جدول المحتويات
- ما هو البيع القصير؟
- كيف يعمل البيع على المكشوف؟
- كيف يختلف الرهن
- خطوات البيع على المكشوف
- عقد البيع على المكشوف
- إيجابيات وسلبيات
- مطبات لتجنب في البيع على المكشوف
- أفضل وكيل لبيع قصيرة
- المساومة على الأسعار
- استمر في البحث
- صفقة جيدة أم سيئة؟
ما هو البيع القصير؟
البيع على المكشوف هو منزل متاح بسعر شراء أقل من المبلغ المستحق على مالكه الحالي.
تفيد الصفقة البنك من خلال السماح له بتجنب إعادة امتلاك المنزل في حبس الرهن ، وهو أمر مكلف ويستغرق وقتًا طويلاً. يتجنب البائع الحصول على الائتمان الذي يأتي مع حبس الرهن والإفلاس الذي يصاحب ذلك في بعض الأحيان.
كيف يعمل البيع على المكشوف؟
البيع على المكشوف هو خيار مالي متاح في بعض الأحيان لأصحاب المنازل الذين هم من المقترضين المتعثرين. إنهم وراء مدفوعات الرهن العقاري ولديهم منزل تحت الماء. وهذا هو ، المنزل يستحق أقل من الرصيد غير المسدد على الرهن العقاري.
باستثناء المكاسب النقدية غير المتوقعة ، يضطر المالك للتخلي عن المنزل. هناك حقا خياران فقط: بيع قصيرة أو الرهن.
يختلف الخبراء حول ما إذا كانت المبيعات القصيرة صفقة جيدة. يقول المؤيدون أن أسعار هذه المنازل أقل من القيمة السوقية. يقول المعارضون أن البنوك ليس لديها مصلحة في القيام بمبيعات النار.
عادة ما يبدأ صاحب المنزل مبيعات قصيرة عندما تنخفض قيمة المنزل بنسبة 20٪ أو أكثر. قبل أن تبدأ العملية ، يجب على المقرض الذي يحمل الرهن أن يوقع على القرار. بالإضافة إلى ذلك ، يحتاج المقرض ، وهو بنك في العادة ، إلى وثائق تشرح السبب وراء البيع على المكشوف. بعد كل شيء ، يمكن أن تخسر مؤسسة الإقراض المال في هذه العملية.
في حالة الموافقة على البيع على المكشوف ، يتفاوض المشتري مع صاحب المنزل أولاً ثم يسعى للحصول على الموافقة على الشراء من البنك الثاني. من المهم الإشارة إلى أنه قد لا تحدث عمليات بيع قصيرة بدون موافقة المقرض.
مبيعات قصيرة تميل إلى أن تكون معاملات طويلة ومكثفة الأوراق ، وتستغرق ما يصل إلى سنة كاملة للمعالجة. ومع ذلك ، فهي ليست ضارة لتصنيف صاحب المنزل الائتماني كما هو الرهن. البيع على المكشوف يبدو أفضل للمقرضين والدائنين في المستقبل. إنه يوضح أن الشخص قد اتخذ إجراءً قبل أن ينتقل البنك لاستعادة المنزل. قد يكون صاحب المنزل الذي مر بعملية بيع قصيرة مؤهلاً لشراء منزل آخر على الفور.
الماخذ الرئيسية
- بالنسبة لمالكي المنازل تحت الماء ، يمكن أن يكون البيع على المكشوف وسيلة لتجنب التملك والإخلاء والعلامات السوداء في تصنيفاتهم الائتمانية. بالنسبة للمشتري المحتمل ، يتطلب إكمال البيع على المكشوف مرونة وقدرًا كبيرًا من الصبر. يجب على المشتري التأكد من أن الصفقة يستحق هذا الجهد.
كيف يختلف الرهن
في حبس الرهن ، المقرض يستولي على المنزل بعد فشل المقترض في إجراء عدد معين من المدفوعات. على عكس معظم عمليات البيع على المكشوف ، قد تحدث عمليات حبس الرهن بعد أن يتخلى صاحب المنزل عن المنزل. إذا لم يغادر شاغليها بعد ، فسيتم طردهم من قبل المقرض في عملية حبس الرهن.
