الأموال المعدلة من العمليات (affo)

ما هي الأموال المعدلة من العمليات؟

تشير الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) إلى مقياس الأداء المالي المستخدم بشكل أساسي في تحليل صناديق الاستثمار العقاري (صناديق الاستثمار العقاري). على الرغم من أن قسم الشؤون المالية في صندوق الاستثمار العقاري ، على الرغم من أنه يخضع لطرق مختلفة من الحساب ، فإنه يساوي عمومًا أموال الصناديق من العمليات (FFO) مع التعديلات التي أدخلت على النفقات الرأسمالية المتكررة المستخدمة للحفاظ على جودة أصول صندوق الاستثمار العقاري. يأخذ الحساب في التعديل على GAAP بطانة الإيجار ، وتكاليف التأجير ، وغيرها من العوامل المادية.

فهم الأموال المعدلة من العمليات

بغض النظر عن كيفية اختيار المتخصصين في هذا القطاع لحساب الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) ، فإنه يعتبر مقياسًا أكثر دقة للتدفق النقدي المتبقي للمساهمين عن FFO البسيط لأنه يأخذ بعين الاعتبار الزيادات في الإيجار والتكاليف الإضافية التي تكبدتها REIT. ويوفر رقمًا أساسيًا أكثر دقة عند تقدير القيم الحالية ومؤشر أفضل لقدرة REIT المستقبلية على دفع أرباح الأسهم. هذا هو مقياس غير مبادئ المحاسبة المقبولة عموما.

حساب الأموال المعدلة من العمليات

قبل حساب AFFO ، يجب على المحلل أولاً تحديد أموال صناديق الاستثمار العقاري من العمليات (FFO). يقيس FFO التدفق النقدي من قائمة محددة من الأنشطة. يعكس FFO تأثير نشاط التأجير والاستحواذ في REIT ، وكذلك تكاليف الفائدة. يأخذ FFO في الاعتبار صافي دخل REIT بما في ذلك الإهلاك والاستهلاك ، لكنه يستبعد المكاسب الرأسمالية من مبيعات العقارات. أسباب عدم إدراج هذه المكاسب هي أنها أحداث لمرة واحدة ، وعمومًا لا يكون لها تأثير طويل المدى على الأرباح المستقبلية لشركة REIT.

صيغة FFO هي:

FFO = صافي الدخل + الاستهلاك + الاستهلاك - المكاسب الرأسمالية من مبيعات العقارات

بمجرد تحديد FFO ، يمكن حساب AFFO. صيغة AFFO هي:

AFFO = FFO + زيادات الإيجار - النفقات الرأسمالية - مبالغ الصيانة الروتينية

مثال على حساب AFFO

كمثال على حساب AFFO ، افترض ما يلي: حققت REIT 2 مليون دولار من الدخل الصافي خلال الفترة المشمولة بالتقرير الماضي. خلال ذلك الوقت ، كسبت 400000 دولار من بيع أحد ممتلكاتها وفقدت 100000 دولار من بيع آخر. وأفادت 35000 دولار من الاستهلاك و 50000 دولار من الاستهلاك. خلال هذه الفترة ، بلغت الزيادات الصافية في الإيجار 000 40 دولار ؛ بلغت النفقات الرأسمالية 75000 دولار ، وبلغت الصيانة الدورية 30 ألف دولار.

بالنظر إلى هذه المعلومات ، يمكن حساب FFO على النحو التالي:

FFO = 2،000،000 $ + 35،000 $ + 50،000 $ - (400،000 - 100،000 دولار) = 1،785،000 دولار

من هذا ، يتم حساب AFFO على النحو التالي:

AFFO = FFO + $ 40،000 - 75،000 $ - 30،000 $ = 1،785،000 $ - 65،000 $ = 1،720،000 $