هناك عدة أسئلة يجب أن يطرحها المستثمرون على أنفسهم عندما يتعلق الأمر باستثمار أموالهم التي اكتسبوها بشق الأنفس. كم سوف يعود الاستثمار؟ ما هي التكلفة؟ لكن الأهم من ذلك ، ينبغي أن يهتم المستثمرون بقيمته. هذا صحيح بشكل خاص عندما تفكر في شراء عقار استثماري.
دخل من الممتلكات ذات الصلة بالاستثمار في ارتفاع تاريخي. توفر الإيجارات مصدرًا متزايدًا للإيرادات ، وهي طريقة ثابتة لكسب المال. ولكن قبل الدخول في لعبة تأجير العقارات ، كيف يمكن للمرء إجراء تقييمات؟
تابع القراءة لمعرفة بعض الطرق الأكثر شيوعًا لتقييم العقارات المؤجرة عالية المستوى.
الماخذ الرئيسية
- إن تحديد تكلفة والعائد على عقار استثماري لا يقل أهمية عن تحديد قيمته. يمكن للمستثمرين استخدام نهج مقارنة المبيعات ، ونموذج تسعير الأصول الرأسمالية ، ونهج الدخل ، ونهج التكلفة لتحديد قيم الممتلكات. لا يوجد حل واحد يناسب الجميع ، لذلك قد يلزم تطبيق مجموعة من هذه العوامل.
4 طرق لقيمة تأجير العقارات
نهج مقارنة المبيعات
يعد نهج مقارنة المبيعات (SCA) أحد أكثر أشكال التعرف على العقارات السكنية تقييمًا. هذه هي الطريقة الأكثر استخدامًا من قبل المثمنين ووكلاء العقارات عند تقييمهم للعقارات. هذا النهج هو مجرد مقارنة المنازل المماثلة التي باعت أو استأجرت محليا على مدى فترة زمنية معينة. سيرغب معظم المستثمرين في رؤية اتفاقية SCA على إطار زمني مهم لاستقطاب أي اتجاهات ناشئة محتملة.
تعتمد SCA على سمات أو ميزات لتعيين قيمة سعرية نسبية. قد تستند هذه القيم إلى بعض الخصائص مثل عدد غرف النوم والحمامات والمرائب و / أو الممرات والمسابح والطوابق والمدافئ - أي شيء يجعل الملكية فريدة من نوعها وتبرز. سعر القدم المربع هو مقياس شائع يسهل فهمه يمكن للمستثمرين استخدامها لتحديد مكان ممتلكاتهم يجب أن تكون قيمتها. وبعبارة أخرى ، إذا كان المنزل المستأجر الذي تبلغ مساحته 2000 قدم مربع يستأجر بسعر دولار واحد / قدم مربع ، فيمكن للمستثمرين أن يتوقعوا دخلًا معقولًا في ملعب كرة القدم هذا ، شريطة أن تقوم منازل مماثلة في المنطقة بذلك.
ضع في اعتبارك أن SCA عام نوعًا ما - أي أن لكل منزل تفردًا لا يمكن تحديده دائمًا. المشترين والبائعين لها الأذواق والاختلاف الفريد. يُقصد من SCA أن تكون رأيًا أساسيًا أو معقولًا ، وليست أداة تنبؤ أو تقييم مثالية للعقارات. إنها أيضًا طريقة يجب استخدامها للمقارنة مع المنازل المشابهة نسبيًا. لذلك لا يعمل إذا كنت ستقدر الممتلكات التي تهتم بها ، والتي تبلغ مساحتها 2000 قدم مربع مع مرآب وبركة سباحة وست غرف نوم وخمسة حمامات كاملة مع عقار آخر يحتوي على نصف عدد غرف النوم ، لا تجمع وليس سوى 1200 قدم مربع.
من المهم أيضًا للمستثمرين استخدام المثمن المعتمد أو الوكيل العقاري عند طلب تحليل سوق مقارن. هذا يقلل من مخاطر التقييمات الاحتيالية ، التي أصبحت واسعة النطاق خلال أزمة العقارات في عام 2007.
