ما هو الرهن العقاري القابل للتعديل بنسبة 2/28 (2/28 أرمينيا)
الرهن العقاري بمعدل فائدة قدره 2/28 (2/28 أرمينيا) هو نوع من قروض الإسكان لمدة 30 عامًا وله فترة فائدة أولية ثابتة لمدة عامين. بعد فترة السنتين هذه ، يتحرك السعر على أساس مؤشر زائد هامش. معدل دعابة الأولي أقل من المتوسط للرهون العقارية التقليدية ، ولكن يمكن تعديل معدل قابل للتعديل بشكل ملحوظ. نظرًا لأن البنوك لا تجني الكثير من المال على سعر الفائدة الأولي ، فإن 2/28 قسم إدارة المحفوظات والسجلات يشتمل على غرامات دفع مسبق ضخمة خلال السنتين الأوليين.
كسر لأسفل 2/28 الرهن العقاري معدل قابل للتعديل (2/28 أرمينيا)
أصبح نظام ARM 2/28 شائعًا خلال الطفرة العقارية في أوائل عام 2000 عندما أدت الأسعار المرتفعة إلى جعل مدفوعات الرهن العقاري التقليدية بعيدة عن متناول العديد من المشترين. على سبيل المثال ، فإن رهن عقاري تقليدي مدته 30 عامًا بقيمة 300000 دولار سوف يحمل مدفوعات شهرية قدرها 1610 دولار. ولكن 2/28 ARM مع معدل دعابة الأولي من 3 في المئة سيتطلب دفعات شهرية من 1265 دولار فقط.
مطبات المحتملة من 2/28 ARMS
إن لعبة Catch-22 للرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل بنسبة 2/28 هي أنه بعد عامين يتم تعديل السعر كل ستة أشهر ، عادةً ما يكون ذلك تصاعديًا ، بنسبة مئوية على أساس سعر الفائدة بين البنوك في لندن (LIBOR) بالإضافة إلى هامش إضافي. 2/28 يحتوي قسم إدارة المحفوظات والسجلات على اختبارات أمان مدمجة ، مثل الحد الأقصى لمعدل الفائدة على مدى الحياة وحدود على مقدار الزيادة أو النقصان في كل فترة. لكن حتى في حالة وجود قبعات ، يمكن لمالكي المنازل مواجهة طفرات في الدفع تقلبها الفك.
في المثال الموضح أعلاه في قرض بقيمة 30٪ ARM 2/28 بقيمة 30،000 دولار لمدة 30 عامًا ، إذا كان LIBOR بعد عامين 2.7 والهامش هو 1.5 ، فستزيد الفائدة بنسبة 4.2 بالمائة ، لتصل إلى 7.2 بالمائة. يمكن أن يكون هذا المعدل 7.2 ٪ أعلى بكثير من معدلات الرهن العقاري التقليدية الحالية. ستزداد الدفعة الشهرية لصاحب المنزل بين عشية وضحاها بأكثر من 60 ٪ ، إلى 2036 $.
فشل العديد من مالكي المنازل خلال فترة الازدهار في فهم كيف يمكن لارتفاع سعر الفائدة على ما يبدو أن يزيد بشكل كبير مدفوعاتهم الشهرية. وحتى أولئك الذين كانوا على دراية تامة بالمخاطر ينظرون إلى 2/28 من أرمينيا على أنها وسيلة تمويل قصيرة الأجل. كانت الفكرة هي الاستفادة من انخفاض سعر الفائدة ، ثم إعادة التمويل بعد عامين إما للرهن العقاري التقليدي ، أو إذا لم يكن ائتمانهما جيدًا بما يكفي لذلك ، إلى رهن جديد قابل للتعديل. وبالنظر إلى ارتفاع أسعار العقارات ، يمكن للدين أن يواصل السير أكثر. بالنسبة للكثيرين ، كان لهذا الأمر قدر معين من المعنى ، لأن الأسهم في المنزل للمقترض كانت في ارتفاع سريع.
حدثت مشكلة مع انهيار السوق في عام 2008. انخفضت قيمة المنازل. وجد العديد من مالكي قسم إدارة المحفوظات والسجلات (2/28) أنفسهم غير قادرين على إعادة التمويل أو سداد مدفوعاتهم أو بيع منازلهم بقيمة القرض المستحق. أدى طفح في حبس الرهن لمعايير قرض أكثر صرامة. تقوم البنوك اليوم بتقييم قدر أكبر من الاهتمام للمقترض على سداد دفعات قابلة للتعديل.
