محتويات
- كم منزل يمكنك تحمله؟ الدفعة الأولى ونسبة القرض إلى القيمة كيف تؤثر الدفعة الأولى على عروضكعرض برامج قرض الدفعة الأولى 4 طرق لتوفير المزيد من الدفعة الأولى
عند شراء منزل ، واحدة من أكبر النفقات مقدما هي الدفعة الأولى. لا يجب الخلط بينه وبين تكاليف الإغلاق ، فإن الدفعة المقدمة هي جزء من سعر الشراء الذي تدفعه مقدمًا عند الإغلاق. بشكل عام ، إذا قمت بإغلاق أموال أقل على المنزل عند الإغلاق ، فستدفع أكثر من الرسوم والفوائد على مدى عمر القرض (والعكس صحيح).
يساعد المبلغ الذي تحدده كدفعة مقدمة للمقرض في تحديد مقدار الأموال التي تقرضها ونوع الرهن العقاري الأفضل لاحتياجاتك. ولكن ما مقدار المبلغ المناسب للدفعة المقدمة؟ دفع القليل جدا سوف يكلفك في الفائدة والرسوم مع مرور الوقت. يمكن أن تستنزف مدخراتك كثيرًا أو تؤثر سلبًا على صحتك المالية طويلة الأجل. بالإضافة إلى ذلك ، لا تزال بحاجة إلى التفكير في إغلاق التكاليف والنفقات المتحركة والفواتير الشهرية الأخرى. في نهاية المطاف ، يعتمد حجم الدفعة المقدمة لك على: مدخراتك وإيراداتك وميزانيتك لمنزل جديد.
أولاً ، تحتاج إلى معرفة ميزانيتك وكيف يمكن أن تؤثر على الدفعة الأولى. تساعدك آلة حاسبة الرهن العقاري المجانية على الإنترنت من Investopedia على حساب مدفوعات الرهن العقاري الشهرية الخاصة بك واتخاذ القرارات المالية الصحيحة عند شراء منزل. يطلب أحد الحقول مبلغًا مقدرًا كدفعة مقدمة.
كم منزل تستطيع شراءه؟
عندما تتم الموافقة المسبقة على رهن عقاري ، سيخبرك المقرض بالحد الأقصى لمبلغ القرض الذي تتأهل له ، بناءً على الردود في طلبك. يسأل تطبيق الرهن العقاري الخاص بك عن مبلغ الدفعة المقدمة المقدرة والدخل والعمالة والديون والأصول. المقرض تسحب أيضا تقرير الائتمان الخاصة بك ودرجة الائتمان. كل هذه العوامل تؤثر على قرار المقرض حول ما إذا كان يقرضك المال لشراء منزل ، وكم من المال ، وتحت أي شروط وشروط.
كدليل عام ، يمكن للعديد من مالكي المنازل المحتملين تحمل رهن عقار يتكلف ما بين 2 و 2.5 ضعف دخلهم الإجمالي. على سبيل المثال ، إذا كنت تكسب 100000 دولار في السنة ، فيمكنك شراء منزل يتراوح بين 200،000 و 250،000 دولار.
بدلاً من مجرد اقتراض الحد الأقصى لمبلغ القرض الذي يوافق عليه المقرض ، من الأفضل لك تقييم مدفوعاتك الشهرية المقدرة للرهن العقاري. لنفترض أنك حصلت على موافقة للحصول على قرض بقيمة 300،000 دولار. إذا كانت مدفوعات الرهن العقاري الشهرية والديون الشهرية الأخرى تتجاوز 43٪ من إجمالي الدخل الشهري ، فقد تواجه مشكلة في سداد القرض إذا ضاقت الأوقات. وبعبارة أخرى ، توخي الحذر بشأن شراء منزل أكثر مما تستطيع تحمله.
إذا كنت تقوم بالتأجير لبعض الوقت - أو كنت تملك بالفعل منزلاً وتتطلع إلى الشراء مرة أخرى - فمن المحتمل أن يكون لديك مؤشر قوي على مدفوعات الرهن العقاري الشهرية التي يمكنك تحملها. يجب على المستأجرين أن يضعوا في الاعتبار أن امتلاك منزل أو شقة يتضمن مصاريف إضافية مثل الضرائب على الممتلكات ، والصيانة ، والتأمين ، والمستحقات المحتملة لجمعية مالكي المنازل والإصلاحات غير المتوقعة.
