جدول المحتويات
- ما هو تقييم المنزل؟
- كيف تعمل تقييمات المنزل اليوم
- رسوم تقييم المنزل
- مساعدة لتقييم الراقية
- قبل المثمن يأتي
- إذا كنت تأمين تقييم جيد
- الحصول على الرأي الثاني
- عندما يكون التقييم منخفض
- تقييم المنزل: الخط السفلي
عند إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك ، كل شيء يتوقف على التقييم. إذا كانت قيمة منزلك منخفضة للغاية بحيث تكون تحت الماء ، فلن تتمكن من إعادة التمويل. إذا كانت قيمة التقييم الخاصة بك تحدد قيمة أسهم منزلك بأقل من 20٪ ، فستتعثر في سداد تكاليف تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) أو إحضار أموال إلى الطاولة للقيام بعملية إعادة تمويل نقدية. ما هو أكثر من ذلك ، قد لا تحصل على أدنى سعر فائدة ، حيث أن المقرضين يعتبرون المقترضين ذوي الأسهم الأقل أكثر خطورة. إذا كنت تفكر في إعادة التمويل ، يجب أن تفهم الدور الأساسي للتقييم في هذه العملية.
ما هو تقييم المنزل؟
التقييم هو رأي أحد المهنيين المرخص لهم أو المعتمدين بشأن قيمة المنزل المقدمة من طرف ثالث غير مهتم. يُدفع للمثمن مقابل تقديم خدمة تقييم منزلك ، ولكن لا يوجد لديه جلد في اللعبة عندما يتعلق الأمر بما إذا كنت قادرًا على إعادة التمويل كنتيجة للقيمة التي وصلوا إليها. في عملية إعادة التمويل ، يحمي التقييم البنك من خلال التأكد من أنه لا يقرض المقترض أموالًا أكثر مما يستحق العقار. إذا ذهب العقار لاحقًا إلى حبس الرهن لأي سبب ، يريد المقرض أن يكون قادرًا على إعادة بيع العقار واسترداد أمواله.
يزور المثمن منزلك لمدة تتراوح بين 30 و 45 دقيقة لقياس أبعاده ، وفحص وسائل الراحة الخاصة به ، وتقييم حالته العامة ، من الداخل والخارج ، والتقاط صور من الخارج ، والمرآب ، وكل غرفة داخلية. ثم يقومون بفحص سجلات الممتلكات المشابهة لسجلاتك - من الناحية المثالية ، العقارات الموجودة في منطقتك والتي تم بيعها مؤخرًا. استنادًا إلى الزيارة المنزلية وهذه السجلات ، يصل المثمن إلى رأي احترافي حول مقدار ما ستبيعه الممتلكات الخاصة بك إذا كنت قد طرحته في السوق. يستخدم البنك هذه القيمة - جنبًا إلى جنب مع دخلك وأصولك وتاريخك الائتماني - لتحديد المبلغ الذي ستقرضه لك.
الماخذ الرئيسية
- يجب على صاحب المنزل الذي يخطط لإعادة تمويل الرهن العقاري أولاً الحصول على تقييم ، والذي يتكلف عادةً ما بين 300 إلى 500 دولار لمنزل عائلي واحد. ويقوم المثمن ، وهو محترف مستقل ، بتقييم شامل للمنزل شخصيًا وفحص الممتلكات المماثلة قبل الوصول إلى تقييم ما للمنزل. إن تحديث وظيفة الطلاء في المنزل ، وإزالة الفوضى ، والإشارة إلى الميزات الخفية قد يساعد على زيادة احتمالات التقييم العالي. إذا كان التقييم منخفضًا ، فقد يساعدك إعادة التمويل النقدي في الوصول إلى نسبة 80٪ من الأسهم وتجنب تأمين الرهن العقاري الخاص. إذا كنت تحت الماء ، فقد تضطر إلى الانتظار حتى ترتفع قيم المنزل.
تقييم المنزل: مفتاح لإعادة تمويل ناجحة
كيف تعمل تقييمات المنزل اليوم
لا يتطلب نوعان من معاملات إعادة التمويل إجراء تقييم - إعادة تمويل الإدارة الفيدرالية للإسكان وقرض إعادة تمويل خفض معدل الفائدة التابع لإدارة المحاربين القدامى. تتطلب جميع الأنواع الأخرى من معاملات إعادة التمويل إجراء تقييم.
