ربما تكون قد سمعت عن تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) ، وهو التأمين الذي يتعين عليك دفعه عند سداد قرض المنزل مع دفعة أولى تقل عن 20 ٪ من المقرض التقليدي. لسوء الحظ ، في حين أن هيئة الإسكان الفيدرالية (FHA) أكثر سخاءً من المقرضين التقليديين في كثير من النواحي ، إلا أنها تتطلب أيضًا تأمين رهن عقاري لقروض منخفضة الدفع. ، ستعرف ماهية تأمين الرهن العقاري على قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، وكيف يختلف عن مؤشر مديري المشتريات ، والمطلوب حمله والى متى ، وكم يكلف ، وخياراتك لتجنب ذلك أو التخلص منه. هيا بنا نبدأ.
البرنامج التعليمي: أساسيات الرهن العقاري
ما هو تأمين الرهن العقاري FHA؟
مثل مؤشر مديري المشتريات ، والغرض من التأمين على الرهن العقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية هو حماية المقرض. عندما يكون للمقترضين حد أدنى من الأسهم في منازلهم ، فإن المخاطرة (بالنسبة للمقرض) بأن المقترض سوف يتخلف عن السداد تكون أعلى ، لأن المقترض ليس لديه الكثير ليخسره من خلال الابتعاد والسماح للبنك بحبس الرهن في المنزل (انظر فقط إلى جميع الأشخاص الذين ابتعدوا عن رهن فقاعة الإسكان بنسبة 0 ٪ ، (لمعرفة المزيد حول قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، تأكد من قراءة فهم قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية .)
قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية لها متطلبات دفع منخفضة ، ومتطلبات دخل وائتمان أقل صرامة من القروض التقليدية. ومع ذلك ، إذا كنت تقرض مبلغًا كبيرًا من المال لشخص ما ، بخصائص اقتراض أقل من الكمال ، فأنت تريد ضمانًا بأنك ستُسدد بطريقة أو بأخرى. مع تأمين الرهن العقاري ، إذا توقفت عن سداد مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك وابتعدت عن منزلك ، فإن شركة التأمين ستساعد مقرضك على تعويض خسائره. لذلك ، في حين أن التأمين على الرهن العقاري قد يبدو وكأنه مصدر إزعاج لأنه لا يحمي المشتري ، إذا لم يكن موجودًا ، فمن المحتمل أن الكثير من الناس لن يتمكنوا من الحصول على قروض على الإطلاق حتى يحصلوا على مدفوعات أعلى ، لأن البنوك ستنظر القروض كما مخاطرة كبيرة. يجد كثير من الناس دفع أقساط التأمين على الرهن العقاري خيارًا أفضل من الانتظار لعدة سنوات حتى يكون لديهم دفعة مقدمة عالية بما يكفي لتجنب ذلك. (هل استخدام الرهن العقاري الثاني هو الخيار الأفضل لتجنب مؤشر مديري المشتريات؟ اقرأ Outsmart Private Mortgage Insurance لمعرفة المزيد.)
تتطلب قروض إدارة الإسكان الفدرالية أيضًا دفع ما يسمى التأمين على الرهن العقاري مقدمًا (UFMI). يطلب UFMI من المتقدمين للحصول على قرض ، دفع 1٪ من قيمة القرض مقدمًا عند إغلاق القرض ، وفقًا لخطاب الرهن العقاري 2010-28 الصادر عن وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD). لديك خيار دفع هذا المبلغ نقدًا عند إغلاق القرض الخاص بك ، لكن معظم الناس يختارون تحويله إلى إجمالي مبلغ الرهن العقاري.
كيف يختلف التأمين على الرهن العقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية من التأمين على الرهن العقاري الخاص؟
تتغير التكلفة السنوية للتأمين على رهن قروض إدارة الإسكان الفدرالية اعتمادًا على الدفعة المقدمة. اعتبارًا من أبريل 2011 ، قام HUD بتغيير تأمين الرهن العقاري FHA إلى 1.10٪ ، مع دفعة أولى أكبر أو مساوية 5٪. بالنسبة لأولئك الذين لديهم أقل من 5 ٪ دفعة أولى ، يتعين عليهم دفع قسط التأمين بنسبة 1.15 ٪. لذلك ، على منزل 250،000 دولار مع الحد الأدنى للدفعة المقدمة من 8،750 $ (3.5 ٪) ، فإن قسط التأمين على الرهن العقاري الشهري الخاص بك على أساس مبلغ القرض من 241،250 $ ، والتكلفة 231.20 دولار في الشهر. يجب أن تدفع هذا المبلغ مع دفع الرهن العقاري الشهري.
