ما هو قرض عدم التقييم؟
قرض عدم التقييم هو عبارة عن رهن عقاري لا يتطلب تقديرًا احترافيًا للقيمة السوقية الحالية للممتلكات المضمونة ، والمعروفة في لغة العقارات كتقييم. قروض عدم التقييم غير عادية للغاية ونادراً ما تقدم للمقترض شراء عقار سكني للاستخدام الخاص. المخاطر التي يتعرض لها المقرض هي ببساطة كبيرة للغاية إذا لم يكن هناك تقييم محايد لقيمة العقار الذي يموله المقرض. إذا كانت قيمة العقار أقل بكثير من مبلغ الرهن ، فإن صاحب المنزل الذي يتخلف عن سداد الرهن العقاري لا يترك للمقرض أي قدرة على استرداد القيمة الكاملة للقرض عن طريق بيع العقار.
كيف يعمل قرض بدون تقييم
قد يستخدم القرض بدون تقييم طرقًا بديلة لتحديد قيمة المنزل لغرض تحديد مقدار الأموال التي يمكن إقراضها ، أو قد لا يتطلب تقييمًا احترافيًا للقيمة السوقية الحالية للمنزل ، مجرد معلومات عن رصيد القرض للمقترض وعن تمويله.
تميل القروض غير المقدرة إلى أن تكون متاحة للمستثمرين الذين سيغيرون أو يجمعون الممتلكات بطريقة تجعل التقييم الحالي غير صالح أو غير صالح. قد يتم تقديمها أيضًا للمستثمرين الذين يقدمون أكثر من 20٪ كدفعة مقدمة لسعر شراء العقار. ولكن كل من هذه الحالات الخاصة التي لا تنطبق على المشتري العادي.
قد يشار إلى قرض إعادة التمويل بدون تقييم على أنه رهن بدون تقييم ، ولكن رهن لأول مرة وإعادة تمويل الرهن العقاري يعملان بشكل مختلف ، وتختلف أسباب تقديم كل منهما دون تقييم.
بالنسبة إلى مشتري المنازل النموذجي ، يعد قرض عدم التقييم أمرًا غير مألوف للغاية في الرهن العقاري الأول ، ولكنه أكثر شيوعًا عند إعادة تمويل الرهن العقاري.
قروض بدون تقييم مقابل إعادة تمويل بدون تقييم
معظم الرهون العقارية الأولى تتطلب تقييمات ، لكن إعادة تمويل الرهن العقاري ، التي تسمى إعادة التمويل ، قد لا تحتاج إلى تقييم اعتمادًا على المكان الذي ينشأ فيه أول رهن عقاري. إن إعادة تمويل الرهن العقاري هي قرض يسدد الرهن الأصلي ويحل محل الرهن العقاري الأول. يقوم صاحب المنزل بعمل مدفوعات شهرية أو نصف سنوية على الرهن العقاري المعاد تمويله تمامًا كما فعل في الرهن العقاري الأصلي.
عادة ما يسعى أصحاب الرهن العقاري إلى إعادة التأمين من أجل الحصول على شروط أفضل لقروضهم: سعر فائدة أقل ، وبالتالي دفعات شهرية أصغر ، إذا انخفضت أسعار الفائدة بشكل كبير ، على سبيل المثال. أو ، ربما ، ارتفعت حقوقهم في المنزل بشكل كبير بسبب ارتفاع قيم العقارات المحلية ، وبالتالي تأهيلهم بسعر أقل. تشمل الدوافع الأخرى لإعادة التمويل الرغبة في إضافة أو إزالة طرف آخر من الرهن العقاري الأصلي أو تحويل الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARM) إلى رهن ذي معدل ثابت.
أمثلة على الحياة الحقيقية لإعادة تمويل عدم التقييم
تقدم بعض البرامج الفيدرالية قروضًا عقارية بدون تقييم. على سبيل المثال ، توفر وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية (VA) قرضًا لإعادة تمويل تخفيض سعر الفائدة (IRRRL) لأولئك الذين يحملون بالفعل قروضًا مقدمة من وزارة الخارجية. التنازل عن تقييم المنزل من بين شروطه السخية. لدى إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ووزارة الزراعة بالولايات المتحدة (USDA) برامج مبسطة مماثلة.
في عام 2017 ، بدأ المقرضان برعاية الحكومة فاني ماي وفريدي ماك في تقديم إعفاءات من التقييم في بعض الحالات المحددة ، سواء بالنسبة لقروض إعادة التمويل أو لقروض شراء المنازل الأصلية.
تساعد إعادة فرض الضرائب الفيدرالية في ضمان عدم قيام أصحاب المنازل بالتقصير في الرهن العقاري الأول ويمكنهم الإقامة في منازلهم ، مما يوفر الاستقرار للمجتمع وسوق العقارات المحلي. لهذا السبب ، غالبًا ما تركز فرص إعادة تمويل عدم التقييم على فئات معينة عالية المخاطر من مالكي المنازل الذين لم يتم تقديم قرض أصلي بعدم تقييمهم.
الأساس المنطقي للتقييم هو أنه من المهم للمقرضين - حتى عندما يكون المقرض هو حكومة الولايات المتحدة - إقراض المبلغ الصحيح من المال لدفع ثمن عقار ، بحيث لا يواجه صاحب المنزل مشكلة في المدفوعات والمقرض يمكن استرداد قيمة القرض إذا تم بيع الممتلكات. ولكن نظرًا لأن الغرض من إعادة التقييم بدون تقييم ليس هو تقييم العقار بشكل صحيح ولكن لتخفيف شروط ومدفوعات مالك المنزل ، فإن القيمة الفعلية للعقار لا تهم كثيرًا. لهذا السبب فإن إعادة تقييم عدم التقييم يمكن أن تكون منطقية.