بالإضافة إلى شراء منزل ، قد ترغب أيضًا في المساهمة في تحقيق أهداف مالية أخرى مثل الادخار للتقاعد ، وإنشاء أسرة ، ودعم صندوق ادخار طارئ ، وسداد الديون. إن الحصول على رهن عقاري شهري مرتفع للغاية سيأكل نقودًا يمكن أن تتجه نحو بعض هذه الأهداف المهمة.
الدفعة الأولى ونسبة القرض إلى القيمة
تلعب الدفعة الأولى دورًا رئيسيًا في تحديد نسبة القرض إلى القيمة ، أو الدفع الرباعي. لحساب نسبة LTV ، يتم تقسيم مبلغ القرض على القيمة السوقية العادلة للمنزل على النحو الذي يحدده تقييم الممتلكات. أكبر دفعة أولى ، وانخفاض LTV الخاص بك (والعكس بالعكس). نظرًا لأن المقرضين يستخدمون LTV لتقييم مخاطر المقترض والرهون العقارية السعرية ، يعني انخفاض معدل الفائدة المرتفعة أنك تدفع أسعار فائدة أقل على رهنك العقاري - وقد تتجنب تكاليف إضافية.
انخفاض نسبة LTV يعرض مخاطر أقل للمقرضين. لماذا ا؟ أنت تبدأ بمزيد من الأسهم في منزلك ، مما يعني أن لديك حصة أعلى في عقارك بالنسبة إلى رصيد القرض المستحق. باختصار ، يفترض المقرضون أنك ستكون أقل عرضة للتقصير في الرهن العقاري الخاص بك. إذا تأخرت في رهنك العقاري واضطر المقرض إلى حبس الرهن في منزلك ، فمن المرجح أن يعيد بيعه واسترداد معظم قيمة القرض إذا كانت نسبة الفائدة على القروض منخفضة.
بالإضافة إلى تقييم المخاطر الخاصة بك ، استخدام المقرضين نسبة LTV لسعر الرهن العقاري الخاص بك. إذا كانت نسبة LTV لديك منخفضة ، فستتلقى على الأرجح معدل فائدة أقل. ولكن إذا تجاوزت نسبة LTV 80٪ ، مما يعني أنك وضعت أقل من 20٪ من قيمة المنزل كدفعة مقدمة ، توقع ارتفاع أسعار الفائدة. تغطي هذه المعدلات زيادة مخاطر إقراضك للمقرض.
وأيضًا ، إذا تجاوزت نسبة LTV 80٪ ، فمن المحتمل أن تدفع مقابل تأمين الرهن العقاري الخاص أو مؤشر مديري المشتريات. يعتمد مبلغ مؤشر مديري المشتريات الذي ستدفعه على نوع القرض الخاص بك. على سبيل المثال ، تتطلب بعض القروض المؤمنة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية كلاً من قسط تأمين الرهن العقاري المدفوع مقدماً عند الإغلاق ، علاوة على قسط التأمين على الرهن العقاري السنوي (MIP) طوال مدة القرض. في حين أن قروض إدارة الإسكان الفدرالية لديها متطلبات منخفضة بنسبة 3.5٪ كدفعة مقدمة ، فإن التكلفة الإجمالية لاقتراض الأموال على النحو المحسوب في النسبة المئوية السنوية تميل إلى أن تكون أعلى بكثير بالنسبة لهذه القروض.
كيف تؤثر الدفعة الأولى على عروضك
عندما تكون في البحث عن المنزل الصحيح ، فالوقت أمر جوهري. عادةً ما يتم بيع المنازل بسعر يتراوح بين المبتدئين بسرعة ، وتريد أن تضع قدمك الأفضل عند تقديم عرض لأنك ستواجه منافسة على الأرجح. عندما تكون الأسواق تنافسية ويتلقى البائعون عروضًا متعددة ، يرغبون في رؤية أفضل عروض المشترين ، بما في ذلك دفعة مقدمة كبيرة. من وجهة نظر البائع ، فإن المشترين الذين لديهم المزيد من المال لإخمادهم أكثر جاذبية لأن لديهم المزيد من الجلد في اللعبة.
