تعريف العقارات

ما هي العقارات؟

العقارات عبارة عن عقار مكون من الأرض والمباني الموجودة عليه ، وكذلك الموارد الطبيعية للأرض بما في ذلك النباتات والحيوانات غير المزروعة والمحاصيل المستزرعة والماشية والمياه وأي رواسب معدنية إضافية.

العقارات

فهم العقارات

العقارات هي الأصول الملموسة ونوع من الممتلكات العقارية. تشمل أمثلة الممتلكات العقارية الأراضي والمباني والتحسينات الأخرى ، بالإضافة إلى حقوق الاستخدام والتمتع بتلك الأرض وجميع تحسيناتها. قد يكون للمستأجرين والمستأجرين حقوق في الأرض أو المباني التي تعتبر جزءًا من ممتلكاتهم ، ولكن هذه الحقوق نفسها لا تعتبر ، بالمعنى الدقيق للكلمة ، عقارات.

الممتلكات العقارية ليست هي الشيء نفسه ، ويجب عدم الخلط بينه وبين الممتلكات الشخصية. تشمل الممتلكات الشخصية الأصول غير الملموسة مثل الاستثمارات ، إلى جانب الأصول الملموسة مثل الأثاث والتجهيزات مثل غسالة الصحون. أيضًا ، قد يستأجر المستأجرون أيضًا أجزاء من المنزل كممتلكات شخصية ، شريطة أن تكون قد اشتريت وتثبيت العقار بإذن من المؤجر.

الماخذ الرئيسية

• العقارات حقيقية - أي ملموسة - ملكية مكونة من الأرض وأي شيء آخر عليها ، بما في ذلك المباني والنباتات والحيوانات والموارد الطبيعية. العقارات لديها ثلاث فئات أساسية: السكنية والتجارية والصناعية.عندما يتعلق الأمر الاستثمار ، العقارات السكنية أقل تكلفة وأكثر جدوى للأفراد ، في حين أن العقارات التجارية أكثر قيمة وأكثر استقرارًا. كاستثمار ، العقارات تقدم الدخل ورفع رأس المال. يمكنك الاستثمار في العقارات مباشرةً - شراء الأراضي أو العقارات - أو بشكل غير مباشر من خلال شراء أسهم في صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنا ​​(REITs) أو الأوراق المالية المدعومة بالرهن (MBS).

أنواع العقارات

على الرغم من أن الوسائط تشير غالبًا إلى "سوق العقارات" ، إلا أنه يمكن تصنيف أمثلة العقارات في ثلاث فئات عريضة استنادًا إلى استخدامه.

• العقارات السكنية تشمل الأراضي غير المطورة والمنازل والوحدات السكنية والمنازل. قد تكون المباني عبارة عن منازل منفردة أو متعددة الأسر ويمكن أن تكون مملوكة للمالكين أو مستأجرين. وتشمل العقارات التجارية هياكل غير سكنية مثل مباني المكاتب والمستودعات ومباني البيع بالتجزئة. قد تكون هذه المباني قائمة بذاتها أو في مراكز التسوق. وتشمل العقارات الصناعية المصانع والمجمعات التجارية والمناجم والمزارع. هذه الخصائص عادة ما تكون أكبر في الحجم وقد تشمل المواقع الوصول إلى مراكز النقل مثل خطوط السكك الحديدية والموانئ.

فوائد العقارات السكنية وملكية المنازل

تعد ملكية المنازل ، والمعروفة أيضًا باسم شغل المالك ، أكثر أنواع الاستثمار العقاري شيوعًا في الولايات المتحدة. وفقا للمجلس الوطني للإسكان متعدد الأسر (NMHC) ، ما يقرب من ثلثي السكان يملكون منزلهم. غالبًا ما يكون هؤلاء المالون قد قاموا بتمويل عملية الشراء عن طريق الحصول على قرض عقاري يعمل فيه العقار كضمان للديون.

في الإصدار 2019 من تحليله السنوي للقيمة المنزلية ، قدّر موقع Zillow العقاري أن القيمة الإجمالية لجميع المنازل الأمريكية في عام 2018 كانت 33.3 تريليون دولار ، أي أعلى بنسبة 71٪ من إجمالي الناتج المحلي في البلاد البالغ 19.4 تريليون دولار في ذلك الوقت.

يواجه الأفراد الذين يتسوقون للحصول على قروض عقارية منزلية لمساعدتهم في إدراك حلم ملكية العقارات مجموعة متنوعة من الخيارات. الرهون العقارية يمكن أن تهمة إما سعر فائدة ثابت أو معدل الفائدة المتغيرة. الرهون العقارية ذات معدلات الفائدة الثابتة عمومًا لها معدلات فائدة أعلى من قروض الرهن العقاري ذات السعر المتغير ، مما قد يجعلها أكثر تكلفة على المدى القصير. تكلف القروض ذات السعر الثابت أكثر على المدى القصير لأنها محمية من الزيادات المستقبلية في أسعار الفائدة.

