ما هو الرهن العقاري تحت الماء
الرهن العقاري تحت الماء هو قرض شراء منزل برأس مال أعلى من قيمة السوق الحرة للمنزل. يمكن أن يحدث هذا الموقف عندما تتراجع قيم الممتلكات. في الرهن العقاري تحت الماء ، قد لا يملك صاحب المنزل أي أسهم متاحة للائتمان. يمكن أن يمنع الرهن العقاري تحت الماء المقترض من إعادة تمويل أو بيع المنزل ما لم يكن لديهم المال لدفع الخسارة من الجيب.
شرح القروض تحت الماء
انهيار الرهن العقاري تحت الماء
كانت الرهون العقارية المغمورة بالمياه مشكلة شائعة بين أصحاب المنازل حول ذروة الأزمة المالية في عام 2008 ، والتي تضمنت من بين أمور أخرى ، حدوث انكماش كبير في أسعار المساكن. في حين أن السوق تعافى إلى حد كبير بسبب الدعم من السياسة النقدية واستقرار سعر الفائدة ، لا تزال القروض العقارية تحت الماء عاملاً يجب على مالكي العقارات متابعته عن كثب عند القيام باستثمار عقاري.
عموما ، يعتبر الرهن العقاري تحت الماء عندما تكون قيمة المنزل أقل من أصل الرهن العقاري الأصلي. اعتمادًا على انخفاض قيمة المنزل منذ شرائه ، قد لا يكون للمقترض أيضًا حقوق ملكية أو حقوق ملكية سلبية. ترتبط الأسهم في المنزل بقيمة المنزل مقابل الرصيد المدفوع. يعتبر المقترض برهن عقاري يصل إلى 250،000 دولار والذي يرى أن قيمة منزله تنخفض إلى 225،000 دولار لديه رهن تحت الماء. إذا كان المقترض قد دفع نصف رأس المال على قرض الرهن العقاري مما أدى إلى وجود رصيد أساسي قدره 125،000 دولار ، فسيظل هناك حقوق إيجابية بقيمة 100،000 دولار والتي يمكن استخدامها في قرض أسهم المنزل.
الأزمة المالية لعام 2008
كان للأزمة المالية لعام 2008 آثار عديدة على الاقتصاد الأمريكي. أحد هذه الآثار كان انفجار فقاعة الإسكان التي قلصت إلى حد كبير قيم العقارات في السوق. كان الحافز الرئيسي لانكماش قيمة الإسكان هو معايير الإقراض الفضفاضة للمقترضين الذين يوفرون موافقات أوسع على قروض الرهن العقاري. أدى هذا الإقراض الفضفاض على وجه التحديد للمقترضين من ذوي الرهون العقارية عالية المخاطر إلى ارتفاع عدد حالات التخلف عن السداد وحبس الرهن التي أثرت على قيمة العقارات في السوق الأمريكية. وأدى ذلك إلى مجموعة متنوعة من المواقف غير الشائعة التي تسببت في خسائر للمقترضين في جميع أنحاء السوق الذين تجاوزت قيم قروض الرهن العقاري القيمة السوقية العادلة لمنزلهم.
بعد ذلك ، ساعد تنفيذ السياسة النقدية من مجلس الاحتياطي الفيدرالي الاقتصاد الأمريكي على الانتعاش وأسعار المساكن في الانتعاش. كما ساعد انخفاض أسعار الفائدة في أعقاب الأزمة على تقليل أعباء سداد الرهن العقاري وزيادة الطلب على العقارات.
تقييم قيمة المنزل
بالنظر إلى مبادرات السوق الجديدة من تشريع Dodd-Frank الذي يساعد على تحسين معايير إقراض الرهن العقاري ، فليس من المحتمل أن يرى مشتري المساكن مرة أخرى انخفاضات كبيرة في أسعار العقارات التي حدثت في عام 2008. ومع ذلك ، تسببت الأزمة المالية لعام 2008 في إحساس جديد بالسوق تحقيق وحذر عبر الاستثمار العقاري. وبما أن هؤلاء المقرضين أصبحوا الآن أكثر حذراً بشأن القروض العقارية التي يقرونها وأصحاب المنازل بشكل عام أكثر حذراً بشأن ديون الرهن العقاري التي يتخذونها. حتى مع وجود توقعات جديدة في السوق ، على الرغم من ذلك ، لا يزال يتعين على مالكي المنازل متابعة قيم المنازل عن كثب والتخفيف من مخاطر الرهن العقاري تحت الماء.
للحفاظ على فهم جيد لقيمة المنزل ، قد يختار مالك المنزل تقييم العقار سنويًا. كما تتم التقييمات بانتظام لحساب الضرائب العقارية. ستستند قيمة التقييم إلى عدد من العوامل التي قد تشمل اتجاهات السوق الوطنية ، والمبيعات الأخيرة من قبل العقارات المماثلة في المنطقة والحيوية بالإضافة إلى وسائل الراحة الفردية في المنزل. يمكن لمالكي المنازل أيضًا العمل على الحفاظ على قيمة المنزل المرتفعة لمنزلهم عن طريق إجراء عمليات تجديد منتظمة ودعم الأنشطة المجتمعية الإيجابية بنشاط.