يمكن أن تشير الدفعة المقدمة العليا إلى البائع أن لديك ما يكفي من المال في متناول اليد والأموال الصلبة للحصول على موافقة القرض النهائي (والوصول إلى طاولة الإغلاق) دون عقبة. وأيضًا ، قد تؤدي الدفعة المقدمة الأعلى إلى التغلب على العروض الأخرى التي تطلب من البائعين سداد تكاليف الإغلاق أو عرض أقل من سعر الطلب. من غير المحتمل أن يطلب شخص لديه دفعة أولى كبيرة مثل هذه المساعدة ، وغالبًا ما يعمل البائعون مع المشتري الذي لديه المال والدافع لرؤية عملية الشراء بأقل قدر من المساومة.
برامج القروض منخفضة الدفع
المعيار القديم الذي اعتاد أن يكون مشتري المساكن بحاجة إلى 20 ٪ لأسفل لشراء منزل. لقد تغير الزمن. كثير من مشتري المساكن ، وخاصة المشترين لأول مرة ، ببساطة لا يوجد لديهم 20 ٪ دفعة أولى المحفوظة. أصبح هذا هو الحال بشكل متزايد مع ارتفاع أسعار المنازل في العديد من أسواق الإسكان في الولايات المتحدة. على سبيل المثال ، بلغ متوسط سعر المنزل الحالي في يناير 2018 240،500 دولار ، بزيادة 5.8٪ عن 227300 دولار في يناير 2017 ، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
في الواقع ، فإن مشتري المنازل الذين قاموا بتمويل منازلهم وضعوا في المتوسط 10٪ من سعر الشراء ، وفقًا لملف NAR's 2017 الخاص بمشتري المنازل والبائعين. وجد الاستطلاع أن المشترين لأول مرة الذين يستخدمون التمويل عادة ما يضعون 5٪ فقط من سعر الشراء.
بالنسبة لأولئك الذين لا يستطيعون دفع 20 ٪ دفعة أولى ، تقدم عدة أنواع من القروض العقارية خيار دفعة أولى منخفضة.
القروض التقليدية
برامج Fannie Mae و Freddie Mac (انخفاض بنسبة 3٪)
فاني ماي وفريدي ماك ، المؤسسات التي ترعاها الحكومة والتي تشتري وتبيع معظم القروض العقارية الأمريكية ، لا تتطلب سوى 3٪ فقط للمقترضين ذوي الائتمان القوي. سينظر كلا البرنامجين في بعض المقترضين الذين ليس لديهم درجة ائتمانية من خلال إنشاء تقرير ائتماني غير تقليدي - طالما أن هؤلاء المقترضين يستوفون بعض الإرشادات المتعلقة بنسبة الدين إلى الدخل ونسبة القروض إلى القيمة بالإضافة إلى المتطلبات الأخرى. يتيح برنامج الرهن العقاري HomeReady الخاص بـ Fannie Mae نسبة 97٪ من المركبات ذات الدفع الرباعي للمقترضين مع الحصول على درجة ائتمان دنيا قدرها 620. كما يوفر الرهن العقاري الخاص بـ Freddie Mac's Home Possible Advantage أيضًا نسبة LTV بنسبة 97٪ للمقترضين ، لكنه يتطلب الحصول على درجة ائتمان دنيا تصل إلى 660 للتأهل.
برامج المقرضين الفردية (1٪ إلى 3٪ لأسفل)
يقدم العديد من المقرضين برامج Fannie Mae و Freddie Mac ، ويضيفان مخصصات مساعدة الدفع المقدم للحصول على قرض تقليدي. على سبيل المثال ، يتطلب Guild Mortgage انخفاضًا بنسبة 1٪ ويوفر هدية بنسبة 2٪ للمقترضين ذوي الدخول المنخفضة المؤهلة ودرجة ائتمان لا تقل عن 680. ويسمح YourFirst Mortgage من Wells Fargo بنسبة 3٪ مع عدم وجود متطلبات دخل متوسطة في المنطقة. هذه ليست سوى اثنين من العديد من الخيارات. إذا كنت بحاجة إلى قرض بشروط دفع منخفضة ، اسأل المقرضين عن عروضهم لمساعدتك في تضييق نطاق خياراتك.
