على الرغم من أنه من المفترض عادة أن معظم الناس يعرفون الإنصاف في منازلهم ، لا يزال الكثيرون في حيرة حول هذا الموضوع. وهو موضوع مهم لفهمه ، خاصة إذا كنت تتطلع إلى إعادة تمويل قرض عقاري أو ترغب في اقتراض أموال مقابل إقامتك.
قيمة الأسهم في منزلك هي الفرق بين القيمة السوقية الحالية لمنزلك والمبلغ الإجمالي للديون (بشكل رئيسي ، وإن لم يكن حصريًا ، رهنك الأساسي) المسجل ضده.
ببساطة ، إن ملكية المنزل هي قيمة حصة ملكيتك في منزلك.
كيف كبيرة من قرض الأسهم الرئيسية يمكن أن تحصل عليه؟
يعتمد الائتمان المتاح للمقترض من خلال قرض أسهم المنزل على مقدار الأسهم التي تملكها - وهي القيمة الحالية لمنزلك مطروحًا منها الرصيد المستحق على رهنك العقاري. لذا ، إذا كان منزلك يساوي 250،000 دولار وكنت مدينًا بمبلغ 150،000 دولار على رهنك العقاري ، فلديك 100000 دولار في أسهم المنزل.
ومع ذلك ، فإن عددًا قليلاً جدًا من المقرضين سيسمح لك بالاقتراض مقابل المبلغ الكامل لأسهم منزلك. سيسمح لك المقرضون عمومًا باقتراض ما يصل إلى 75 ٪ إلى 90 ٪ من الأسهم المتاحة ، وهذا يتوقف على المقرض ، والائتمان الخاص بك ، ودخلك. وبالتالي ، في المثال المذكور أعلاه ، يمكنك الحصول على حد ائتمان لأسهم المنزل يصل إلى 80،000 دولار إلى 90،000 دولار.
إليك مثال آخر يأخذ في الاعتبار بعض العوامل الأخرى. لنفترض أنك خمس سنوات في الرهن العقاري لمدة 30 عاما على منزلك. يضع تقييم أو تقييم حديثًا القيمة السوقية الحالية لمنزلك عند 250،000 دولار ، ولا يزال لديك 195،000 دولار متبقي على القرض الأصلي البالغ 200،000 دولار. (تُستخدم جميع مدفوعات الرهن العقاري المبكرة تقريبًا لسداد الفوائد ، تذكر).
إذا لم يكن هناك أي التزامات أخرى مرتبطة بالمنزل ، فلديك 55000 دولار من حقوق ملكية المنزل ، أو القيمة السوقية الحالية البالغة 250000 دولار مطروحًا منها الديون البالغة 195،000 دولار. يمكنك أيضًا تقسيم الأسهم المنزلية على القيمة السوقية لتحديد نسبة الأسهم في المنزل. في هذه الحالة ، تبلغ نسبة ملكية المنازل 22٪ ، أو 55،000 دولار 250 250،000 دولار = 0.22.
الآن ، دعنا نفترض ، بالإضافة إلى رهنك العقاري ، أنك قد حصلت أيضًا على قرض أسهم في المنزل بقيمة 40،000 دولار. إجمالي المديونية على الممتلكات هو 235،000 دولار بدلا من 195،000 دولار. يؤدي هذا إلى تغيير إجمالي حقوق الملكية الخاصة بك إلى 15000 دولار فقط ، مما يؤدي إلى انخفاض نسبة الأسهم في منزلك إلى 6٪.
LTV هو رقم مهم للغاية بالنسبة للمقرضين عندما تذهب لطلب قرض آخر أو لإعادة تمويل.
القرض إلى القيمة
هناك طريقة أخرى للتعبير عن الأسهم في منزلك وهي من خلال صيغة القرض إلى القيمة (LTV). يتم حساب ذلك بقسمة رصيد القرض المتبقي على القيمة السوقية الحالية. باستخدام نفس المثال الأولي كما كان من قبل ، تبلغ سرعة النقل طويل المدى 78٪. (نعم ، هذا هو الجانب الآخر من النسبة المئوية لأسهم منزلك بنسبة 22٪.) مع طرح قرض الأسهم المنزلية الخاص بك ، ارتفع إلى 84٪.
لا يحب المقرضون استخدام مركبات LTV عالية لأنه يوحي بأنك قد تكون مبالغًا فيها. تخضع قيم LTV وقيم الأسهم المنزلية للتقلبات عندما تتغير القيمة السوقية لمنزلك. على سبيل المثال ، تم القضاء على الملايين من الدولارات في أسهم المنازل المفترضة خلال أزمة الرهون العقارية عالية المخاطر في 2007-2008.
