نادرًا ما يكون شراء الممتلكات وامتلاكها أمرًا سهلاً أو بسيطًا. عندما تكون الخاصية المعنية في موقع بعيد ، تتضاعف التحديات. ومع ذلك ، قد يبدو الاستثمار في العقارات خارج الدولة جذابًا إذا كنت تعيش في منطقة تكون فيها العقارات باهظة الثمن. قد يبدو أيضًا جذابًا إذا كنت تمتلك بالفعل عقارًا تعيش فيه وتريد تنويع ممتلكاتك. أو قد ترغب فقط في امتلاك منزل لقضاء العطلات. ولكن قبل تقديم عرض ، فكر جيدًا في هذه المشكلات.
الاستثمار في الممتلكات خارج الدولة
أسباب الشراء
أحد العوامل التي تدفع الناس إلى التفكير في شراء العقارات بعيدا عن المنزل هو أن العقار قد يكون أكثر بأسعار معقولة في ولاية أخرى. ربما كنت تعيش في منطقة مثل سان فرانسيسكو أو مدينة نيويورك ، حيث تكاليف العقارات مرتفعة. إذا كنت لا تستطيع ببساطة شراء مكان تعيش فيه أو إذا كان ذلك يتطلب استثمار غالبية أموالك في العقارات (والتي تفضل ألا تفعل ذلك) ، فقد ترغب في النظر إلى مدن أخرى حيث أساسيات السوق سليمة ، ولكن تكاليف العقارات أقل بكثير.
قد يكون الأشخاص الذين يعيشون في مناطق تعاني من الاكتئاب ولا يرغبون في الانتقال للعمل أو لأسباب شخصية أفضل حالًا في التأجير في مسقط رأسهم والاستثمار في العقارات التي يكون فيها الاقتصاد أقوى. على سبيل المثال ، إذا كنت تعيش في لاس فيجاس ، المدينة التي شهدت أعلى معدل حبس الرهن خلال انهيار الرهن العقاري لعام 2008 ، فقد ترغب في شراء عقار في سوق بقيت فيه متوسط أسعار البيع مستقرة نسبيًا ، مثل شارلوت بولاية نورث كارولينا.
ربما يكون السبب الرئيسي وراء قرار الناس الاستثمار في العقارات خارج الدولة هو أن العائد على الاستثمار (ROI) قد يكون أفضل هناك مما هو عليه في المنزل. تعتبر أسعار الشراء ، ومعدلات الارتفاع ، ومصروفات الرهن العقاري (إن وجدت) ، والضرائب ، وأنظمة الإسكان ، وظروف سوق الإيجار وأكثر من ذلك كلها عوامل قد تكون أكثر ملاءمة في دولة أخرى وستسهم في عائد استثمار محتمل للعقار.
تحديات في الاعتبار
عندما تستثمر خارج الدولة ، يجب أن تتغلب على افتقارك إلى الإلمام بسوق العقارات خارج الدولة ومع الظروف الاقتصادية المحلية ، على مستوى المدينة ومستوى الحي. لن يكون لديك نفس المعرفة الحميمة اليومية بسوق بعيد لديك عن السوق الذي تعيش فيه. ليس لديك فهم متعمق لأفضل الأحياء - أو الأسوأ. سوف تضطر إلى الاعتماد على كلام الفم ، والبحث ، وغرائز القناة الهضمية وآراء أي مهنيين تقوم بتعيينهم.
يمثل فهم جميع القوانين واللوائح المتعلقة بملكية العقارات وضرائب الممتلكات في مكان لا تعيش فيه تحديا رئيسيا آخر. حتى إذا كنت تقرأ كل سطر من الرموز والقوانين المحلية ، فما تقوله على الورق وما يحدث في الواقع ، لا تتطابق دائمًا. من الضروري التحدث مع مالكي العقارات في المنطقة للحصول على فهم حقيقي للتماثيل المحلية.
ستحتاج إلى اتصالات جيدة في المنطقة لإنجاح خطة استثمارك ، ولكن عند التعامل مع مدينة بعيدة ، قد تبدأ من نقطة الصفر في العثور على متخصصين في الجودة مثل وكلاء العقارات ومديري العقارات والحرفيين - الأشخاص الذين سيكونون مفتاح النجاح أو الفشل.
