لقد مر الكثير منا بعملية الرهن ، وهي عملية تسمح للمقرض باسترداد المبلغ المستحق على قرض متعثر عن طريق بيع أو ملكية العقار مباشرة أو معرفة شخص لديه.
في الصور: 6 نصائح حول بيع منزلك في السوق لأسفل
أصدرت شركة Realty Trac تقرير سوق التعويق الأمريكي في 15 أبريل 2010 للربع الأول من عام 2010. وأظهر التقرير ، الذي يحسب إيداعات الرهن ، بما في ذلك الإشعارات الافتراضية ، والمزادات المجدولة وإعادة امتلاك البنوك ، أن 932،234 عقارًا كانت متورطة في الربع الأول ، زيادة بنسبة 7 ٪ عن الربع الأخير من عام 2009 ، وزيادة بنسبة 16 ٪ عن الربع الأول من عام 2009. واحدة مذهلة من كل 138 وحدة سكنية في الولايات المتحدة تلقت إيداع الرهن خلال هذا الربع. إذا كنت (أو أحد أفراد أسرتك) تواجه الرهن ، فتأكد من فهم العملية. في حين أن العملية تختلف من ولاية إلى أخرى ، هناك عادة ست مراحل من الرهن.
المرحلة 1: الدفع الافتراضي
يحدث التخلف عن السداد عندما يفقد المقترض دفعة واحدة على الأقل من الرهن العقاري. سوف يرسل المقرض إشعار الدفع الفائت الذي يشير إلى أنه لم يتلق بعد مدفوعات هذا الشهر. عادةً ما تكون مدفوعات الرهن العقاري مستحقة في اليوم الأول من كل شهر ، ويقدم العديد من المقرضين فترة سماح حتى الخامس عشر من الشهر. بعد ذلك ، قد المقرض فرض رسوم السداد المتأخر وإرسال إشعار الدفع الفائتة.
بعد تفويت دفعتين ، يجوز للمقرض إرسال خطاب طلب. هذا أكثر خطورة من إشعار الدفع الفائت ؛ ومع ذلك ، في هذه المرحلة ، ربما لا يزال المقرض مستعدًا للعمل مع المقترض لاتخاذ الترتيبات اللازمة للحاق بالدفعات. سيتعين على المقترض عادة تحويل المدفوعات المتأخرة في غضون 30 يومًا أو استلام الخطاب. (عندما يكون لديك قرار مالي صعب تتخذه بشأن منزلك ، تأكد من حصولك على جميع المعلومات. معرفة المزيد في Fend Off التعويق - مع الإفلاس؟ )
المرحلة 2: إشعار التقصير (NOD)
يتم إرسال إشعار التخلف عن السداد بعد 90 يومًا من الدفعات الفائتة. في بعض الحالات ، يتم وضع "إعلان التقصير" بشكل بارز في المنزل. عند هذه النقطة ، سيتم تسليم القرض إلى إدارة الرهن المقرض في نفس المقاطعة التي يقع فيها العقار. يتم إبلاغ المقترض بأنه سيتم تسجيل الإشعار. عادة ما يمنح المقرض المقترض 90 يومًا أخرى لتسوية المدفوعات وإعادة القرض. يشار إلى ذلك بفترة إعادة التشغيل.
المرحلة 3: إشعار بيع الوصي
إذا لم يكن القرض محدّثًا خلال التسعين يومًا التالية لإشعار التخلف عن السداد ، فسيتم تسجيل إشعار بيع الوصي في المقاطعة التي يقع فيها العقار. يجب على المقرض أيضًا نشر إشعار في الصحيفة المحلية لمدة ثلاثة أسابيع يشير إلى أن العقار سيكون متاحًا في مزاد علني. ستتم طباعة جميع أسماء المالكين في الإشعار وفي الجريدة ، بالإضافة إلى الوصف القانوني للعقار وعنوان العقار وموعد ومكان البيع.
المرحلة 4: بيع القيم
يتم وضع العقار في مزاد علني وسيتم منحه لأعلى مزايد يلبي جميع المتطلبات اللازمة. سيقوم المقرض (أو الشركة التي تمثل المقرض) بحساب عرض الافتتاح بناءً على قيمة القرض المستحق وأي امتيازات وأي ضرائب غير مدفوعة وأي تكاليف مرتبطة بالبيع. بمجرد تأكيد أعلى مزايد واكتمال عملية بيع القيم ، سيتم تقديم سند ضمان عند البيع إلى العارض الفائز. الملكية مملوكة بعد ذلك من قبل المشتري ، الذي يحق له حيازة فورية.
المرحلة 5: العقارات المملوكة (REO)
إذا لم يتم بيع العقار خلال المزاد العلني ، فسيصبح المقرض هو المالك وسيحاول بيع العقار بمفرده ، من خلال وسيط أو بمساعدة مدير الأصول REO. وغالبًا ما يشار إلى هذه العقارات باسم "المملوكة للبنك". قد المقرض إزالة بعض الامتيازات وغيرها من النفقات في محاولة لجعل العقار أكثر جاذبية.
المرحلة 6: الإخلاء
يمكن للمقترض في كثير من الأحيان البقاء في المنزل حتى يتم بيعها إما من خلال مزاد علني أو في وقت لاحق كخاصية REO. في هذه المرحلة ، يتم إرسال إشعار بالإخلاء يطالب أي شخص بإخلاء المبنى على الفور. قد يتم توفير عدة أيام للسماح للركاب بالوقت الكافي لإزالة أي متعلقات شخصية ، ومن ثم عادةً ما يقوم شريف محلي بزيارة العقار وإزالة الأشخاص وأي ممتلكات متبقية. يمكن وضع أي متعلقات في التخزين واسترجاعها في وقت لاحق مقابل رسوم. (إنه خيار صعب ، لكن بعض الناس سيضطرون إلى حبس الرهن. والبعض الآخر لا يرغبون في ذلك. اكتشف العوامل التي من المحتمل أن تحدث فرقًا في هل تمشي بعيدًا عن منزلك؟ )
الخط السفلي
خلال عملية حبس الرهن ، سيحاول العديد من المقرضين اتخاذ الترتيبات اللازمة للمقترض للحصول على قرض وتجنب الرهن. المشكلة الواضحة هي أنه عندما يتعذر على المقترض سداد دفعة واحدة ، يصبح من الصعب بشكل متزايد اللحاق بدفعات متعددة. إذا كانت هناك فرصة لتتمكن من اللحاق بالمدفوعات - على سبيل المثال ، لقد بدأت للتو وظيفة جديدة بعد فترة من البطالة - الأمر يستحق التحدث مع المقرض الخاص بك. إذا كان يتعذر تجنب حبس الرهن ، فإن معرفة ما يمكن توقعه خلال العملية يمكن أن يساعدك في إعدادك للمراحل الست من الرهن. (لمعرفة المزيد ، راجع حفظ منزلك من حبس الرهن .)
شعور غير مطلعين؟ اقرأ أهم الأخبار المالية لهذا الأسبوع في Water Cooler Finance: Buffett's Armed واليونان تواصل انخفاضها .