تملي اللوائح الفيدرالية الطريقة التي يجب أن يتصرف بها المقرضون والمثمنون طوال عملية التقييم. بعد أزمة الإسكان ، أرادت الحكومة زيادة استقلال المثمن لمنع إمكانية الإقراض بناءً على قيم المنازل المتضخمة. قانون دود فرانك وقانون الحقيقة في الإقراض يتطلبان الآن إجراء تقييمات "بشكل مستقل وخالي من التأثير والإكراه غير المناسبين".
نظرًا لأن متطلبات استقلالية المثمن الفيدرالي تحدد نطاقًا ضيقًا من التفاعلات المقبولة بين المثمن ومسؤولي القروض ، يخشى المقرضون من أن أي اتصال مع المثمنين يمكن تفسيره على أنه ينتهك القانون بمحاولة التأثير على رأي المثمن قبل اكتمال التقييم. يخطئ المقرضون على جانب الحذر لتجنب احتمال اتخاذ إجراءات تأديبية شديدة. لا يمكن لموظفي القروض والسماسرة تحديد المثمن ، ولا يمكن للمقترض. لا يمكن للمقترضين أيضًا تقديم تقييم تم إجراؤه لمقرض آخر ، على الرغم من أنهم "قد يخبرون البنك بوجود تقييم آخر ، ويمكن للبنك أن يطلب تقرير التقييم مباشرةً من المؤسسة الأخرى".
غالبًا ما يطلب المقرض التقييم من خلال جهة خارجية تسمى شركة إدارة التقييم (AMC). يقول جو بارسونز ، كبير مستشاري القروض لدى بنك بيناكل كابيتال للرهن العقاري في دبلن ، كاليفورنيا ، مصرفي إقليمي ووسيط رهن عقاري: "استخدام AMC ليس مطلبًا ، ولكن هذا هو النهج الشائع لاستقلال المثمن".
العديد من المقرضين - وخاصة الصغيرة منهم - لديهم علاقات إحالة مباشرة مع مجموعة صغيرة من المثمنين ولا يستخدمون AMC. أو قد يكون لدى المقرض إدارة تقييم مستقلة في المنزل. يجب أن يكون لدى المثمن معرفة محلية بالمنطقة (تسمى كفاءة السوق). من المتوقع أن يتبع المثمنون المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني الصادرة عن مؤسسة التقييم ، وهي منظمة مهنية ، رغم أن هذه المعايير ليست قانونًا.
رسوم تقييم المنزل
تختلف رسوم التقييم من ولاية إلى أخرى ، ولكن يجب على المثمنين فرض رسوم عرفية ومعقولة على المنطقة. نتوقع أن ندفع 300 دولار إلى 500 دولار لتقييم منزل الأسرة الواحدة القياسية. يقول إيرين بنتون ، نائب رئيس شركة Decorum Valuation Services ، وهي شركة لإدارة التقييم في مدينة إليكوت سيتي بولاية ماريلاند: "العقارات المعقدة أكثر تكلفة لأن التفتيش يستغرق وقتًا أطول".
يجب عليك دفع الرسوم مقدمًا في وقت التقييم ، وليس عند الإغلاق ، لأنه بصرف النظر عما إذا كان قرضك قد أغلق ، فإن المثمن ما زال يقوم بالعمل. على الرغم من أن الرسوم قد تبدو مجدية إذا مكنتك من الحصول على شروط إعادة التمويل التي تريدها ، إلا أنها قد تبدو مضيعة للمال إذا كان التقييم المنخفض يعني أنه لا يمكنك إعادة التمويل.
نظرًا لأن المقرضين لا يمكنهم مناقشة قيمة المنزل أو "القيمة المستهدفة" المتوقعة مع المثمن في وقت التعيين ، لا يمكن لمالكي المنازل الحصول على تقدير لمدى تقييم المُقدِّم حول ما إذا كان من المحتمل أن يتم تقييم منزلهم بدرجة عالية بما يكفي حتى يتمكنوا من إعادة التمويل قبل أن يدفعوا للخدمة ، كما يمكن قبل اللوائح الجديدة. في أفضل الأحوال ، يمكنك البحث عن مبيعات قابلة للمقارنة حديثة على مواقع الويب مثل Zillow و Redfin ، لكن سجلاتهم قد تكون غير مكتملة.
