جدول المحتويات
- الأيام الأولى
- خلق السيولة
- السندات المدعومة بالرهن العقاري
- الأزمة المالية
- استيلاء الحكومة وخطة الإنقاذ
- خيارات الائتمان
- تعديلات القرض
- الخط السفلي
هناك فرصة جيدة للغاية لأنك سمعت عن فاني ماي. ولكن هل تعرف ماذا تفعل وكيف تعمل؟
الرابطة الفيدرالية الوطنية للرهن العقاري (FNMA) ، والمعروفة عادة باسم فاني ماي ، هي مؤسسة برعاية حكومية (GSE) تأسست عام 1938 من قبل الكونغرس خلال فترة الكساد الكبير كجزء من الصفقة الجديدة. تم تأسيسها لتحفيز سوق الإسكان من خلال إتاحة المزيد من القروض العقارية للمقترضين من ذوي الدخل المتوسط إلى المنخفض.
فاني ماي لا تنشأ أو تقدم قروضاً للمقترضين. لكنها تشتري وتضمنها من خلال سوق الرهن العقاري الثانوي. في الواقع ، هو واحد من اثنين من أكبر مشتري القروض العقارية في السوق الثانوية. والآخر هو شقيقه ، وهي مؤسسة الرهن العقاري الفيدرالية ، أو فريدي ماك ، وهي مؤسسة أخرى ترعاها الحكومة أنشأها الكونغرس.
الأيام الأولى
في أوائل القرن العشرين ، لم يكن الحصول على قرض عقاري - ناهيك عن منزل - مهمة سهلة. كثير من الناس لا يستطيعون تحمل تكلفة الدفعة الأولى ، وكانت القروض شبه دائمة في الغالب - وليس مثل تلك التي لديها فترات إطفاء طويلة الأجل نعرفها اليوم. في الواقع ، عندما استحق العديد من القروض في ذلك الوقت ، كانوا عادةً ما يطلبون دفع مبالغ كبيرة من المدين. إذا لم يستطع مالك المنزل سداد الدفعة ، فسيقوم البنك بحبس الرهن. عندما ضرب الكساد العظيم ، فقد ما يقرب من 25 ٪ من مالكي المنازل في البلاد منازلهم.
ورد كونغرس الولايات المتحدة بإنشاء فاني ماي. كان الهدف هو المساعدة في إنشاء مجموعة من التمويل السكني للجميع في كل سوق. وأدى ذلك إلى تمويل قروض الرهن العقاري طويلة الأجل ذات السعر الثابت ، مما يسمح لأصحاب المنازل بإعادة تمويل قروضهم في أي وقت خلال فترة قروضهم.
1938
أنشأ الكونغرس العام فاني ماي.
في أواخر الستينيات ، بدأت فاني ماي بتمويل نفسها عن طريق بيع الأسهم والسندات بعد أن أزالتها الحكومة من الميزانية الفيدرالية. احتفظت Fannie Mae بعلاقاتها بالحكومة بصفتها فريقاً من الخبراء ، مع وجود مجلس إدارة لا يزيد عن 13 عضوًا. كما أنها معفاة من الضرائب المحلية والدولة.
الماخذ الرئيسية
- Fannie Mae هي مؤسسة برعاية حكومية توفر القروض العقارية للمقترضين ذوي الدخل المنخفض والمتوسط. لا تقدم قروضًا ، ولكنها تدعمها أو تضمنها في سوق الرهن العقاري الثانوي. توفر Fannie Mae السيولة من خلال الاستثمار في سوق الرهن العقاري ، والتجميع قروض في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. تم إنقاذ فاني ماي من قبل الحكومة الأمريكية في أعقاب الأزمة المالية وتم شطبها من بورصة نيويورك.
خلق السيولة
من خلال الاستثمار في سوق الرهن العقاري ، تخلق Fannie Mae المزيد من السيولة للمقرضين ، مثل البنوك والتوفيرات والاتحادات الائتمانية ، مما يتيح لهم بدوره ضمان أو تمويل المزيد من القروض العقارية. يجب أن تفي الرهون التي تشتريها وتضمنها بمعايير صارمة. على سبيل المثال ، يبلغ الحد الأقصى للقرض التقليدي لمنزل لعائلة واحدة في عام 2019 ، 484،350 دولارًا لمعظم المناطق و 726،525 دولارًا للمناطق عالية التكلفة. وتشمل هذه المناطق هاواي وألاسكا وغوام وجزر فيرجن الأمريكية ، حيث تزيد قيمة المنازل في المتوسط عن المبلغ الأساسي بنسبة 115٪ على الأقل.
لكي يكون مقرض الرهن العقاري مؤهلاً للحصول على الدعم من فاني ماي ، يجب أن يوافق على عدم ممارسة ممارسات الإقراض غير الأخلاقية. قروض الرهن العقاري لديها معدلات أعلى من القروض ذات الأسعار الأولية ويتم تقديمها للمقترضين ذوي الائتمان الرديء والذين يعتبرون مخاطر أعلى من قبل المقرض.