قروض ضخمة جداً (من 10٪ إلى 20٪)
القروض الجامبو هي النوع الأكثر شيوعًا من القروض التقليدية غير المطابقة المتاحة لمشتري المنازل. المقرضين لديها مبادئ توجيهية مؤهلة متفاوتة للحصول على قروض ضخمة ، والتي تتجاوز الحد المسموح به للقرض في المنطقة المحددة من قبل الحكومة الفيدرالية. نظرًا لأن المقترضين الجامبو يمثلون مخاطر أكبر بالنسبة للمقرض ، نتوقع أن نخفض من 10٪ إلى 20٪ من سعر الشراء. يميل المقترضون الذين تبلغ درجاتهم الائتمانية 700 أو أعلى إلى الحصول على أفضل سعر ، لكن بعض المقرضين سيعملون مع مقترضين جامبو بدرجة لا تقل عن 660. قد يطلب منك المقرضون الحصول على 10٪ من سعر شراء المنزل نقدًا أو الأصول الأخرى في حالة واجهت قضايا سداد الرهن العقاري الخاص بك.
القروض المؤمنة من الحكومة
قروض إدارة الإسكان الفدرالية (بانخفاض 3.5 ٪)
يمكنك تخفيض ما لا يقل عن 3.5٪ من قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية إذا كان لديك درجة ائتمان لا تقل عن 580. وسيقوم المقرضون الذين وافقوا على قروض إدارة الإسكان الفدرالية أيضًا بدراسة المقترضين الذين لديهم تواريخ ائتمانية غير تقليدية طالما كان لديك مدفوعات الإيجار في الوقت المحدد في خلال الـ 12 شهرًا الماضية ، لم يتم تقديم أكثر من 30 يومًا للدفع المتأخر للدائنين الآخرين ، ولم يتم تقديم أي إجراءات تحصيل (الفواتير الطبية هي الاستثناء) في الأشهر الـ 12 الماضية. أيضًا ، يجب أن يتوافق العقار الذي تشتريه مع معايير العقارات التي وضعتها وزارة الإسكان والتنمية الحضرية في الولايات المتحدة لمنازل الأسرة الواحدة والشقق الخاصة وأن تكون ضمن حدود قروض إدارة الإسكان الفدرالية. فائدة أخرى لقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية هي أنه يمكنك استخدام هدية مالية من قريب أو صديق في كل أو جزء من الدفعة الأولى ، إذا قدمت وثائق تفيد بأنها هدية وليس قرضًا من طرف ثالث.
قروض زارة شؤون المحاربين القدامى (0 ٪ لأسفل)
يمكن لأفراد الخدمة العسكرية الأمريكية ، قدامى المحاربين وعائلاتهم التأهل للحصول على قروض صفرية مدعومة من وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية. تشمل المزايا الأخرى الحد الأقصى لتكاليف الإغلاق (التي قد يدفعها البائع) ، ولا توجد رسوم وسيط ولا MIP. تتطلب قروض VA "رسوم تمويل" ، وهي نسبة مئوية من مبلغ القرض الذي يساعد على تعويض التكلفة لدافعي الضرائب. تختلف رسوم التمويل حسب فئة الخدمة العسكرية ومبلغ القرض.
قروض وزارة الزراعة الأمريكية (0 ٪ لأسفل)
تضمن وزارة الزراعة الأمريكية القروض للمساعدة في جعل تملك المنازل ممكنًا للمشترين ذوي الدخل المنخفض في المناطق الريفية على مستوى البلاد. لا تتطلب هذه القروض أي أموال للمقترضين المؤهلين - طالما أن العقارات تفي بقواعد أهلية وزارة الزراعة الأمريكية.
برامج مساعدة الدفعة المقدمة
تقدم البرامج الخاصة في الولاية أو هيئة الإسكان المحلية المساعدة للمشترين لأول مرة. تتوفر العديد من هذه البرامج على أساس دخل المشترين أو الحاجة المالية. هذه البرامج ، التي عادة ما تقدم المساعدة في شكل منح مقدمة ، يمكن أن تساعد أيضًا في إغلاق التكاليف. تسرد وزارة الإسكان والتنمية الحضرية في الولايات المتحدة برامج شراء المنازل لأول مرة حسب الولاية. حدد ولايتك ثم "مساعدة ملكية المنازل" للعثور على البرنامج الأقرب إليك.