تنشر البنوك جداول الإطفاء التي توضح مقدار مدفوعات المقترض الشهرية التي تذهب إلى سداد الفائدة مقابل المبلغ الذي يذهب إلى سداد أصل القرض. قروض البالون هي قروض عقارية لا تستهلك بالكامل - تخفض إلى الصفر - بمرور الوقت. بدلاً من ذلك ، يدفع المقترض فائدة لفترة محددة ، خمس سنوات على سبيل المثال ، وبعد ذلك يجب أن يدفع باقي القرض في دفعة بالون في نهاية المدة.

أيضا ، يمكن أن الرهون العقارية تأتي مع تكاليف باهظة تشمل رسوم المعاملات والضرائب. وغالبا ما تندرج هذه النفقات الإضافية في القرض. بمجرد أن يثبت أصحاب المنازل المحتملين أهليتهم وتأمين رهن عقاري من أحد البنوك أو المقرضين الآخرين ، يجب عليهم إكمال خطوات إضافية للتأكد من أن العقار معروض للبيع قانونًا وفي حالة جيدة.

فوائد العقارات التجارية

تستخدم العقارات التجارية لأغراض التجارة وتشمل أي شيء من مراكز التسوق والمطاعم القائمة بذاتها إلى مباني المكاتب وناطحات السحاب. غالبًا ما يتم تمييزه عن العقارات الصناعية ، وهي مساحة عملية تستخدم في تصنيع المنتجات.

شراء أو تأجير العقارات لأغراض تجارية يختلف كثيرا عن شراء منزل أو حتى شراء العقارات السكنية. الإيجارات التجارية أطول عادة من الإيجارات السكنية. تستند عائدات العقارات التجارية على ربحيتها لكل قدم مربع ، على عكس الهياكل التي تهدف إلى أن تكون مساكن خاصة.

وعلاوة على ذلك ، قد تتطلب المقرضين دفعة أولى أكبر على الرهن العقاري للعقارات التجارية ثم ما هو مطلوب لإقامة.

الاستثمار في العقارات

يمكن للمرء الاستثمار في العقارات مباشرة عن طريق شراء العقارات الفعلية أو قطع الأرض ؛ أو بشكل غير مباشر ، عن طريق شراء أسهم في صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنا ​​(REITs) أو الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS). الاستثمار مباشرة في العقارات يؤدي إلى أرباح - أو خسائر - من خلال طريقين ، لم يتغيرا منذ قرون: الإيرادات من الإيجار أو الإيجارات ، وتقدير قيمة العقار

على عكس الاستثمارات الأخرى ، تتأثر العقارات بشكل كبير بمحيطها والمنطقة الجغرافية المباشرة. ومن هنا فإن الحكمة العقارية المعروفة "الموقع ، الموقع ، الموقع". باستثناء حالة الركود أو الركود الوطني الشديدة ، تتأثر قيم العقارات السكنية على وجه الخصوص بالعوامل المحلية. وتشمل هذه العوامل معدل التوظيف في المنطقة ، والاقتصاد المحلي ، ومعدلات الجريمة ، ومرافق النقل ، وجودة المدارس ، والخدمات البلدية ، وضرائب الممتلكات.

الايجابيات

• يقدم دخل ثابت

• عروض تقدير رأس المال

• ينوع محفظة

• يمكن شراؤها بالرافعة المالية

سلبيات

• عادة ما تكون غير سائلة

• تتأثر العوامل المحلية للغاية

• يتطلب النفقات الرأسمالية الأولية الكبيرة

• قد تتطلب الإدارة الفعالة والخبرة

هناك اختلافات أساسية في الاستثمارات العقارية السكنية والتجارية. من ناحية ، العقارات السكنية عادة ما تكون أقل تكلفة وأصغر من العقارات التجارية ، وبالتالي فهي أكثر بأسعار معقولة للمستثمر الصغير.

من ناحية أخرى ، العقارات التجارية غالبًا ما تكون أكثر قيمة للقدم المربع ، وعقود الإيجار أطول ، مما يضمن نظريًا تدفق دخل أكثر قابلية للتنبؤ. مع زيادة الإيرادات تأتي مسؤولية أكبر. يتم تنظيم العقارات التجارية للإيجار بشكل كبير أكثر من العقارات السكنية ، ويمكن أن تختلف هذه اللوائح ليس فقط من بلد إلى آخر ومن ولاية إلى أخرى ولكن أيضًا من خلال المقاطعة والمدينة. حتى داخل المدن ، تضيف أنظمة تقسيم المناطق طبقة من التعقيد غير المرغوب فيه إلى الاستثمارات العقارية التجارية.

هناك أيضًا زيادة في مخاطر دوران المستأجر في اتفاقيات الإيجار التجاري. إذا كان نموذج عمل المستأجر سيئًا ، أو لم يكن منتجه جذابًا ، أو كان مديريًا فقراء ، فقد يعلنون إفلاسهم. فشل العمل يمكن أن يوقف فجأة العقارات باهظة الثمن من توليد إيرادات.

