الايجار في تعريف المشترك - العرة

ما هو عقد الإيجار المشترك؟

الإيجار المشترك هو ترتيب يشارك فيه شخصان أو أكثر حقوق الملكية في عقار أو قطعة أرض. قد يكون العقار تجاريًا أو سكنيًا. عندما يموت مستأجر مشترك ، تنتقل الملكية إلى ملكية ذلك المستأجر. يجوز لكل مالك مستقل التحكم في نسبة مساوية أو مختلفة من إجمالي الممتلكات. أيضا ، الإيجار في شريك مشترك لديه الحق في ترك حصتها من الممتلكات إلى أي مستفيد كجزء من ممتلكاتهم. وترد تفاصيل شروط العقد للمستأجرين المشتركين في سند الملكية أو سند الملكية أو مستندات ملكية الملكية الملزمة قانونًا الأخرى.

كيف يعمل تيك

عندما يمتلك شخصان أو أكثر الملكية كمستأجرين مشتركين ، فإن جميع مناطق العقار مملوكة بالتساوي من قبل المجموعة. قد يكون للمستأجرين المشاركين نصيب مختلف من حقوق الملكية. على سبيل المثال ، قد تمتلك كل من سارة وديبي 25 ٪ من الممتلكات ، بينما تمتلك ليتيسيا 50 ٪. بينما تختلف النسبة المملوكة ، لا يجوز لأي فرد المطالبة بملكية أي جزء محدد من العقار.

يمكن إنشاء عقد إيجار في اتفاقيات مشتركة في أي وقت. لذلك ، يجوز للفرد تطوير مصلحة في الممتلكات سنوات بعد أن دخل الأعضاء الآخرون في عقد الإيجار المشترك. بالعودة إلى المثال أعلاه ، يمكننا أن نقول أن سارة وليتيسيا كانت في الأصل تملك كل منهما 50٪ من الممتلكات. في مرحلة ما ، قررت سارة تقسيم جزءها بنسبة 50٪ مع ترك ديبي المجموعة بتقسيم 25/25/50.

علاوة على ذلك ، يجوز لأعضاء الاتفاقية البيع أو الاقتراض بشكل مستقل مقابل جزء من ملكيتهم.

الماخذ الرئيسية

• الإيجار المشترك هو ترتيب يكون فيه لشخصان أو أكثر مصالح ملكية في عقار. يمكن للمستأجرين المشتركين امتلاك نسب مئوية مختلفة من العقار. يمكن للمستأجرين المشتركين توريث نصيبهم من العقار لأي شخص عند وفاتهم. يختلف عن عقد الإيجار المشترك ، لا سيما من حيث حقوق البقاء على قيد الحياة ودرجة الملكية لكل مستأجر.

التخلص من التشنج اللاإرادي

يجوز لأحد المستأجرين المشتركين أو أكثر شراء أعضاء آخرين لحل عقد الإيجار المشترك. إذا كان على المستأجرين المشاركين تطوير اهتمامات أو توجيهات متعارضة لاستخدام العقار أو تحسينه أو رغبته في بيع العقار ، فيجب عليهم التوصل إلى اتفاق مشترك للمضي قدمًا. في الحالات التي يتعذر فيها الوصول إلى فهم ، قد يحدث إجراء تقسيم. يمكن أن يكون إجراء التقسيم اختياريًا أو أمرًا من المحكمة ، وهذا يتوقف على مدى عمل المشتركين معًا.

في إجراء التقسيم القانوني ، ستقسم المحكمة الممتلكات بين الإيجار في الأعضاء المشتركين مما يسمح لكل عضو بالتحرك للأمام بشكل منفصل عن الأعضاء الآخرين. تُعرف باسم القسم العيني وهي الطريقة الأكثر مباشرة لتقسيم العقار وعادة ما تكون هي الطريقة المستخدمة عندما لا يكون المستأجرون المشتركون عدائيين.

إذا رفض المستأجرون العمل معًا ، فقد يفكرون في الدخول في قسم من الممتلكات عن طريق البيع. هنا ، يتم بيع الحيازة وتقسيم العائدات بين المستأجرين المشاركين وفقًا لمصالح كل منهم في العقار.