الخيار الآخر هو مطالبة وكيل عقاري بإجراء تحليل مقارن للسوق وتزويدك بمطبوعات لمبيعات قابلة للمقارنة حديثة من "خدمة الإدراج المتعدد" ، كما يقول Bruce Ailion ، وكيل لدى RE / MAX Greater Atlanta. اسأل جيدًا ، حيث أن الوكيل سوف يقدم لك خدمة - على عكس عملية بيع المنزل ، لن يحصل على أي عمولة من إعادة تمويلك.
مساعدة لتقييم الراقية
تعتمد القيمة التي يمنحها المثمن لمنزلك إلى حد كبير على أسعار البيع الحديثة للعقارات المماثلة ، لكنك مخطئ إذا كنت تعتقد أنك لا تستطيع فعل أي شيء لمساعدة منزلك على الوصول إلى الحد الأقصى لقيمة التقييم المحتملة.
يقول أيليون إن الحصول على تقييم لمنزلك يشبه الذهاب إلى الموعد الأول. بينما ليس لديك أي فكرة عن مدى إعجاب شريك حياتك بك أو تقييمك له ، إلا أن إعدادك جيدًا يحسن بشكل كبير من فرصتك في أن تكون جذابًا. "لذلك هو الحال مع التقييم" ، كما يقول. "يجب أن تكون الممتلكات الخاصة بك أنيقة ونظيفة ، ومرتبة ، وسهلة التفتيش. يجب احتواء أي حيوانات أليفة ورائحة ملثمين. أنت لا ترغب في أن يُسرع المثمن بالخروج ".
وإليك كيف يصف المثمن السكني المعتمد رالف ج. فاكاري ، رئيس شركة فاكاري ومشاركوه في ماربلهيد بولاية ماساتشوستس ، نهجه في العمل: "بشكل عام ، لا ينبغي أن يهم إذا لم يتم جز العشب الخاص بك أو أن منزلك في حالة من الفوضى. من المهم أن ندرك ، مع ذلك ، أن المنزل المتسخ أو غير المهذب يمكن أن يزيد من مظهر التآكل والدموع إلى ما هو أبعد من المعتاد ، وهذا الشرط ، في الواقع ، يمكن أن يؤثر على القيمة."
وفقًا لـ Vaccari ، يهتم المثمن بما يلي:
- الحالة الخارجية والداخليةإجمالي عدد الغرفالوظائف ، بما في ذلك تصميم الغرفة الداخلية وتخطيطها ، والتقادم الوظيفيإدخال تحسينات على المطابخ والحمامات والنوافذ والسقف وأنظمة المنزل (التدفئة والكهرباء والسباكة) على مدار الخمسة عشر عامًا السابقة التي تجعل المنزل أكثر حتى الآن ، وظيفية ، وقابلة للعيش وفقا لمعايير اليوممكيف وعمر أنظمة المنزلالمرافق الخارجية ، مثل المرائب والطوابق والشرفاتالموقعالميزات غير الجذابة ، مثل المظهر الخارجي الذي يتعارض مع بقية الحي
يقول بارسونز إنها لفكرة جيدة أن نشير إلى الميزات التي قد لا تكون ظاهرة على الفور والتي يمكن أن تضيف إلى رأي المثمن ذي القيمة.
قبل المثمن يأتي
إن إعداد منزلك لزيارة المثمن يختلف عن إعداده للمشتري المحتمل. يقول بارسونز: "عندما تفتح منزلك على مشترٍ محتمل ، فأنت تريد إثارة ردود فعل عاطفية". "بصفتك بائعًا ، فأنت تريد أن يتمكن المشتري من تخيل مدى سعادته وراحته. لا تنطبق أي اعتبارات ذاتية على التقييم."
يضيف فاكاري أن صاحب المنزل لن يقوم بتغيير ، مثل تمزيق السجادة القديمة للكشف عن أرضيات من الخشب الصلب ، لإجراء تقييم ، كما يفعل مع البائع. لكن تنشيط طلاء المنزل ، من الداخل والخارج ، يمكن أن يساعد ، كما يمكن إزالة الفوضى للسماح بالوصول الكامل وعرض جميع مناطق المنزل ، بما في ذلك الطابق السفلي. أخيرًا ، يقول أيليون ، "إذا كانت السجلات الضريبية غير صحيحة ، أشر إلى ذلك".
خلافًا لذلك ، يقول فاكاري ، تقع على عاتق المثمن مسؤولية اكتشاف المشكلات وطرح الأسئلة عند الضرورة.