علاوة على ذلك ، تماما كما يمكن أن نقدر الممتلكات ، ويمكن أيضا أن تنخفض. من المعروف أن مواقع البيع بالتجزئة التي كانت ساخنة في السابق تتحلل إلى مراكز التسوق الفاسدة ومراكز التسوق الميتة.

تقدير

يتم تحقيق التقدير من خلال وسائل مختلفة ، ولكن الزيادة في قيمة العقار لا تتحقق حتى يقوم المالك ببيعها. هناك طريقة أخرى لتحقيق الربح تتمثل في إعادة تمويل الرهن العقاري. توفر الأراضي النيئة وغير المطورة ، مثل الأراضي الواقعة خارج حدود المدينة ، أكبر إمكانات للبناء والتحسين والربح. يمكن أن يأتي التقدير أيضًا من اكتشاف مواد قيمة أو موارد طبيعية على قطعة أرض ، مثل النفط المضاد. أيضا ، ارتفاع في القيمة السوقية للمنطقة المحيطة بالأرض التي تمتلكها.

مع نمو الحي وتطوره ، تميل قيم العقارات إلى الارتفاع. نتج عن تحسين المناطق الحضرية في بعض المدن الأمريكية على مدى العقود القليلة الماضية في كثير من الأحيان زيادة هائلة في أسعار العقارات. يمكن للندرة أيضًا أن تلعب دورًا في قيمة الممتلكات العقارية. إذا كان الكثير هو الأخير من حجمه أو نوعه في منطقة مرموقة - أو مجال نادرًا ما تتاح فيه الكثير - فإنه يربح في التسويق.

الإيرادات

الدخل من العقارات يأتي في أشكال كثيرة. أكبر مولد هو الإيجار المدفوع على الأرض التي تم تطويرها بالفعل إلى عقارات سكنية أو تجارية. ومع ذلك ، ستدفع الشركات أيضًا رسومًا لاكتشافات الموارد الطبيعية على الأرض الخام. أيضا ، قد يدفعون لبناء هياكل على ذلك ، مثل الأبراج الخلوية أو خطوط الأنابيب.

يمكن أن يأتي الدخل أيضًا من الاستثمارات العقارية غير المباشرة. في صناديق الاستثمار العقاري ، يقوم مالك العقارات المتعددة ببيع الأسهم للمستثمرين ويمر على دخل إيجار في شكل توزيعات. وبالمثل ، في MBS ، يتم جمع الفوائد والمدفوعات الرئيسية من مجموعة من القروض العقارية وتمريرها إلى المستثمرين.

كل من صناديق الاستثمار العقاري والمنتجات الاستثمارية MBS تتداول مثل الأسهم ، حيث تعمل العقارات كضمان أساسي لها. لذلك ، فإنها قد تقدم زيادة رأس المال هو كسب الأسهم في القيمة السوقية.

العالم الحقيقي أمثلة على الاستثمارات العقارية

حصلت الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري على الكثير من الضغوط السيئة من الدور الذي لعبته في انهيار الرهن العقاري الذي تسبب في أزمة مالية عالمية في عام 2007. ومع ذلك ، فهي لا تزال موجودة ومتداولة. الطريقة الأكثر سهولة للوصول للمستثمر العادي للشراء في هذه المنتجات هي عن طريق الصناديق المتداولة في البورصة (ETFs). مثل كل الاستثمارات ، تحمل هذه المنتجات درجة من المخاطرة. ومع ذلك ، فإنها قد توفر أيضا تنويع المحفظة. يجب على المستثمرين التحقيق في المقتنيات للتأكد من أن الصناديق تتخصص في MBS من فئة الاستثمار ، وليس مجموعة الرهون العقارية عالية المخاطر التي برزت في الأزمة.

اعتبارًا من أبريل 2019 ، تشتمل السيارات عالية الأداء من هذا النوع على ما يلي:

• طليعة الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية ETF (VMBS) ، التي تتعقب مؤشر التعويم المعدل للأوراق المالية المدعومة بالقروض الأمريكية ، والتي تتكون من MBS المدعومة من الوكالات الفيدرالية والتي يبلغ الحد الأدنى لتجمعاتها 250 مليون دولار والحد الأدنى لاستحقاقها لسنة واحدة. سعرها حوالي 53 دولار للسهم الواحد لديه عائد توزيعات أرباح بنسبة 2.58 ٪. iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB) ، الذي يركز على كل من سندات الرهن العقاري ذات السعر الثابت والقابل للتعديل ، ويتتبع مؤشر بلومبرج باركليز الأمريكي MBS. وتشمل مقتنياتها السندات الصادرة أو المضمونة من قبل الشركات التي ترعاها الحكومة مثل فاني ماي وفريدي ماك ، بحيث يتم تصنيفها على تصنيف AAA. التداول حول 108 دولار للسهم الواحد ، فإنه يوفر عائد 2.48 ٪. SPDR Bloomberg Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF (MBG) ، والتي تستخدم مؤشر Barclays US MBS كمعيار ، ولكنها تتبنى مقاربة أكثر قوة لزيادة العوائد. سعر 26 دولار للسهم الواحد ، فإنه يوفر العائد من 3.15 ٪.