ما هي قناة الاستثمار العقاري الرهن العقاري (ريميك)؟
تعتبر قناة الاستثمار العقاري (REMIC) وسيلة مخصصة لأغراض خاصة (SPV) تُستخدم لتجميع قروض الرهن العقاري وإصدار الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية (MBS).
الماخذ الرئيسية
- تعتبر قناة الاستثمار في الرهن العقاري (REMIC) وسيلة مخصصة لأغراض خاصة (SPV) تستخدم لتجميع قروض الرهن العقاري وإصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS). يمكن تنظيم قناة استثمار الرهن العقاري (REMIC) كشراكة أو ائتمان أو شركة أو جمعية وتعفى من الضرائب الفيدرالية.
فهم قناة الاستثمار العقاري الرهن العقاري (REMIC)
تقوم قنوات الاستثمار في الرهن العقاري بعقد الرهون التجارية والسكنية في شكل مصلحة وإصدار مصالح في هذه القروض المضمونة للمستثمرين. على غرار التزامات الرهن العقاري المضمونة (CMOs) ، تقوم مجموعات REMIC بتجميع مجموعة متنوعة من القروض العقارية الفردية في مجمعات بناءً على المخاطر والاستحقاق ، وتصدر لاحقًا سندات أو سندات مالية أخرى للمستثمرين. هذه الأوراق المالية ثم التجارة في سوق الرهن العقاري الثانوي.
تم التصريح لأول مرة عن طريق REMICs بسن قانون الإصلاح الضريبي لعام 1986. ويمكن تنظيم قناة للاستثمار العقاري العقاري كشراكة أو ائتمان أو شركة أو جمعية. REMICs هي كيانات معفاة من الضرائب على المستوى الفيدرالي ، على الرغم من أن المستثمرين ما زالوا خاضعين لضريبة الدخل الفردي. يمكن أن تضيع حالة الإعفاء من الضرائب في REMIC إذا تم استبدال قرض داخل مجموعته مقابل قرض آخر. تتطلب اللوائح الفيدرالية أن تكون القروض في مجموعة معينة ثابتة. بمعنى آخر ، لا يمكن تعديل القروض أو استبدالها بشكل كبير للحصول على قروض مختلفة بشروط جديدة.
فاني ماي وفريدي ماك هي بعض من أبرز الشركات المصدرة لـ REMICs.
مشكلات مع قناة الاستثمار في الرهن العقاري (REMIC)
يمكن وضع قيود على القروض العقارية التجارية التي تم تسويتها بواسطة REMICs. إذا كان مالك العقار مهتمًا بإجراء تحسينات على خاصية مشمولة بهذا القرض ، فقد يواجهون قيودًا تمنعهم من اتخاذ أي إجراء. قد تغير التجديدات المخطط لها إلى حد كبير قيمة الضمان الذي حصل على القرض ، والذي لن يسمح به. تم تقديم مقترحات لتغيير اللوائح التي تحد من هذه التجديدات وتقييدها. كان القصد من ذلك هو السماح لأصحاب العقارات بالقروض التجارية المضمونة بواسطة REMICs بإجراء تحسينات وتحسينات لجعل عقاراتهم أكثر جاذبية للسوق.
على سبيل المثال ، تم اقتراح قانون تحسين قناة الاستثمار في الرهن العقاري لعام 2009 التشريع الذي تم تقديمه في الكونغرس. وكان الهدف المقصود هو تحديث قواعد REMIC للسماح لأصحاب العقارات من الأصول العقارية المتعثرة بتعديل ممتلكاتهم. كان يركز بشكل خاص على الرهون العقارية المؤهلة وممتلكات الرهن في برنامج الاغاثة من الأصول المتعثرة (TARP).
تضمن التشريع المقترح إعلانًا بأن تعديلات الممتلكات بموجب هذه الشروط لن تعتبر معاملات محظورة على النحو المبين في دائرة الإيرادات الداخلية. سيستمر التعامل مع الفائدة في REMIC كفوائد منتظمة وسيتم التعامل مع العائدات التي تم إنشاؤها بواسطة تعديلات على العقار كما لو تم استلامها من خلال قروض عقارية مؤهلة.