ضرائب الممتلكات مع خصائص التشنج اللاإرادي

عادة ما يحدد عقد الإيجار في اتفاق مشترك ، يسترشد بالقانون المعمول به ، الآثار المترتبة على الملكية المشتركة على ضرائب الممتلكات. سوف يحدد العقد كيفية توزيع الالتزامات الضريبية تعاقديًا على كل مالك.

نظرًا لأن الإيجار في اتفاقية مشتركة لا يقسم جزءًا من الأرض أو العقار قانونًا ، فإن معظم الولايات القضائية التي تفرض الضرائب لن تخصص لكل مالك بشكل منفصل فاتورة ضريبة ملكية نسبية بناءً على نسبة ملكيتها. في أغلب الأحيان ، يتلقى المستأجرون المشتركون فاتورة ضريبة ملكية واحدة.

في العديد من الولايات القضائية ، يفرض عقد الإيجار في اتفاقية مشتركة مسؤولية مشتركة وعدة على المستأجرين المشتركين. هذا الشرط يعني أن كل من المالكين المستقلين قد يكون مسؤولاً عن ضريبة الأملاك بحد أقصى مبلغ التقييم. ينطبق الالتزام على كل مالك بغض النظر عن مستوى أو نسبة الملكية.

بمجرد استيفاء ضريبة الممتلكات ، سيقوم المستأجرون المشتركون بخصم هذا المبلغ من الإيداعات الخاصة بضريبة الدخل. إذا اتبعت سلطة فرض الضرائب مسؤولية مشتركة وعدة ، فقد يقوم كل مستأجر مشترك بخصم المبلغ الذي ساهموا به من ملفات ضريبة الدخل الشخصية. في المقاطعات التي لا تتبع هذا الإجراء ، يمكنهم خصم نسبة مئوية من الضريبة الإجمالية حتى مستوى ملكيتها.

إيجار مشترك مقابل إيجار مشترك

على الرغم من أنها تبدو متشابهة ، إلا أن الإيجار المشترك يختلف بعدة طرق عن الإيجار المشترك. في عقد الإيجار المشترك ، يحصل المستأجرون على حصص متساوية من العقار بنفس الفعل في نفس الوقت.

أحد الاختلافات الأساسية يأتي مع إضافة أو حذف أي عضو من الاتفاقية. في اتفاقيات TIC ، لا يغير التغيير في الأعضاء الاتفاقية. مع عقد إيجار مشترك ، يتم إنهاء الاتفاقية إذا أراد أي من الأعضاء بيع مصلحتهم.

على سبيل المثال ، إذا كان أحد المستأجرين أو أكثر يريد شراء الآخرين ، فيجب بيع العقار تقنيًا وتوزيع العائدات بالتساوي بين المالكين. يمكن أيضًا لأعضاء الإيجار المشترك استخدام إجراء التقسيم القانوني لفصل العقار إذا كانت الحيازة كبيرة بما يكفي لاستيعاب هذا الفصل.

وفاة المستأجر المشترك

يحدث اختلاف جوهري آخر في حالة وفاة أحد المستأجرين. كما ذكرنا سابقًا ، تسمح اتفاقيات TIC بتمرير العقار كجزء من ملكية المالك. ومع ذلك ، في اتفاق الإيجار المشترك ، ينتقل ملكية العقار إلى المالك الباقي على قيد الحياة.

بمعنى آخر ، ليس للمستأجرين المشتركين حقوق تلقائية في البقاء على قيد الحياة. ما لم يحدد آخر عضو متوفى أن يتم تقسيم مصلحته في العقار بين المالكين الباقين على قيد الحياة ، فإن المستأجر المتوفى في المصلحة العامة ينتمي إلى الحوزة. بالمقابل ، مع المستأجرين المشتركين ، يتم نقل مصلحة المالك المتوفى تلقائيًا إلى المالكين الباقين على قيد الحياة. على سبيل المثال ، عندما يمتلك أربعة مستأجرين مشتركين منزلاً ويموت مستأجر واحد ، ينتهي كل واحد من الناجين الثلاثة بحصة إضافية تبلغ ثلث الممتلكات.