نموذج تسعير الأصول الرأسمالية
نموذج تسعير الأصول الرأسمالية (CAPM) هو أداة تقييم أكثر شمولاً. يقدم CAPM مفاهيم المخاطر وتكلفة الفرصة البديلة كما ينطبق على الاستثمار العقاري. يبحث هذا النموذج في العائد المحتمل على الاستثمار (ROI) الناتج عن إيرادات الإيجار ويقارنه بالاستثمارات الأخرى التي لا تنطوي على مخاطر ، مثل سندات خزانة الولايات المتحدة أو أشكال بديلة للاستثمار في العقارات ، مثل صناديق الاستثمار العقاري (صناديق الاستثمار العقاري).
باختصار ، إذا كان العائد المتوقع على الاستثمار الخالي من المخاطر أو المضمون يتجاوز عائد الاستثمار المحتمل من إيرادات الإيجار ، فبكل بساطة لا يكون من المنطقي من الناحية المالية تحمل مخاطر استئجار العقارات. فيما يتعلق بالمخاطر ، ينظر CAPM في المخاطر الملازمة لتأجير العقارات.
على سبيل المثال ، جميع العقارات المؤجرة ليست هي نفسها. الموقع وعمر الممتلكات هي الاعتبارات الرئيسية. استئجار العقارات القديمة يعني أن الملاك سوف يتحملون على الأرجح نفقات صيانة أعلى. من المحتمل أن تتطلب خاصية الإيجار في منطقة شديدة الجريمة احتياطات أكثر أمانًا من استئجار في مجتمع مسور.
يقترح هذا النموذج تحديد العوامل في هذه المخاطر قبل التفكير في استثمارك أو عند إنشاء هيكل لتسعير الإيجار. يساعدك CAPM في تحديد العائد الذي تستحقه لوضع أموالك في خطر.
نهج الدخل
يركز نهج الدخل على ما يمكن أن يحققه الدخل المحتمل لعائدات تأجير العقارات بالنسبة إلى الاستثمار الأولي. يتم استخدام نهج الدخل في كثير من الأحيان للاستثمار في العقارات التجارية.
يتم استخدام نهج الدخل بشكل متكرر مع الاستثمار العقاري التجاري.
يعتمد نهج الدخل على تحديد معدل الرسملة السنوية للاستثمار. هذا المعدل هو الدخل السنوي المتوقع من مضاعف الإيجار الإجمالي مقسومًا على القيمة الحالية للعقار. لذلك ، إذا كان مبنى المكاتب يكلف 120،000 دولار للشراء وكان الدخل الشهري المتوقع من الإيجارات 1200 دولار ، فإن معدل الرسملة السنوية المتوقع هو:
14400 (1200 دولار × 12 شهرًا) 120 120،000 دولار = 0.12 أو 12٪
هذا هو نموذج مبسط للغاية مع بعض الافتراضات. أكثر من المحتمل ، هناك نفقات الفائدة على الرهن العقاري. أيضا ، قد يكون دخل الإيجارات في المستقبل أكثر أو أقل قيمة خمس سنوات من الآن مما هي عليه اليوم.
كثير من المستثمرين على دراية بالقيمة الحالية الصافية للنقود. بالتطبيق على العقارات ، يُعرف هذا المفهوم أيضًا باسم التدفق النقدي المخصوم. تخضع الدولارات التي يتم استلامها في المستقبل لمخاطر التضخم بالإضافة إلى مخاطر الانكماش ، ويتم عرضها بشروط مخفضة لحساب ذلك.
إجمالي إيجار نهج المضاعف
هذا النهج قيم تأجير الممتلكات على أساس مقدار الإيجار يمكن للمستثمر جمع كل عام. إنها طريقة سريعة وسهلة لقياس ما إذا كان العقار يستحق الاستثمار. هذا ، بالطبع ، هو قبل النظر في أي ضرائب ، والتأمين ، والمرافق العامة ، وغيرها من النفقات المرتبطة الممتلكات ، لذلك ينبغي أن تؤخذ مع حبة الملح.