إذا كنت تأمين تقييم جيد
مبروك! لقد أكملت خطوة كبيرة في إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك. حان الوقت الآن لتصفح سلسلة الخطوات التالية مع مسؤول القرض الخاص بك. إذا كنت قد حصلت على تقييم مواتٍ ، فاستخدم أداة مثل آلة حاسبة الرهن العقاري التابعة لمكتب حماية المستهلك للبحث في أسعار الفائدة على قرض عقاري مُعاد تمويله لمنزل قيمتك. أن تكون مسلحًا بهذه الأرقام يمكن أن يمنحك بعض القدرة على المساومة عندما تقابل بنكك.
الحصول على الرأي الثاني
في بعض الأحيان ، لا تكون قيمة المثمن أقل مما تريده ، ولكنها أقل مما تعتقد أن منزلك يستحقه. يقول أيلون: "التقييم هو رأي شخص واحد فقط". "في حين أن هذا رأي مدرَّب ومتعلم ، كما هو الحال في جميع المهن ، يوجد ممارسون جيدون وسيئون".
بالنظر إلى اللوائح الفيدرالية الصارمة التي تحكم العملية ، هل هناك أي شيء يمكنك القيام به حيال التقييم المنخفض؟ "إذا كان مالك المنزل لا يحب قيمة التقييم ، فيمكنه كتابة خطاب نداء إلى المقرض أو AMC ، لكن فرصة تغيير المثمن لرأيه ضئيلة للغاية ما لم يكن لدى صاحب المنزل دليل دامغ على أن القيمة هي يقول بنتون
لن ينجح الالتماس الخاص بك إلا إذا أثبتت أن المثمن ارتكب خطأً كبيراً ، مثل سرد لقطات مربعة أو عدد الغرف بشكل غير صحيح ؛ تجاهل وسائل الراحة المهمة ، مثل حمام السباحة أو السبا ؛ أو تجاهل البيع المقارن الذي قد يدعم قيمة أعلى بينما "اختيار الكرز" هو مقارنة أقل ملاءمة من شأنها أن تشير إلى انخفاض القيمة ، كما يقول بارسونز.
يقول أيليون ، يمكنك أيضًا تقديم قضية ، من خلال الإشارة إلى أن المقارنات المستخدمة كانت في منطقة مدرسية رديئة أو قسم فرعي ليس له علاقة بين مالك المنزل وحمامات السباحة وملاعب التنس ، وأن جميع المقارنات كانت محزنة أو عقارية. المبيعات المملوكة ، أو أن لها عوامل خارجية سلبية تؤثر على القيمة ، مثل التواجد في شارع مزدحم. "اشرح لماذا هم مختلفون وليسوا مساورين لك. يقول أيليون: "يجب أن تثبت أن هناك خطأ ما مع تحديد المقارنات".
خياراتك عندما يكون التقييم منخفضًا
إذا وضعك التقييم في أقل من 80٪ من الأسهم ، يمكنك القيام بإعادة تمويل نقدي ، وإضافة أموال كافية في الختام للوصول إلى نسبة القروض إلى القيمة السحرية البالغة 80٪ وتجنب مؤشر مديري المشتريات.
يمكنك أيضًا اختيار دفع مؤشر مديري المشتريات في الوقت الحالي. إذا استمرت قيم المنازل في الارتفاع ، يمكنك توفير مبيعات مماثلة لصاحب الرهن العقاري الخاص بك واطلب منه إزالة مؤشر مديري المشتريات ، حتى إذا لم تكن قد دفعت جزء كبير من مديرك. إذا كشف التقييم أنك تحت الماء ، فكل ما يمكنك فعله هو انتظار تحسن السوق ، إلا إذا كنت مؤهلاً لبرنامج مثل خيار إعادة تمويل High LTV من Fannie Mae أو FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance). انتهى في نهاية عام 2018 برنامج HARP (برنامج إعادة التمويل المنزلي الميسور التكلفة) ، الذي كان قد قدم مساعدة حكومية لأصحاب المنازل الذين كانوا تحت الماء.
تقييم المنزل: الخط السفلي
إن فهم كيفية عمل عملية التقييم يمنحك أفضل فرصة للحصول على المثمن لتعيين أعلى قيمة ممكنة لممتلكاتك. لا تأتي التقييمات دائمًا وفقًا للقيم التي يأمل المقترضون بها ، وهي عملية إنسانية مع وجود مجال للذاتية والأخطاء. يمكنك التقدم بتقييم منخفض ، لكنك لن تنجح إلا مع بيانات قوية لنسخك احتياطيًا.
