جدول المحتويات
- 1. معرفة الأسهم منزلك
- 2. معرفة درجة الائتمان الخاصة بك
- 3. معرفة نسبة الدين إلى الدخل الخاص بك
- 4. تكاليف إعادة التمويل
- 5. معدلات مقابل المصطلح
- 6. نقاط إعادة التمويل
- 7. معرفة نقطة التعادل الخاص بك
- 8. تأمين الرهن العقاري الخاص
- 9. تعرف الضرائب الخاصة بك
- الخط السفلي
تعد طلبات إعادة التمويل جزءًا كبيرًا من جميع طلبات الرهن العقاري ، وفقًا لجمعية مصرفيي الرهن العقاري (MBA). في جزء منه ، قد يكون هذا بسبب انخفاض معدلات الفائدة على الرهن العقاري نسبيا شجع أصحاب المنازل على إعادة هيكلة أموالهم.
ومع ذلك ، ما إذا كان أو لم يكن إعادة تمويل الرهن العقاري هو حق لك يعتمد على الظروف الفردية أكثر من معدلات الفائدة على الرهن العقاري هذا الأسبوع. فيما يلي تسعة اعتبارات أساسية للمراجعة قبل التقدم بطلب لإعادة تمويل المنزل.
1. معرفة الأسهم منزلك
التأهيل الأول الذي ستحتاج إلى إعادة تمويله هو المساواة في منزلك. والخبر السار هو أن قيم المنازل في ارتفاع وانخفضت حصة أصحاب المنازل المغمورة بالمياه بشكل كبير ، وفقًا لما ذكره لين كيفير ، نائب كبير الاقتصاديين في فريدي ماك. لا يزال ، بعض المنازل لم تسترد قيمتها ، وبعض أصحاب المنازل وانخفاض الأسهم. من غير الممكن دائمًا إعادة التمويل مع القليل من الأسهم أو عدم وجودها مع المقرضين التقليديين ، ولكن تتوفر بعض البرامج الحكومية. أفضل طريقة لمعرفة ما إذا كنت مؤهلاً لبرنامج معين هي زيارة أحد المقرضين ومناقشة احتياجاتك الفردية. سيكون لأصحاب المنازل الذين يمتلكون ما لا يقل عن 20٪ من الأسهم وقتًا أسهل للتأهل للحصول على قرض جديد.
2. معرفة درجة الائتمان الخاصة بك
قام المقرضون بتشديد معايير الموافقات على القروض في السنوات الأخيرة ، لذلك قد يفاجأ بعض المستهلكين أنه حتى مع وجود ائتمان جيد ، لن يكونوا مؤهلين دائمًا لأدنى أسعار الفائدة. عادة ، يرغب المقرضون في الحصول على درجة ائتمانية تبلغ 760 أو أعلى من أجل التأهل للحصول على أدنى معدلات الفائدة على الرهن العقاري. قد لا يزال المقترضون الذين حصلوا على درجات منخفضة يحصلون على قرض جديد ، ولكن قد تكون أسعار الفائدة أو الرسوم التي يدفعونها أعلى.
الماخذ الرئيسية
- قبل أن تقرر ما إذا كنت ترغب في إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك أم لا ، تأكد من أن لديك رأس مال ملائم للمنزل - 20 في المائة على الأقل ستجعل من السهل التأهل للحصول على قرض. تحقق للتأكد من أن درجة الائتمان الخاصة بك لا تقل عن 760 ودينك إلى نسبة الدخل إلى 36٪ أو أقل. انظر إلى الشروط وأسعار الفائدة وتكاليف إعادة التمويل - بما في ذلك النقاط وما إذا كان عليك دفع مؤشر مديري المشتريات - لتحديد ما إذا كان تحريك القرض إلى الأمام سيخدم احتياجاتك أم لا. احرص على حساب العائد حتى نقطة وكيف إعادة التمويل سوف تؤثر على الضرائب الخاصة بك.
3. معرفة نسبة الدين إلى الدخل الخاص بك
4. تكاليف إعادة التمويل
عادةً ما تكلف إعادة تمويل المنزل ما بين 3٪ و 5٪ من إجمالي مبلغ القرض ، ولكن يمكن للمقترضين إيجاد عدة طرق لتقليل التكاليف أو لفها في القرض. إذا كان لديك ما يكفي من الأسهم ، يمكنك تحويل التكاليف إلى قرض جديد ، مما يؤدي إلى زيادة رأس المال. يقدم بعض المقرضين إعادة تمويل "بدون تكلفة" ، مما يعني عادةً أنك ستدفع سعر فائدة أعلى قليلاً لتغطية تكاليف الإغلاق. لا تنسى التفاوض والتسوق حيث يمكن دفع بعض رسوم إعادة التمويل من قبل المقرض أو تخفيضها.
5. معدلات مقابل المصطلح
بينما يركز العديد من المقترضين على سعر الفائدة ، من المهم تحديد أهدافك عند إعادة التمويل لتحديد منتج الرهن العقاري الذي يلبي احتياجاتك. إذا كان هدفك هو تقليل مدفوعاتك الشهرية قدر الإمكان ، فستحتاج إلى قرض بأقل سعر فائدة على المدى الطويل. إذا كنت تريد دفع فائدة أقل على طول القرض ، فابحث عن أدنى سعر فائدة في أقصر مدة. يجب على المقترضين الذين يرغبون في سداد قرضهم في أسرع وقت ممكن البحث عن رهن عقاري بأقصر مدة تتطلب دفعات يمكنهم تحملها.
