الأصول مثل الذهب والعقارات هي استثمارات أساسية ، وشراء منزل هو استثمار مشترك للأفراد في جميع أنحاء العالم لأنه يعتبر على نطاق واسع استثمارًا آمنًا ومربحًا. ومع ذلك ، يتطلب الاستثمار في العقارات فترة طويلة من الالتزام ودفعة مقدمة عالية ومحفوف بالمخاطر حتى في المدى الطويل. بالإضافة إلى ذلك ، كثير من المستثمرين في كثير من الأحيان تجاهل التكاليف.
ضع في اعتبارك بعض النقاط المهمة فيما يتعلق بالتكاليف والعوامل الخفية التي تجعل الاستثمار في العقارات مغامرة محفوفة بالمخاطر ومكلفة وربما لا تكون مربحة. يجب على المستثمرين أن يضعوا كل هذا في الاعتبار قبل أن يسقطوا أموالهم بشق الأنفس.
تصور مشترك
قد يلاحظ مستثمر متوسط أن عمارات مؤلفة من غرفتي نوم في الضواحي كانت متاحة مقابل 300000 دولار قبل خمس سنوات ، وتباع الآن بسعر 450،000 دولار. هذا عائد رائع بنسبة 50 ٪ في خمس سنوات ، أفضل بكثير من عودة الأسهم أو السندات أو الذهب. ويبدو أن قيمة الربح المطلق مرتفعة أيضًا عند 150،000 دولار ، كما أن توفر التمويل يعطي وهمًا باستخدام الأموال المدعومة لتحقيق الربح.
مع كل هذه الفوائد الواضحة ، ما هي التحديات والتكاليف الخفية للاستثمارات العقارية؟
تشريح تكلفة القروض العقارية
النظر في حالة فرد ينتقل إلى مدينة جديدة للحصول على وظيفة جديدة. ويتوقع أن يبقى حوالي خمس سنوات ، لكن يمكنه تمديد تلك الفترة بناءً على نمو مهنته مع صاحب العمل الحالي أو مع أرباب عمل آخرين في نفس المدينة. تحت افتراض العوائد الجيدة ، فهو يفكر في شراء منزل أو شقة سكنية بدلاً من استئجار منزل.
ضع في اعتبارك أنه يمكن لأي شخص شراء حصة أو وحدة من الصندوق المتداول في البورصة مقابل أقل من 5 دولارات ، لكن الاستثمار في العقارات يتطلب آلاف الدولارات. على الرغم من أن غالبية الاستثمارات العقارية يتم تمويلها من خلال القروض ، إلا أن شراء منزل أو شقة بقيمة 300000 دولار لا يزال يتطلب دفعة مقدمة بنسبة 20 ٪ (60،000 دولار).
قد يحصل الأفراد الذين يساهمون بأقل من 20٪ على قرض ، لكنهم سينتهي بهم الأمر إلى دفع أسعار فائدة أعلى ويضطرون إلى الحصول على تأمين عقاري خاص مما يزيد التكلفة. ارتفاع أسعار الفائدة يؤدي إلى ارتفاع مبالغ السداد ، وتكاليف التأمين على الرهن العقاري عادة من 0.15 ٪ إلى 2.5 ٪ من مبلغ القرض.
هناك تكاليف إضافية لمرة واحدة لمعالجة القروض ، والتي تمثل حوالي 4 ٪ من مبلغ القرض (9،600 دولار). تختلف ضرائب نقل الملكية أو رسوم التسجيل من ولاية إلى أخرى ، ويضيف متوسط 2.5٪ من قيمة العقار 6000 دولار إلى التكلفة.
إذا اشترى المستثمر مسكنًا ، فستصل الرسوم الشهرية البالغة 200 دولار إلى اتحاد الوحدات السكنية إلى 12000 دولار على مدار خمس سنوات. ثم يجب عليك إضافة تكاليف الإصلاحات والمفروشات والصيانة. تقدير متحفظ قدره 1000 دولار في السنة يأخذنا إلى ما مجموعه 5000 دولار في خمس سنوات.
ثم ، افترض أن المالك يجد المشتري على استعداد لشراء مسكنه مقابل 450،000 دولار بعد خمس سنوات.
بحلول ذلك الوقت ، كان المستثمر قد سدد البنك 86400 دولار من القرض. وبإضافة الدفعة الأولى التي تبلغ 60،000 دولار ، وتكاليف معالجة القروض (9600 دولار) ، وضريبة نقل الملكية (6000 دولار) ، وضريبة الملكية (30،000 دولار) ، وتكوين الجمعيات (12000 دولار) ، والصيانة العامة (5000 دولار) ، يصل المجموع إلى 209،000 دولار.
