ما هو مضاعف الدخل الإجمالي؟
يمثل مضاعف الدخل الإجمالي (GIM) مقياسًا تقريبيًا لقيمة العقار الاستثماري الذي يتم الحصول عليه بتقسيم سعر بيع العقار على إجمالي إيرادات الإيجار السنوي. يتم استخدام GIM في تقييم العقارات التجارية ، مثل مراكز التسوق والمجمعات السكنية ، لكنه محدود لأنه لا يأخذ بعين الاعتبار تكلفة عوامل مثل المرافق والضرائب والصيانة والشواغر. تشتمل الطرق الأخرى الأكثر تفصيلًا والمستخدمة بشكل شائع لتقييم العقارات التجارية على معدل الرسملة (معدل الحد الأقصى) وطريقة التدفق النقدي المخصوم.
شرح الدخل الإجمالي المضاعف
يمكن استخدام مضاعف الدخل الإجمالي لتحديد ما إذا كان السعر المطلوب للعقار هو صفقة جيدة أم لا. ضرب GIM من إجمالي الدخل السنوي للعقار يعطي قيمة العقار ، أو ما ينبغي بيعه.
مثال على حساب مضاعف الدخل الإجمالي
على سبيل المثال ، خاصية تحت المراجعة لديها دخل إجمالي فعال قدره 50،000 دولار. تتوفر عملية بيع قابلة للمقارنة مع دخل فعلي بقيمة 56000 دولار وقيمة بيع تبلغ 392000 دولار (في الواقع ، نحن نسعى للحصول على عدد من المقارنات لتحسين التحليل).
سيكون لدينا GIM 392،000 دولار / 56000 $ = 7.
في الختام ، فإن هذا المقارنة (أو "شركات" كما يطلق عليه كثيرًا في الممارسة) يباع لمدة 7 مرات (7 أضعاف) إجماليه الفعلي. باستخدام هذا المُضاعِف ، نرى أن هذه الخاصية تبلغ قيمتها الرأسمالية 350،000 دولار. تم العثور عليها بواسطة: V = GIM x EGI ، 7 x 50،000 دولار = 350،000 دولار.
عيوب أسلوب الدخل الإجمالي المضاعف
تنشأ حجة طبيعية ضد طريقة المضاعف لأنها تقنية تقييم خام إلى حد ما. نظرًا لأن التغييرات في أسعار الفائدة (والتي تؤثر على معدلات الخصم في القيمة الزمنية لحسابات الأموال) أو المصادر أو الإيرادات (الجودة) والمصروفات لا يتم أخذها في الاعتبار بشكل صريح - بالكاد يمثل مضاعف الدخل الإجمالي نموذجًا للتقييم العملي ، ولكنه يقدم " الجزء الخلفي من المغلف "نقطة البداية.
عيوب أخرى تشمل:
- طريقة GIM تفترض التوحيد في الخصائص عبر فئات مماثلة. يعرف الممارسون من التجربة أن نسب المصروفات بين الخصائص المتشابهة تختلف غالبًا نتيجة لعوامل مثل الصيانة المؤجلة وعمر العقار وجودة مدير الملكية. تقدر GIM القيمة بناءً على إجمالي الدخل وليس صافي دخل التشغيل (NOI) ، في حين أن يتم شراء العقارات بناءً على قوتها الصافية. من الممكن تمامًا أن يكون لخاصيتين نفس أمة الإسلام على الرغم من أن إجمالي دخلهما يختلف بشكل كبير. وبالتالي ، يمكن بسهولة إساءة استخدام طريقة GIM من قبل أولئك الذين لا يقدرون حدودها. فشل GIM في حساب الحياة الاقتصادية المتبقية من الخصائص القابلة للمقارنة. من خلال تجاهل الحياة الاقتصادية المتبقية ، يمكن للممارس تعيين قيم متساوية لعقار جديد وممتلكات تبلغ من العمر 50 عامًا ، على افتراض أنها تدر دخلاً متساوًا.