6. نقاط إعادة التمويل
عند مقارنة عروض القروض العقارية المختلفة ، تأكد من إلقاء نظرة على كل من أسعار الفائدة والنقاط. غالبًا ما يتم دفع النقاط ، التي تساوي 1٪ من مبلغ القرض ، لخفض سعر الفائدة. تأكد من حساب المبلغ الذي ستدفعه بالنقاط مع كل قرض ، حيث سيتم دفع هذه الرسوم عند الإغلاق أو تغليفها في رأس القرض الجديد.
قام المقرضون بتشديد معايير الموافقات على القروض في السنوات الأخيرة ، مما يتطلب درجات ائتمانية أعلى للحصول على أفضل أسعار الفائدة ونسب الدين إلى الدخل مقارنة بالماضي.
7. معرفة نقطة التعادل الخاص بك
إن الحساب المهم في قرار إعادة التمويل هو نقطة التعادل ، وهي النقطة التي يتم عندها تغطية تكاليف إعادة التمويل من خلال مدخراتك الشهرية. بعد هذه النقطة ، ستكون مدخراتك الشهرية لك تمامًا. على سبيل المثال ، إذا كانت تكاليف إعادة التمويل الخاصة بك تكلفك 2000 دولار وكنت تقوم بتوفير 100 دولار شهريًا على قرضك السابق ، فسوف يستغرق استرداد تكاليفك 20 شهرًا. إذا كنت تنوي نقل أو بيع منزلك في غضون عامين ، فقد لا يكون لإعادة التمويل بموجب هذا السيناريو معنى.
8. تأمين الرهن العقاري الخاص
سيُطلب من مالكي المنازل الذين لديهم حقوق ملكية تقل عن 20٪ في منازلهم عند إعادة التمويل دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). إذا كنت تدفع بالفعل مؤشر مديري المشتريات بموجب قرضك الحالي ، فلن يحدث هذا فرقًا كبيرًا لك. لكن بعض مالكي المنازل الذين انخفضت قيمة منازلهم منذ تاريخ الشراء قد يكتشفون أنه إذا قاموا بإعادة التمويل ، فسوف يحتاجون إلى البدء في دفع مؤشر مديري المشتريات لأول مرة. قد لا تكون المدفوعات المخفضة الناتجة عن إعادة التمويل منخفضة بدرجة كافية لتعويض التكلفة الإضافية لمؤشر مديري المشتريات. يمكن للمقرض حساب بسرعة ما إذا كنت سوف تحتاج إلى دفع مؤشر مديري المشتريات ومقدار ما سوف تضيفه إلى مدفوعات السكن الخاص بك.
9. تعرف الضرائب الخاصة بك
اعتمد العديد من المستهلكين على خصم فوائد الرهن العقاري لتخفيض فاتورة ضريبة الدخل الفيدرالية الخاصة بهم. إذا قمت بإعادة التمويل وبدأت في دفع فائدة أقل ، فقد يكون خصمك الضريبي أقل ، على الرغم من أن قلة من الناس يرون ذلك كسبب لتجنب إعادة التمويل. ومع ذلك ، من الممكن أيضًا أن يكون خصم الفائدة أعلى للسنوات القليلة الأولى من القرض عندما يكون جزء الفائدة في الدفعة الشهرية أكبر من المبلغ الأصلي. زيادة حجم القرض الخاص بك بسبب السحب النقدي أو المتداول في تكاليف الإغلاق سوف يؤثر أيضًا على مقدار الفائدة الذي ستدفعه.
ومع ذلك ، فإن أحكام قانون التخفيضات والوظائف الضريبية ، التي تم إقرارها في القانون في ديسمبر 2017 ، قد تؤثر على رغبتك في استخدام خصم الفائدة على الرهن العقاري. قد يؤدي الاستنباط القياسي الأعلى الجديد - الذي يبلغ الآن 24400 دولار للأزواج المتزوجين الذين يودعون بشكل مشترك ، مقارنة بـ 12700 دولار بموجب القانون السابق - إلى جعل الخصومات التفصيلية أقل جاذبية من الناحية المالية لمزيد من دافعي الضرائب. لكن أصحاب المنازل الأثرياء الذين يرغبون في إعادة تمويل رهن عقاري كبير سيظلون قادرين على خصم الفائدة على ما يصل إلى مليون دولار من ديون الرهن العقاري (الحد الأقصى لديون الرهن العقاري الجديد هو الآن 750،000 دولار للمنازل التي تم شراؤها في 15 ديسمبر 2017 ، أو في وقت لاحق). في ضوء هذه التغييرات ، من الحكمة استشارة مستشار الضرائب للحصول على معلومات فردية حول تأثير إعادة التمويل على ضرائبك.
الخط السفلي
مثل العديد من المعاملات المالية ، وإعادة تمويل الرهن العقاري معقدة ويتطلب بذل العناية الواجبة من جانب أصحاب المنازل النظر في ذلك.
من الحكمة استشارة أحد المقرضين ذوي السمعة الطيبة للحصول على إجابات سريعة لبعض مخاوفك. سيساعدك هذا في اتخاذ القرار المهم بشأن ما إذا كانت إعادة التمويل مناسبة لك أم لا. إذا بدا الأمر وكأنه سيكون خطوة جيدة ، فقم بواجب البحث الذي تمت مناقشته أعلاه.