شراء خارج الدولة
يكمن سر نجاح العديد من المستثمرين الخارجيين في العثور على شركة ممتازة لإدارة العقارات وتوظيفها. ستحتاج إليها لمساعدتك في ملء الشواغر ، وجمع الإيجار ، وإجراء الإصلاحات ، والتعامل مع حالات الطوارئ. إذا كنت تعيش في المنطقة ، فيمكنك اختيار إدارة العقار بنفسك ، ولكن إذا كنت تعيش بعيدًا ، فالإدارة المهنية للممتلكات تعد مصاريف إضافية يجب عليك ببساطة تحملها لحماية استثماراتك. كما ينصح روستي ميدور ، منشئي العقارات والممتلكات ذوي الخبرة ، "بغض النظر عن مدى جودة صفقة عقارية تجدها ، فهي جيدة بقدر قدرتها على الإدارة بشكل جيد".
كن على دراية بأنه حتى مع وجود شركة لإدارة الممتلكات في قائمة الرواتب الخاصة بك ، ستظل بحاجة إلى القيام بزيارات عرضية لممتلكاتك للتأكد من أن ما يقوله لك المدراء والمستأجرون يتطابق مع الواقع. هذا هو وقت إضافي وتكلفة الأموال التي يجب مراعاتها.
أيضًا ، عند شراء عقار مستأجر ، لا سيما تأجير عقار خارج الدولة ، من المحتمل أن تواجه معدلات تأمين أعلى لملاك المنازل ، ومعدلات فائدة أعلى للرهن العقاري ومتطلبات دفع أعلى لأن المقرضين سوف يعتبرونك مقترضًا أكثر خطورة من مالك العقار.. عليك أيضًا تعقيد الموقف الضريبي الخاص بك عن طريق امتلاك العقارات المؤجرة وكسب الدخل في أكثر من ولاية واحدة. قد تحتاج إلى توظيف خبير في ضريبة الدخل لإبقائك في مصلحة السلطات الضريبية الجيدة.
عند النظر في كل هذه العوامل ، قد تجد أن كونك مالكًا أو يشترى عقارًا استثماريًا في المنزل هو اقتراح أبسط وأقل تكلفة.
قبل أن تشتري خارج الدولة
إذا كنت لا تزال تنوي شراء منتجات خارج الدولة ، فتأكد من مراعاة هذه التحذيرات الإضافية.
لا تشتري البصر الغيب. قد لا يكون العقار كما تعتقد. يمكن أن تكون المعلومات عبر الإنترنت المتعلقة بالعقار قديمة ، وقد يكلفك وكيل عقارات محلي أو مالك عقار لا يبحث عن اهتماماتك الخاصة لإغلاق عملية بيع. إذا أصبحت عن غير قصد مالكًا لممتلكات مزعجة تنتهك قوانين الصحة و / أو السلامة ، فيمكنك أن تجد نفسك في مأزق بسبب العديد من انتهاكات التعليمات البرمجية التي ستكون مضيعة للوقت وتستغرق إصلاحها تكلفة باهظة. إذا كانت الممتلكات قد ظلت شاغرة لفترة كافية ، فيمكن أن تتسبب في حدوث مشكلات في الصيانة تتسبب في حدوث مثل هذا الاضطراب بحيث ترى المدينة أنها تشكل خطراً على السلامة وتهدمها. قد ينتهي بك الأمر حتى على ربط فاتورة الهدم.
لقد وجد بعض المستثمرين العقاريين أن بق الفراش أو النمل الأبيض أو الصراصير أو الفئران أو غيرها من الآفات هي سقوطهم. بدون زيارة شخصية للممتلكات وتفتيش احترافي للتحقق من هذه المشكلات ، قد تصبح مالكًا لعقار غير صالح للسكن. ينصح سكوت باكستون ، من وكالة حماية التأجير ، بأن شكاوى حشرة الفراش أصبحت شائعة بشكل متزايد وأن هذه المشكلة قد تكون مكلفة للغاية للتخلص منها.