على النقيض من ذلك ، قد يكلف مؤشر مديري المشتريات ما يصل إلى 1.15٪ من رصيد القرض ، في السنة ، أو 231.20 دولار شهريًا في هذا المثال وفقًا لدرجة الائتمان الخاصة بنا. الفرق يكمن في المتطلبات. يطلب منك مؤشر مديري المشتريات امتلاك تصنيف ائتماني ممتاز يزيد عن 720 لتتلقى معدلًا يبلغ حوالي 1.15٪ ن وفقًا للأسعار الشهرية المميزة و PMINU الشهرية المقدمة من PMI في مايو 2011. إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك أقل ، فسوف يتعين عليك تقديم دفعة أولى أكبر قبل أن تقدم لك أي نوع من التأمين. لا يتطلب تأمين الرهن العقاري من قروض إدارة الإسكان الفدرالية سوى درجة ائتمان 580 كحد أدنى لتكون مؤهلة للحصول على 3.5٪ كدفعة مقدمة ، لكن معظم المقرضين يطلبون الحصول على درجة ائتمان تتراوح بين 620 و 640 ، والتي لا تزال تسمح لك بشراء منزل عاجلاً. وبالتالي ، إذا كان عليك أن يكون لديك تأمين على الرهن العقاري ، فيمكن أن يكون التأمين على قروض إدارة الإسكان الفدرالية أقل شرين. وفقًا للتشريع الفيدرالي لعام 2011 ، تكون أقساط التأمين على الرهن العقاري معفاة من الضرائب ، لذلك سواء كان لديك تأمين رهن عقاري لمديري المشتريات أو قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، فإن الخصم الضريبي يمكن أن يخفف الضربة ، لكن تحقق مع المحاسب الخاص بك لمعرفة ما إذا كنت تفي بالمتطلبات المناسبة لتلقي هذا الخصم الضريبي. (اقرأ 6 أسباب لتجنب تأمين الرهن العقاري الخاص لمعرفة المزيد عن السبب في أن التأمين على قروض إدارة الإسكان الفدرالية هو أقل من هذه الشرور.)
من المزايا التي يتمتع بها مؤشر مديري المشتريات في بعض الأحيان على تأمين الرهن العقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية هي أن جميع المقرضين لا يطلبون دفع تأمين على الرهن العقاري مقدمًا مثل UFMI الخاص بـ FHA.
الذي يجب أن تحمل تأمين الرهن العقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية وإلى متى؟
اعتبارًا من شباط (فبراير) 2011 ، عندما تحصل على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، يمكنك إخماد أقل من 3.5٪. ولكن ، مثلما هو الحال مع القروض التقليدية ، في مقابل امتياز تقديم القليل من المال ، يجب عليك دفع تأمين الرهن العقاري حتى تكون نسبة القرض إلى القيمة مرتفعة بما يكفي - وبعبارة أخرى ، إلى أن تدفع مبلغ معين من القرض. يجب عليك أيضًا دفع قسط تأمين أعلى. عندما تكون حقوق الملكية مرتفعة بما يكفي (22٪ في حالة الحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية) ، يصبح المقرض أقل قلقًا من أن تغادر المنزل ، إذا بدأت تواجه مشكلة في سداد مدفوعاتك الشهرية. في نفس المنزل الذي تبلغ تكلفته 250000 دولار ، من مثالنا السابق ، عندما اشتريت لأول مرة وكان مطلوبًا منك الحصول على تأمين على رهن عقاري ، ستكون خسارتك الوحيدة ، إذا ابتعدت عن المنزل ، هي المبلغ المدفوع مقدمًا وقدره 8،750 دولار (3.5٪). في حين أن هذا ليس جزءًا صغيرًا من التغيير ، إلا أنه أقل أهمية بكثير من الابتعاد عن 55000 دولار (أو 22 ٪ من التكلفة الإجمالية).
وفقًا لـ HUD ، يتعين على من لديهم قروض تزيد عن 15 عامًا سداد مدفوعات تأمين الرهن العقاري شهريًا لمدة خمس سنوات ، ويكون لديهم نسبة قرض إلى قيمة 78 ٪ (وهذا يعني أنك دفعت 22 ٪ من أصل القرض ، بما في ذلك حسابك دفعة أولى أصلية) ، قبل عدم الحاجة إلى التأمين. إذا كنت تمتلك قرضًا أقل من 15 عامًا ، فإن الشرط الوحيد هو نسبة القروض إلى القيمة البالغة 78٪. (لمعرفة المزيد ، اقرأ Conquering The LTV Account .)