لا تستغرق عمليات حبس الرهن عادة وقتًا طويلاً لإكمال عملية البيع على المكشوف لأن المقرض مهتم بتصفية الأصل بسرعة. قد يتم أيضًا بيع المنازل المحظورة في مزاد "بيع الوصي" ، حيث يتقدم المشترون بالمنازل في عملية عامة.
أصحاب المنازل الذين خضعوا لتجربة الرهن تراجع فوري وانخفاض حاد في تصنيفات الائتمان الخاصة بهم. في معظم الحالات ، يجب عليهم الانتظار لمدة خمس سنوات على الأقل لشراء منزل آخر أو ثلاث سنوات بقرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية. يظهر الرهن على تقرير الائتمان لمدة سبع سنوات.
متى يجب عليك البيع على المكشوف؟
خطوات البيع على المكشوف
تختلف عملية البيع على المكشوف من ولاية إلى أخرى ، لكن الخطوات تشمل بشكل عام:
- باقة البيع على المكشوف - يتم تقديم حزمة مالية للمقرض من قبل البائع. ويشمل البيانات المالية ، خطاب يصف مشقة البائع ، ونسخ من السجلات المالية. عرض البيع على المكشوف - إذا قبل البائع عرضًا من أحد المشترين المهتمين ، يرسل وكيل الإدراج للمقرض اتفاقية الإدراج ، وعرض الشراء المنجز ، وخطاب الموافقة المسبق للمشتري ، ونسخة من شيك المال الجاد. معالجة البنك - يقوم البنك بمراجعة العرض وإما أن يوافق أو يرفض البيع على المكشوف. هذا يمكن أن يستغرق عدة أسابيع إلى أشهر.
عقد البيع على المكشوف
في بعض النواحي ، يشبه شراء عقار قصير البيع أي عملية شراء منزل. ومع ذلك ، في هذه الحالة ، سيحدد العقد أن الشروط تخضع لموافقة مقرض الرهن العقاري.
يجب أن ينص العقد أيضًا على شراء العقار "كما هو". على الرغم من أن المشتري قد يتضمن لغة تسمح بإلغاء الصفقة إذا كشف الفحص عن مشاكل كبيرة ، فمن غير المرجح أن يتم التفاوض على سعر أقل. من غير المرجح أن يقوم البنك بإجراء أي إصلاحات ، كما أن البائع ، الذي يتعرض لضغوط نقدية ، يكون أقل عرضة للمساعدة.
على عكس الرهن ، فإن مؤسسة الإقراض لا تملك الممتلكات في بيع قصيرة. ومع ذلك ، لأنه يجب أن يوافق على عملية البيع وسيحصل على العائدات ، سيتعامل المشتري في الغالب مع البنك بدلاً من صاحب المنزل.
إيجابيات وسلبيات
يمكن أن تكون معاملات البيع على المكشوف أكثر استهلاكا للوقت واختبار الصبر مقارنة بالمعاملات العقارية العادية. إذا قمت بتقديم عرض على خاصية البيع على المكشوف ، فاستعد للانتظار. البنوك سيئة السمعة لأخذ ما يصل إلى عدة أشهر للرد على عروض البيع على المكشوف.
تأكد من أن البيع على المكشوف معتمد بالفعل من قبل المقرض. إذا لم يقم البائع بالتفاوض بعد على البيع على المكشوف ، فالمشتري في انتظار طويل ، وربما لا شيء.
يوصي بعض الخبراء بأن تمنح المقرض مهلة زمنية لتقليل وقت الانتظار. على الرغم من أنه من الصعب القول ما إذا كانت هذه الاستراتيجية ستحفز البنك فعليًا.
مطبات لتجنب في البيع على المكشوف
يجب على المشتري التأكد من أن البيع على المكشوف قد تمت الموافقة عليه بالفعل من قبل المقرض. إذا لم يقم البائع بالتخلف عن الدفع أو تفاوض بشأن بيع على المكشوف مع البنك ، فالمشتري في انتظار طويل ، وربما بدون مقابل. قد لا يكون البنك مهتمًا بعملية البيع على المكشوف إذا كان يعتقد أن بإمكانه الحصول على المزيد من الأموال عن طريق الدخول في حبس الرهن.