العثور على مستأجرين الجودة هو أمر مهم للغاية لأصحاب العقارات الغائبين. لن تكون هناك لتراقب عن كثب سلوك المستأجرين أو معاملتهم للممتلكات ، ولن تكون هناك للضغط عليهم للدفع إذا كان الإيجار مستحقًا. بالإضافة إلى التعاقد مع شركة لإدارة الممتلكات من الدرجة الأولى ، فأنت تريد أن يكون لديك مستأجرين لن يتسببوا لك أو لشركتك في إدارة أي صداع.
بالإضافة إلى ذلك ، يتيح لك القيام بزيارة شخصية للموقع التعرف بشكل أفضل على المحترفين الذين سيساعدونك في عملية شراء المنازل مثل محاميك ووكيل العقارات والمقرض. أثناء زيارتك ، خذ بعض الوقت للقاء مختلف المقرضين والبحث في أنواع الرهن العقاري المختلفة وأسعار الفائدة المتوفرة محليًا. من المفيد أيضًا الحصول على موافقة مسبقة للحصول على قرض عقاري ، حيث سيؤدي ذلك إلى تقليص الوقت المستغرق لإغلاق الصفقة بمجرد العثور على منزل أحلامك خارج الولاية.
أخيرًا ، إذا لم تكن تمتلك عقارًا أبدًا ، فإن شراء العقار الأول خارج الدولة يعد أمرًا خطيرًا للغاية. بغض النظر عن عدد الكتب التي تقرأها عن ملكية العقار ، فلا يوجد بديل عن تجربة الحياة الواقعية. دون أي خبرة في ملكية العقار ودون المعرفة المباشرة التي تأتي من العيش في يوم ويومًا بعد يوم ، قد تفوتك اعتبارات صيانة مهمة.
بدائل خارج الولاية
يمكنك أيضًا إلقاء نظرة ثانية على شراء العقارات التي تعيش فيها - حتى إذا كنت لا ترغب في العيش فيها. ربما كنت تستأجر في سان فرانسيسكو لأنك غير مهتم بالعيش في المكان الوحيد الذي يمكنك شراء شقة كوندو بها 250 قدم مربع. ولكن هل تكون على استعداد لامتلاك تلك الشقة باعتبارها تأجير الممتلكات؟ من المحتمل أن يكون من الأسهل شراء وامتلاك مكان بالقرب من منزلك. قد يكون الأمر أكثر تكلفة أو أقل ربحية ، ولكن قد تجد التكلفة الإضافية أو العائد على الاستثمار الأقل يستحق المتاعب المخفضة.
ما كيفية تشغيله
اشترِ في منطقة بها بعض أوجه التشابه مع المنطقة التي تعيش فيها ، مثل المناخ أو التركيبة السكانية أو عمر العقار بحيث يكون لديك فكرة عما تتعامل معه. إذا كنت تعيش في إحدى ضواحي كاليفورنيا في الستينيات من العمر ، فلا تشتري عقارًا عمره 120 عامًا في بوسطن.
لا تشتري خاصية عالية المخاطر. يقول Ryan L. Hinricher ، الشريك المؤسس لشركة مبيعات المنازل الاستثمارية Investor Nation ، قم بشراء أحد الأحياء التي يشغلها مالكوها بشكل أساسي لجذب المستأجرين الذين يمثلون مخاطر اقتصادية أقل. يلاحظ أن العقار عالي الجودة "عادة ما يكون لديه صيانة وصيانة أقل. هذه العقارات تستأجر أيضًا بسرعة أكبر ، حيث عادة ما يكون لها مخططات حديثة وعدد مناسب من غرف النوم والحمامات".
أخيرًا ، كما ذكرنا سابقًا ، من الأهمية بمكان بناء شبكة رائعة من المهنيين لمساعدتك وزيارة الممتلكات الخاصة بك من حين لآخر.
الخط السفلي
الاستثمار في العقارات خارج الدولة هو اقتراح ينطوي على مخاطر عالية والتزام رئيسي. قبل القيام بذلك ، تأكد من أنك تفهم حقًا ما ستدخل فيه وأنك مستعد لمواجهة جميع التحديات ذات الصلة.