الزواج وملكية الممتلكات

تحدد بعض الولايات الإيجار المشترك كملكية ملكية افتراضية للأزواج ، بينما تستخدم دول أخرى الإيجار في نموذج الملكية المشتركة. النموذج الثالث ، المستخدم في حوالي 25 ولاية ، هو عقد إيجار بالكامل (TbyE) ، حيث يكون لكل زوج مصلحة متساوية وغير مقسمة في العقار.

إيجابيات وسلبيات عقد الإيجار المشترك

شراء منزل مع أحد أفراد العائلة أو صديق أو شريك تجاري كمستأجرين مشتركين قد يساعد الأفراد على دخول سوق العقارات بسهولة أكبر. نظرًا لأن الودائع والمدفوعات مقسمة ، فقد يكون شراء العقار وصيانته أقل تكلفة مما سيكون عليه الفرد. بالإضافة إلى ذلك ، قد يتم تبسيط القدرة على الاقتراض إذا كان لمالك واحد دخل أكبر أو قدم مالي أفضل من الأعضاء الآخرين.

الايجابيات

• يسهل شراء العقارات

• عدد المستأجرين يمكن أن تتغير

• درجات مختلفة من الملكية ممكن

سلبيات

• لا حقوق على قيد الحياة التلقائي

• جميع المستأجرين مسؤولين بالتساوي عن الديون والضرائب

• يمكن للمستأجر فرض بيع الممتلكات

ومع ذلك ، عند رهن العقار كمستأجرين مشتركين ، عادة ما يقوم جميع المقترضين بالتوقيع على المستندات. نظرًا لأن جميع الأعضاء يوقعون مستندات الرهن العقاري ، في حالة التقصير ، يجوز للمقرض الاستيلاء على المقتنيات من جميع أعضاء المجموعة. أيضًا ، حتى إذا توقف أحد المقترضين أو أكثر عن تقديم مساهمات لدفع الرهن العقاري ، فلا يزال يتعين على المقترضين الآخرين تغطية المدفوعات لتجنب حبس الرهن.

تتيح القدرة على استخدام وصية لتعيين المستفيدين من العقار للمالك المستأجر السيطرة على حصته. إذا توفي أحد المستأجرين بدون وصية ، فإن رغبته في العقار ستخضع إلى الوصية - وهو حدث مكلف من حيث الوقت والمال.

أيضًا ، قد يجد باقي المستأجرين أنهم يمتلكون الآن العقار مع شخص لا يعرفونه أو مع من لا يوافقون عليه. قد يقوم هذا المستأجر الجديد بتقديم إجراء قسم ، مما يجبر المستأجرين المشتركين غير الراغبين على بيع أو تقسيم الممتلكات.

مثال على الإيجارات المشتركة (TIC)

تسمح كاليفورنيا بأربعة أنواع من الملكية المشتركة التي تشمل الملكية المجتمعية والشراكة والإيجار المشترك والإيجار المشترك. ومع ذلك ، فإن TIC هي النموذج الافتراضي بين الأطراف غير المتزوجين أو الأفراد الذين يكتسبون معًا ممتلكات عقارية. في كاليفورنيا ، يتمتع هؤلاء المالكون بوضع مشترك بين المستأجرين ما لم ينص اتفاقهم أو عقدهم على خلاف ذلك صراحة ، مما ينشئ شراكة أو عقد إيجار مشترك.

وفقًا لـ SirkinLaw ، وهي شركة قانونية في سان فرانسيسكو متخصصة في الملكية المشتركة.

يلجأ المزيد من الناس إلى الإيجارات المشتركة… كوسيلة لزيادة قوتهم الشرائية والبيعية. هذه الترتيبات تخفض الأسعار وتزيد من الخيارات المتاحة للمشترين من خلال السماح لهم بتجميع الموارد وشراء المزيد من العقارات أكثر مما يمكنهم أو غير ذلك.

في منشور مدونة في أغسطس 2018 ، كتبوا أن تحويلات TIC - تغيير هيكل ملكية العقارات السكنية إلى ترتيب مشترك - قد أصبحت شائعة بشكل خاص في المناطق الحضرية الكبرى في لوس أنجلوس وسان فرانسيسكو / أوكلاند.