يلي:
- الإضافات الخاصة بالطلاءالديكورات والتصنيفات الخاصة بالمدرج والتصميم وإعادة عرض الحمام وإعادة تشكيل المطبخ ، بما في ذلك الأجهزة التي يتم فيها إجراء تعديلات علوية أو بناء على الطابق السفلي وإصلاحات أو تقليل عدد الوحدات في المسكن (على سبيل المثال ، الأسرة الفردية إلى الطباعة على الوجهين) أنظمة (HVAC) السباكة -الأرضياتالصيانة الحفاظ على وصول المعوقين
لا تسمح قروض إدارة الإسكان الفدرالية بتمويل "العناصر الفاخرة" مثل ملاعب التنس وحمامات السباحة وأحواض الاستحمام الساخنة وحفر الشواء بقرض 203 (ك) ، ولكن بعض العناصر التي قد تظن أنها من الكماليات ، مثل أحواض الاستحمام الدوامة ، سمحت فعلا. تحدث إلى المقرض الخاص بك حول التحسينات المحددة التي تريد إجراؤها لمعرفة ما يمكنك تمويله.
الانتهاء من الرحاب
بمجرد إتمام عملية الشراء والصفحة الرئيسية لك ، يمكنك البدء في عمليات الإصلاح وإعادة التشكيل. تتطلب قروض إدارة الإسكان الفدرالية استكمال جميع الإصلاحات في غضون ستة أشهر ، على الرغم من أن المقرضين قد يحتاجون إلى إطار زمني أقصر.
سوف تبدأ في سداد مدفوعات الرهن العقاري على الفور كما تفعل في أي منزل. بعد كل شيء ، أنت تملكه - لا يهم إذا كنت لا تعيش فيه بعد. ومع ذلك ، كما ذكرنا سابقًا ، يمكنك تمويل مدفوعات الرهن العقاري القليلة الأولى.
يتم وضع أموال إعادة التأهيل والإصلاح في حساب الضمان وإصدارها عند اكتمال العمل وتفتيشه لضمان موافقة HUD. يجب أن توافق HUD أيضًا على المنتج النهائي بمجرد اكتمال جميع الأعمال.
مشاكل لتجنب
لا يقوم العديد من المقرضين بتقديم قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية 203 (ك) ، سواء لأنهم لا يعرفون كيف أو لا يريدون القيام بالأوراق الإضافية. العمل مع المقرض الذي لا يتمتع بقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية 203 (ك) أمر يجب تجنبه - العملية معقدة بما فيه الكفاية. لا تعطي لنفسك أي صداع من خلال العمل مع شخص لا يعرف ماذا يفعلون.
تأكد أيضًا من عدم الإفراط في الاستثمار في المنزل - لا تنفق الكثير على الإصلاحات والتحسينات التي لن تتمكن من استرداد تكاليفها إذا كنت تبيع المنزل في يوم من الأيام. انظر إلى متوسط أسعار بيع المنازل الجاهزة للتحرك في منطقتك وحاول أن تضع منزلك ضمن هذا النطاق. لا ترغب في امتلاك منزل بقيمة 300000 دولار في حي يضم 200000 دولار لأن معظم الأشخاص الذين يمكنهم تحمل منزل 300000 دولار سيرغبون في العيش في حي ألطف حيث يتم تقييم جميع المنازل تقارنًا.
عيوب
قروض إدارة الإسكان الفدرالية 203 (ك) لها فترة إغلاق أطول من أنواع القروض الأخرى. عادة ما يستغرق إغلاقها من 60 إلى 90 يومًا ، مقارنةً بـ 30 إلى 45 يومًا التي تكون شائعة في القروض الأخرى ، بما في ذلك قروض إدارة الإسكان الفدرالية العادية. إذا كنت في عجلة من أمرك للتحرك ، فإن القرض 203 (ك) ليس المنتج المناسب لك. يمكنك أيضًا توقع دفع سعر فائدة أعلى بسبب زيادة المخاطر المرتبطة بقروض تحسين المنزل. (لمعرفة المزيد ، راجع نقاط الرهن العقاري - ما هي النقطة؟ )
هذه القروض هي أيضا المزيد من العمل للمقرض وتتطلب معرفة القرض المتخصصة ، لذلك قد يكون من الصعب العثور على المقرض الذي سوف يعمل معك. عمليات التطبيق والتجديد هي الكثير من العمل لمالك المنزل ، وهناك الكثير من الشريط الأحمر المعنية. أبلغ بعض المقترضين عن تأخير في تلقي أموال إعادة التأهيل الخاصة بهم ، مما يضيف مزيدًا من الضغط على العملية.
الخط السفلي
على الرغم من أنه قد يكون هناك المزيد من العمل للعثور على المقرض الذي يقدم قروضًا بقيمة FHA 203 (k) واستكمال عمليتي التطبيق والتجديد ، إلا أن الجهد الإضافي يمكن أن يؤتي ثماره. يمكن لمنتج القرض هذا أن يجعل من الممكن لك شراء هذا المنزل المثالي الذي يحتاج فقط إلى بعض عمليات التجديد ليكون لائقًا مرة أخرى. يمكن أن يتيح لك ذلك أيضًا تحقيق قفزة من التأجير إلى ملكية المنزل نظرًا لأنه قد يكون هناك أداة تثبيت خارجية في النطاق السعري الخاص بك عندما لا يكون هناك أي منازل جاهزة للنقل تستطيع شراءها. (لمعرفة المزيد ، راجع هل أنت مستعد لشراء منزل؟ )