المشترين المحتملين أيضا من الحكمة للتحقق مقدما للتأكد من أن المقرض الرهن العقاري ليس لديه مشاكل مع خاصية البيع على المكشوف.
أفضل وكيل لبيع قصيرة
بسبب تعقيد الصفقة ، يجب على المشتري العمل مع وكيل أو سمسار عقارات لديه خبرة في البيع على المكشوف وعلى استعداد للعمل على واحد. بعض الوكلاء العقاريين متخصصون في البيع على المكشوف ويمكن أن يحملوا شهادة بيع وشراء موارد الرهن (SFR) ، وهي تسمية مقدمة من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. خضع حاملو هذه الشهادة لتدريب متخصص.
المساومة على الأسعار
ينبغي أن يكون المشتري للممتلكات قصيرة البيع على استعداد لرفع سعر الطرح. في النهاية ، لا يتمتع البائع بسلطة حقيقية للموافقة على سعر البيع ، فقط البنك لديه ، وقد يعارض ذلك.
من ناحية أخرى ، يمكن للبنك أن يرفض العرض مباشرة ، خاصة إذا كان عرضًا أقل. في أسوأ الحالات ، قد لا يردون على الإطلاق.
استمر في البحث
بالنظر إلى المدة التي سيستغرقها البنك للرد على عرضك ، فمن المحتمل أن يواصل المشتري النظر في المنازل الأخرى أثناء انتظار الرد. يمكن للوكيل كتابة اتفاق شراء بيع قصير بحيث يحتفظ المشتري بالمرونة لسحب العرض.
حتى لو جعل المشتري الضمان ، فقد يواصل البنك تحصيل العروض. معظم الناس يعتبرون هذا غير أخلاقي لأن المشتري المحتمل من المحتمل أن يكون قد صرف بضعة آلاف من الدولارات على عمليات التفتيش وعمليات البحث عن الملكية وما شابه ، في هذه المرحلة. لكن البنك يواجه صفقة خاسرة ، ويريد تقليل خسائره.
إن التخلص من الصفقة في وقت متأخر للغاية من اللعبة هو مضيعة هائلة للوقت والمال بالنسبة للمشتري ، ناهيك عن الإحباط الشديد.
لكل هذه الأسباب ، يجب أن يؤخذ سعر الإدراج في البيع على المكشوف بجرعة صحية من الشك.
صفقة جيدة أم سيئة؟
يختلف الخبراء حول ما إذا كانت المبيعات القصيرة صفقة جيدة للمشترين. يقول المؤيدون إن أسعار البيع على المكشوف بسعر أقل من القيمة السوقية ، مما يخلق فرصة للمشترين للحصول على الكثير أو مشتري المنازل لأول مرة للوصول إلى منزل قد لا يستطيعون تحمله. يقول المعارضون إن البنوك ليس لديها مصلحة في القيام بمبيعات الإطفاء ، وسوف تقوم بتحليل سوق مماثل قبل تحديد أو قبول سعر العقار.
علاوة على ذلك ، قد يكون سعر الإدراج لعملية البيع على المكشوف مبلغًا يعتقد وكيل البائع أن البنك قد يقبله ، بدلاً من المبلغ الذي وافق البنك بالفعل على قبوله. قد يجد البنك السعر منخفضًا جدًا ، أو قد يسرد البائع العقار الموجود أسفل السوق بنية توليد حرب مزايدة.
في بعض الولايات ، يكون لدى البائع حكم قصور ضده ، الأمر الذي يلزمه بدفع البنك للفرق بين مبلغ الرهن العقاري وسعر بيع المنزل ، لذلك من مصلحة البائع الحصول على أكبر قدر ممكن من المال..
ميزة واحدة لكل من البنك والمشتري هو أنه على عكس الممتلكات المملوكة للبنك ، فإن خاصية البيع على المكشوف أقل عرضة للتهديد أو النهب. في حين أن العقار قد يكون يعاني من الصيانة المؤجلة بسبب الوضع المالي للمالك ، فمن غير المرجح أن يدمر البائع المكان الذي لا يزال يعيش فيه. على النقيض من ذلك ، فإن أصحاب المنازل الذين يفقدون ممتلكاتهم بسبب حبس الرهن غالباً ما يخرجون عن إحباطهم من المنزل كوسيلة للعودة إلى البنك.