ما هو صافي العائد؟
سينخفض المبلغ الأصلي للقروض لمدة 20 عامًا والبالغ 240،000 دولار إلى حوالي 180،000 دولار في غضون خمس سنوات ، حيث يستمر المستثمر في دفع 1440 دولارًا شهريًا. سيقوم المستثمر بسداد هذا المبلغ المستحق وقدره 180،000 دولار من سعر البيع البالغ 450،000 دولار الذي تم استلامه من المشتري الجديد. يدفع المستثمر مبلغ 209،000 دولار كتكلفة إجمالية لهذا العقار ، و 180،000 دولار أخرى للبنك عن الدفعة المتبقية المتبقية ، وبالتالي فإن صافي المستلم هو 61،000 دولار.
في الأساس ، أنفق المستثمر 209،000 دولار في خمس سنوات وحصل على أرباح صافية قدرها 61،000 دولار مقابل عائد 29.2٪. على الرغم من أن سعر البيع يبدو مرتفعًا ، إلا أن التكاليف الخفية استحوذت على الكثير من المكاسب.
لنأخذ مدة أطول. افترض أن المستثمر يواصل إقامته في المدينة ويحمل عماراته لمدة القرض البالغة 20 عامًا. كل خمس سنوات ، تزيد قيمة الشقة بمقدار 1.5 مرة. في غضون 20 عامًا ، ستصل القيمة إلى 1.52 مليون دولار ، بزيادة قدرها أكثر من خمس مرات.
سيقوم المستثمر بسداد 345،600 دولار. عند إضافة مبلغ 60،000 دولار ، تبلغ التكلفة الإجمالية 405.600 دولار.
باستخدام حسابات مماثلة على النحو الوارد أعلاه ، نحصل على ضريبة ملكية إجمالية قدرها 251000 دولار ، وتكاليف الصيانة (48000 دولار) ، وإصلاح وصيانة عامة (20،000 دولار) ، وتكاليف معالجة القروض (9600 دولار) ، وضريبة نقل الملكية (6000 دولار). المجموع هو 739،600 دولار ، وبالتالي فإن صافي الربح على مدى 20 عامًا هو 780،400 دولار بعائد قدره 106٪ ، وهو ما يضاعف المبلغ في 20 عامًا.
على المدى الطويل ، العوائد الفعالة ليست كبيرة. على الرغم من ارتفاع السعر بمقدار خمس مرات ، فإن تكاليف مدفوعات الفائدة والضرائب وغيرها من النفقات تقلل من الربح.
يجب على المستثمرين أيضًا ملاحظة أن القيمة الحقيقية للنقود تنخفض بمرور الوقت. تكلفة الصيانة والإصلاحات العادية تزيد بسبب التضخم. إذا تم النظر في التضخم أيضًا ، فإن صافي العوائد سوف ينخفض أكثر. يجب على المستثمرين أيضًا النظر في التأمين ورسوم السمسرة وضرائب نقل الملكية في وقت البيع. بما في ذلك هذه سوف يقلل من صافي العوائد.
هناك مخاطر أخرى مرتبطة بالاستثمارات العقارية. التطورات خلال فترة الاستثمار قد تؤدي إلى صعوبة في بيع الممتلكات في وقت لاحق. على سبيل المثال ، الطريق السريع الجديد الصاخب أو ارتفاع الجريمة قد يقلل من قيمة العقار. يمكن لأي كارثة خارقة للطبيعة مثل إعصار أو زلزال أن تدمر العقار بالكامل ، بينما قد يتم استرداد مبلغ جزئي فقط من مطالبات التأمين. حتى بعد إعادة البناء باستخدام أموال التأمين ، يصبح الحصول على سعر أعلى أمرًا صعبًا بعد وقوع مثل هذه الأحداث في المنطقة.
بدائل للاستثمارات العقارية
بدلاً من شراء العقارات ، يجب على المستثمرين النظر في صناديق الاستثمار العقاري وخيارات العقارات وصناديق الاستثمار المتداولة القائمة على العقارات وصناديق الاستثمار المشتركة والأسهم كبدائل منخفضة التكلفة.
في حين أن الأسهم تأتي مع مخاطر محددة للأسهم ، فإن صناديق الاستثمار المتداولة في البورصة وصناديق الاستثمار المتداولة توفر التنويع بالنسبة للقلوب الشجاعة المستعدة لتحمل مخاطر الطرف المقابل في سوق غير منظمة ، يمكن لخيارات العقارات أن توفر عوائد أعلى دون تكاليف أو ضرائب.
الخط السفلي
تتطلب الاستثمارات العقارية التزامات مالية ضخمة تمتد لفترات طويلة من الزمن. يعد تقييم قيمة هذه الاستثمارات الموزعة على فترات طويلة مهمة معقدة. على الرغم من إغراء بعض المستثمرين من خلال النظر في الزيادات في الأسعار الاسمية ، فمن الضروري مراعاة جميع التكاليف.