كيف يمكنك تجنب أو التخلص من التأمين على الرهن العقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية؟
نظرًا لأن التأمين على قروض إدارة الإسكان الفدرالية يضيف تكلفة كبيرة إلى تكلفة ملكية المنازل ، فمن المحتمل أنك تتساءل عما إذا كان هناك أي شيء يمكنك القيام به للحد منه أو تجنبه ، وفي أي نقطة يُسمح لك بالتخلص منه.
أسهل طريقة لتجنب التأمين على الرهن العقاري ، بطبيعة الحال ، هو اخماد 20 ٪. يمكنك القيام بذلك عن طريق الانتظار لشراء حتى يكون لديك المزيد من المدخرات ، أو في بعض الحالات ، عن طريق شراء عقار أقل تكلفة ، حيث يمكنك تحمل اخماد 20 ٪. بطبيعة الحال ، من الناحية الواقعية ، إذا كنت تبحث عن قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية مع انخفاض بنسبة 3.5 ٪ ، فأنت ربما تسير على خط رفيع بين القدرة على تحمل أي رهن على الإطلاق ، والحاجة إلى الاستمرار في استئجار.
إذا ارتفعت أسعار المنازل ، بشكل كبير ، بعد الشراء ، فقد تتمكن من إعادة تمويل طريقك للخروج من مؤشر مديري المشتريات. لكي ينجح ذلك ، ستحتاج قيمة منزلك إلى تقدير كافٍ لمنحك نسبة 22٪ من الأسهم في المنزل.
قد يقدم بعض المقرضين برامج قروض خاصة لا تتطلب دفع أقساط التأمين على الرهن العقاري شهريًا ، على الرغم من السماح بدفعة منخفضة. لدى Quicken Loans ، على سبيل المثال ، برنامج يسمى "PMI Buster" للمقترضين الذين يمكنهم إخماد 5٪ على الأقل. ومع ذلك ، يجب أن يتوقع المقترضون أنه على الرغم من أن المقرضين الذين يقدمون برامج مماثلة لهذا البرنامج قد لا يحتاجون إلى مؤشر مديري المشتريات التقليدي ، فسوف يعوضون عن زيادة مخاطر الإقراض لك بطريقة أخرى ، مثل تقديم معدل فائدة أعلى لك. في الواقع ، هذا هو الحال مع منتج قرض PMI Buster ، الذي يعلن "دفعة أقل عن طريق القضاء على مؤشر مديري المشتريات التقليدي مع تأمين الرهن العقاري المدفوع للمقرض (LPMI). يمكن أن تدمج LPMI في معدل الرهن العقاري الخاص بك."
إذا فشل كل شيء آخر ، فستصل في يوم ما إلى نسبة القرض إلى القيمة بنسبة 78٪ وذلك ببساطة عن طريق سداد أقساط الرهن العقاري الشهرية. بالنسبة لعملية شراء المنازل التي نناقشها خلال هذه المقالة والتي تبلغ قيمتها 250،000 دولار ، فستصل إلى 22٪ من الأسهم بعد 11 سنة وتسعة أشهر. هذا يعني أنك ستدفع ما مجموعه 32،599.20 دولار (141 × 231.20 دولار = 32،599.20 دولار) في أقساط التأمين الشهرية للرهن العقاري حتى تتمكن من إلغاء التأمين.
ملاحظة: من المفترض أن يقوم المقرض الخاص بك بالتخلي عن تأمين الرهن العقاري تلقائيًا عندما تصل إلى هذه النقطة على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية.
هل تستحق ذلك؟
عند التفكير في قرض منخفض الدفعة المقدمة ، فكر فيما إذا كانت التكلفة الإضافية لكل من التأمين على الرهن العقاري مقدمًا وأقساط التأمين على الرهن العقاري الشهرية تستحق كل هذا العناء لك للحصول على منزل عاجلاً. من الصعب حساب ما إذا كنت ستربح أو تخسر ماليًا ، على المدى الطويل من خلال هذا الترتيب ، حيث لا يمكنك التنبؤ بنسب ارتفاع أسعار المساكن بين الوقت الذي يكون لديك 3.5٪ لتخفيضه والوقت الذي لديك فيه 20 ٪ لاخماد. لا يمكنك أيضًا التنبؤ بدقة كم سنة ستستغرقها لتوفير 16.5٪ إضافية ، لأن الدخل والنفقات يمكن أن يتغيران ، للأفضل أو للأسوأ ، بطرق لا يمكن لأحد توقعها. لهذه الأسباب ، قد يكون من الأفضل أن تقرر على أساس نفسي ما إذا كنت مرتاحًا لدفع الأموال الإضافية المطلوبة للتأمين على الرهن العقاري من أجل الحصول على مكان للاتصال بك.
لمزيد من القراءة حول شراء هذا المنزل الأول ، تأكد من قراءة أساسيات التمويل لمشتري المنازل لأول مرة .
