تحدث الأسهم السلبية عندما تنخفض قيمة الممتلكات العقارية عن الرصيد القائم على الرهن العقاري المستخدم في شراء هذا العقار. يتم احتساب الأسهم السلبية ببساطة عن طريق أخذ القيمة السوقية الحالية للعقار ناقص الرصيد على الرهن العقاري المستحق.
انهيار الأسهم السلبية
لفهم الإنصاف السلبي ، يجب أن نفهم أولاً "الإنصاف الإيجابي" أو بالأحرى يشار إليه باسم "الإنصاف في المنزل".
الإنصاف في المنزل هو قيمة مصلحة صاحب المنزل في منزله. إنها القيمة السوقية الحالية للممتلكات العقارية مطروحًا منها أي امتيازات أو إقرارات مرتبطة بهذه الممتلكات. تتقلب هذه القيمة مع مرور الوقت حيث يتم سداد المدفوعات على الرهن العقاري وتلعب قوى السوق على القيمة الحالية لتلك الممتلكات.
إذا تم شراء بعض أو كل المنزل عن طريق الرهن العقاري ، فإن مؤسسة الإقراض لديها مصلحة في المنزل حتى يتم الوفاء بالتزامات القرض. إن ملكية المنزل هي جزء من القيمة الحالية للمنزل التي يمتلكها المالك مجانًا وواضح.
يمكن أن تتراكم أسهم المنزل إما عن طريق دفعة مقدمة تم إجراؤها أثناء الشراء الأولي للعقار أو مع مدفوعات الرهن العقاري - حيث سيتم تعيين جزء متعاقد عليه من هذه الدفعة لإسقاط أصل المبلغ المستحق الذي لا يزال مستحقًا. يمكن للمالكين الاستفادة من تقدير قيمة العقار حيث سيتسبب ذلك في زيادة قيمة الأسهم.
الآثار السلبية للأسهم الاقتصادية
عندما تنخفض القيمة السوقية الحالية للمنزل عن المبلغ الذي يدين به مالك العقار على رهنه / رهنها ، يتم تصنيف ذلك المالك على أنه يمتلك حقوق ملكية سلبية. على سبيل المثال ، في عام 2007 ، اشترى المشتري منزلاً بقيمة 400000 دولار برهن عقاري قدره 350،000 دولار. إذا كانت القيمة السوقية لهذا المنزل في عام 2008 تبلغ 275000 دولار ، يكون للمالك حقوق ملكية سلبية في المنزل لأن الرهن العقاري المرتبط بالممتلكات يزيد بمقدار 75000 دولار عما سيبيعه في عام 2008. يمكن أن تحدث الأسهم السلبية عندما يقوم مالك المنزل بشراء منزل باستخدام الرهن العقاري قبل انهيار فقاعة الإسكان أو الركود أو الكساد.
كما رأينا خلال الأزمة المالية الأخيرة في 2007-2008 ، يمكن أن يكون لوباء واسع النطاق من الأسهم السلبية في جميع أنحاء سوق الإسكان آثار بعيدة المدى على الاقتصاد ككل. أصحاب المنازل الذين يعانون من الإنصاف السلبي - وغالبًا ما يشار إليهم باسم مالكي المنازل تحت الماء - وجدوا صعوبة أكبر في متابعة العمل بنشاط في مناطق أو ولايات أخرى بسبب الخسائر المحتملة الناتجة عن بيع منازلهم.
يصبح بيع المنزل ذي الأسهم السلبية دينًا للبائع لأنه سيكون مسؤولاً أمام مؤسسة الإقراض عن الفرق بين الرهن العقاري المرفق وبيع المنزل.
