ما هو قرض معاد التفاوض؟
قرض معاد التفاوض عليه هو قرض ، مثل الرهن العقاري المنزل ، والذي تم تعديله من قبل المقرض قبل سداده الكامل. يهدف القرض الذي أعيد التفاوض بشأنه إلى تسهيل قيام المقترض بمواكبة المدفوعات المستقبلية وضمان سداد القرض في النهاية.
كيف يعمل قرض معاد التفاوض؟
في قرض معاد التفاوض عليه ، توافق جميع الأطراف على تعديل الشروط الأصلية للقرض. يمكن أن تشمل التعديلات سعر الفائدة أو طول القرض. في بعض الحالات ، يمكن تعديل هيكل السعر عن طريق التغيير من سعر فائدة ثابت إلى قرض معدل قابل للتعديل أو العكس. خيار التعديل الآخر هو التحمل ، أو التوقف المؤقت ، عن سداد القروض.
عادة ، يمكن لأصحاب المنازل التأهل لإعادة التفاوض أو تعديل الرهن العقاري الحالي إذا كانوا غير مؤهلين لإعادة التمويل ، أو يعانون من صعوبات طويلة الأجل مثل العجز ، أو عدة أشهر متأخرة في مدفوعاتهم الشهرية ويتوقعون المزيد من الصعوبة في سداد هذه المدفوعات. يجب أن يكون المقترضون على دراية بأن إعادة التفاوض حول قرضهم غالباً ما يكون له تأثير سلبي على درجة الائتمان الخاصة بهم ، حتى لو قاموا بجميع مدفوعاتهم الشهرية المستقبلية في الوقت المحدد. ومع ذلك ، فإنه عادة ما يكون أفضل من التخلف عن سداد القرض.
لدى معظم الولايات برامج وساطة لمساعدة المقترضين على إعادة التفاوض بشأن قروضهم إذا كان المقرضون غير متعاونين.
لبدء إعادة التفاوض ، يجب على المقترض الاتصال بالمقرض مباشرةً. غالبًا ما يتم تشجيع البنوك والمقرضين الآخرين على إعادة التفاوض لأن هذا هو الخيار المفضل عمومًا للرهن ، نظرًا للتكاليف والمخاطر التي تنطوي عليها تلك العملية وحقيقة أن القرض الذي أعيد التفاوض بشأنه سيوفر لهم بعض التدفقات النقدية على الأقل. يميل المقرضون أيضًا إلى عدم الرغبة في الاستحواذ على الممتلكات المادية مثل المنازل ، والتي تتطلب صيانة منتظمة وقد تستغرق وقتًا طويلاً للبيع. إذا لم ينجح المقترض في إعادة التفاوض على قرض مباشرة مع المقرض ، تقدم معظم الولايات برنامج وساطة يلتزم بموجبه المقرض بمقابلة صاحب المنزل أمام مسؤول عينته المحكمة لمحاولة حل المسألة.
تاريخ إعادة التفاوض على القروض
في الولايات المتحدة ، تتمتع برامج تعديل القروض ، مثل القروض التي أعيد التفاوض عليها ، بتاريخ طويل ، تعود إلى ما لا يقل عن الكساد العظيم. تأسست مؤسسة قروض مالكي المنازل (HOLC) في عام 1933 برئاسة الرئيس فرانكلين د. روزفلت للمساعدة في إعادة تمويل القروض العقارية المعرضة لخطر الرهن. باعت الوكالة سندات للمستثمرين ثم استخدمت العائدات لشراء القروض المتعثرة من المقرضين. عادةً ما أدى ذلك إلى مزيج من تمديد عمر القرض وانخفاض معدل الفائدة لمالك المنزل. بين عامي 1933 و 1935 ، اشترت HOLC ما يقرب من مليون قرض وكان معدل الرهن يبلغ حوالي 20 في المئة - وهذا يعني أن الغالبية العظمى من المقترضين كانوا قادرين على سداد مدفوعات الرهن العقاري والحفاظ على منازلهم. توقفت الوكالة عن العمل عام 1951.
بدأت الحكومة الفيدرالية برنامج تعديل قرض مماثل استجابة لأزمة الرهن العقاري عالي المخاطر لعام 2008. تم تقديم برنامج تعديل أسعار المنازل في المنزل (HAMP) في عام 2009 كجزء من برنامج الإغاثة من الأصول المتعثرة (TARP). قدمت HAMP راحة مماثلة لبرنامج HOLC ، مع خيار إضافي للتخفيض الرئيسي. تم إنهاء البرنامج في عام 2016 وتم استبداله بخيارات مثل برنامج Fannie Mae Flex Modification.