على الرغم من أنه قد يكون مشابهًا لنهج الدخل ، فإن نهج مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM) لا يستخدم صافي دخل التشغيل كمعدل أقصى له ، ولكن إجمالي الإيجار بدلاً من ذلك. معدل الحد الأقصى لمضاعفات الإيجار أكبر من واحد ، في حين أن معدل الحد الأقصى لنهج الدخل هو قيمة مئوية. من أجل الحصول على مقارنة بين apples-to-apples ، يجب أن تنظر إلى GRMs وإيرادات الإيجار لعقارات أخرى مشابهة لتلك التي تهتم بها.
دعنا نقول عقار تجاري تم بيعه في الحي الذي تبحث عنه بمبلغ 500000 دولار ، مع دخل سنوي قدره 90،000 دولار. لحساب GRM الخاص به ، نقسم سعر البيع على دخل الإيجار السنوي: 500000 دولار ÷ 90،000 دولار = 5.56. يمكنك مقارنة هذا الرقم بالرقم الذي تبحث عنه ، طالما أنك تعرف دخل الإيجار السنوي. يمكنك معرفة القيمة السوقية عن طريق ضرب GRM حسب دخلها السنوي. إذا كانت أعلى من تلك التي تم بيعها مؤخرًا - أي بمبلغ 500000 دولار - فقد لا يكون الأمر يستحق ذلك ، لذلك فكر في المضي قدمًا.
نهج التكلفة
نهج التكلفة لتقييم العقارات تنص على أن العقار يستحق فقط ما يمكن استخدامه بشكل معقول. يتم تقديره من خلال الجمع بين قيمة الأرض والقيمة المستهلكة لأي تحسينات.
غالبًا ما يتبنى المثمنون من هذه المدرسة أعلى وأفضل استخدام لتلخيص نهج التكلفة في الممتلكات العقارية. كثيرا ما يستخدم كأساس لتقييم الأراضي الشاغرة.
على سبيل المثال ، إذا كنت مطورًا سكنيًا يتطلع إلى شراء ثلاثة أفدنة من الأراضي في منطقة جرداء لتحويلها إلى مجمعات سكنية ، فستستند قيمة هذه الأرض إلى الاستخدام الأمثل لتلك الأرض. إذا كانت الأرض محاطة بحقول النفط وكان أقرب شخص يعيش على بعد 20 ميلا ، فإن أفضل استخدام لذلك ، وبالتالي فإن أعلى قيمة لتلك الممتلكات لا يتم تحويلها إلى شقق ، ولكن ربما توسع حقوق الحفر للعثور على المزيد من النفط.
حجة أخرى أفضل استخدام له علاقة بتقسيم الممتلكات. إذا لم يتم تخصيص العقار المحتمل للأغراض السكنية ، فستقل قيمته ، حيث سيتكبد المطور تكاليف كبيرة للحصول على إعادة الشراء. يعتبر الأكثر موثوقية عند استخدامه على هياكل أحدث وأقل موثوقية للخصائص القديمة. غالبًا ما يكون النهج الموثوق الوحيد عند النظر إلى خصائص الاستخدام الخاص.
الخط السفلي
لا توجد طريقة واحدة لتحديد قيمة تأجير الممتلكات. ينظر المستثمرون الأكثر جدية إلى مكونات من كل أساليب التقييم هذه قبل اتخاذ قرارات استثمارية حول تأجير العقارات. يجب أن يكون تعلم مفاهيم التقييم التمهيدي هذه خطوة في الاتجاه الصحيح للدخول في لعبة الاستثمار العقاري. بعد ذلك ، بمجرد العثور على خاصية يمكن أن تحقق لك مبلغًا مواتًا من الدخل ، ابحث عن سعر فائدة مناسب لعقارك الجديد باستخدام حاسبة الرهن العقاري. سيؤدي استخدام هذه الأداة أيضًا إلى منحك المزيد من الأرقام الملموسة للتعامل معها عند تقييم خاصية تأجير محتملة.