4 طرق لتوفير أكثر لدفع مقدم
يمكن أن يكون تحديا لتوفير المال عن دفعة أولى على المنزل. إليك بعض النصائح السريعة للوصول إلى هناك:
- ابدأ مبكرا بخطة آلية. بالإضافة إلى حساب التوفير أو صندوق الطوارئ العادي ، افتح حساب توفير مخصصًا للدفعة المقدمة. بعد كل فترة دفع أو مفاجأة (مثل هدية مالية أو استرداد ضرائب أو مكافأة أو ميراث) ، قم بإيداع الأموال في صندوق الدفعة المقدمة ومشاهدة الرصيد ينمو بمرور الوقت. المساهمة في هذا الصندوق في أقرب وقت ممكن وفي كثير من الأحيان سوف تساعدك على البقاء على المسار الصحيح. خفض الإنفاق الخاص بك. إذا كانت ملكية المنازل مهمة بالنسبة لك ، فقم بخفض النفقات غير الضرورية أو خفضها ، مثل خدمة الكابل والتلفزيون أو تناول الطعام خارج المنزل أو الإجازات أو غيرها من الأشياء غير الضرورية. من خلال إنفاق أقل ، ستوفر أكثر باتجاه الدفعة الأولى ولديك أموال إضافية لسداد ديون أخرى. تقديم التضحيات الآن يمكن أن تقطع شوطًا طويلاً نحو تحقيق أهداف ملكية المنازل الخاصة بك. سداد الديون عالية الفائدة. يمكن أن تؤذي بطاقات الائتمان أو القروض ذات معدلات الفائدة المرتفعة الائتمان الخاصة بك وتكون مكلفة على المدى الطويل. ركز على سداد هذه الحسابات أولاً ، وسترى تأثير كرة الثلج على تخفيض ديونك. بمجرد سداد هذه الحسابات ، يمكنك حينئذٍ تطبيق مبالغ الدفع الشهرية على مدخراتك المقدمة. ومع ذلك ، لا تغلق هذه الحسابات ؛ التي يمكن أن تخفض درجة الائتمان الخاصة بك لأنك تفقد خط ائتمان مفتوح وتاريخ الحساب. بدلاً من ذلك ، استخدمها بأقل سعر ممكن (اشتر الغاز أو العشاء في مطعم من حين لآخر) وادفع الأرصدة فورًا. يساعد هذا السلوك في تعزيز سجل الدفع الائتماني ويظهر الاستخدام المسؤول لمكاتب الائتمان والمقرضين. الحصول على وظيفة ثانية. يجد العديد من المشترين لأول مرة أن بإمكانهم الادخار بشكل أسرع إذا زاد دخلهم. يمكن أن يساعد العثور على العربات الجانبية للقيام بها من المنزل أو العمل في وظيفة بيع بالتجزئة موسمية في زيادة مدخراتك المقدمة. حتى لو كنت تعمل مؤقتًا لمدة ستة أشهر أو سنة قبل شراء منزل ، فقد يكون الدخل الإضافي هو الدفعة التي تحتاجها للحصول على دفعة أولى جيدة.
الخط السفلي
ليس من المستحيل شراء منزل إذا لم يكن لديك الكثير من المال المدخر مقابل دفعة مقدمة. التسوق في جميع أنحاء للمقرض المناسب ونوع القرض هو خطوة حاسمة. مع انخفاض الدفعة المقدمة ، توقع دفع رسوم قرض أعلى وأسعار فائدة ، وكذلك مؤشر مديري المشتريات. أيضًا ، لا تنسَ الاستفادة من برامج مساعدة الدفع المقدمة من الولاية أو المدينة. إذا قدم شخص ما هدية مالية تجاه الدفعة المقدمة ، فتأكد من فهمها أنه لا يمكن أن يكون قرضًا. أخيرًا ، لا يوجد اختصار لتوفير للدفعة المقدمة: يستغرق الأمر وقتًا وانضباطًا وجهدًا. لكن النتيجة - شراء منزل خاص بك - يمكن أن تكون مجزية ، مالياً وشخصياً.
أكمل القراءة:
دليل الرهن العقاري النهائي
كيف أحصل على موافقة مسبقة للرهن العقاري؟
كيفية اختيار أفضل الرهن العقاري
يجب تجنب 11 أخطاء مشتري المساكن للمرة الأولى
ما هو التأمين على الرهن العقاري وما هي خياراتي؟
ما هي التكاليف الختامية؟
كيفية الحصول على أفضل سعر الرهن العقاري
ما هي أنواع المقرضين الرئيسية؟