وفقًا لموقع Fannie Mae ، فقد وفر 102 مليار دولار من السيولة لتمويل سوق الإسكان في الربع الأول من عام 2019. وقد ساعد ذلك الناس في جميع أنحاء البلاد على شراء وإعادة تمويل واستئجار حوالي 527000 منزل.
فاني ماي تدعم أو تضمن القروض العقارية ولكنها لا تنشأ عنها.
السندات المدعومة بالرهن العقاري
بعد شراء القروض العقارية في السوق الثانوية ، تقوم فاني ماي بتجميعها لتشكيل أوراق مالية مدعومة برهن عقاري (MBS). MBS هي الأوراق المالية المدعومة بالأصول المضمونة برهن أو مجموعة من القروض العقارية. يتم شراء الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية من Fannie Mae بواسطة مؤسسات مثل شركات التأمين وصناديق التقاعد والبنوك الاستثمارية. إنه يضمن مدفوعات رأس المال والفوائد على MBS الخاص به.
تمتلك Fannie Mae أيضًا محفظتها الخاصة ، والتي يشار إليها عادة باسم محفظة محتفظ بها. هذا يستثمر في الأوراق المالية الخاصة المدعومة بالرهن العقاري وكذلك تلك من المؤسسات الأخرى. تقوم فاني ماي بإصدار ديون تسمى ديون الوكالة لتمويل محفظتها المحتجزة.
الأزمة المالية
تم تداول Fannie Mae بشكل عام منذ عام 1968. وحتى عام 2010 ، تم تداوله في بورصة نيويورك (NYSE). تم شطبها بعد الرهن العقاري والإسكان والأزمة المالية بعد انخفاض أسهمها إلى أدنى من الحد الأدنى لمتطلبات رأس المال التي تفرضها بورصة نيويورك للأوراق المالية. يتم تداولها الآن بدون وصفة طبية.
ممارسات الإقراض غير الأخلاقية أدت إلى الأزمة. خلال طفرة الإسكان في منتصف 2000s ، خفضت المقرضين معاييرها وعرضت القروض العقارية للمقترضين مع سوء الائتمان. في عام 2007 ، انفجرت فقاعة الإسكان ، وتعثر مئات الآلاف من هؤلاء المقترضين ، مما أدى إلى ما كان يعرف باسم انهيار الرهن العقاري. كان لذلك تأثير متقطع على أسواق الائتمان ، الأمر الذي دفع الأسواق المالية إلى الركود وخلق أشد ركود منذ عقود في الولايات المتحدة. (لمعرفة المزيد ، راجع: مراجعة حالات الركود السابقة .)
استيلاء الحكومة وخطة الإنقاذ
في النصف الأخير من عام 2008 ، تم الاستيلاء على فاني ماي وفريدي ماك من قبل الحكومة عن طريق لجنة حماية الإسكان الفيدرالية. في ذلك الوقت ، كانت كل من القروض العقارية المضمونة أو المحتجزة تبلغ قيمتها حوالي 5 تريليونات دولار. وقد تم إنقاذ كلاهما بمبلغ 187.4 مليار دولار ، مما أنقذهما من الانهيار. في جوهرها ، تدخلت حكومة الولايات المتحدة من أجل استعادة الثقة في الأسواق من خلال وعد لإنقاذ القروض المعدومة ومنع حدوث مزيد من الركود في سوق الإسكان. وأدى هذا بدوره إلى زيادة في حجم الدين الحكومي ، الذي بلغ حوالي 9 تريليونات دولار في ذلك الوقت.
خيارات الائتمان
تقدم Fannie Mae الآن عددًا من مبادرات الأعمال وخيارات الائتمان المختلفة لأصحاب المنازل ، والعمل مع المقرضين لمساعدة الأشخاص الذين قد يواجهون صعوبات في الحصول على التمويل.
- HomeReady الرهن العقاري: هذا المنتج يسمح لأصحاب المنازل لتأمين التمويل وشراء منزل مع دفعة أولى منخفضة. يكون المقترضون مؤهلين إذا كان لديهم دخل منخفض إلى متوسط ودرجة ائتمان أقل من 620. يحصل الأشخاص ذوو الدرجات الأعلى من 620 على أسعار أفضل. 3 ٪ مقدم: مورد آخر لأصحاب المنازل الذين قد لا يستطيعون الوصول إلى أموال كافية لتأمين دفعة أولى كبيرة. برنامج HFA المفضل: يساعد هذا البرنامج مالكي المنازل على الوصول إلى تمويل ميسور التكلفة من خلال وكالات تمويل الإسكان المحلية والولائية والمقرضين الآخرين. يتم تحديد مستويات الدخل للمقترضين من قبل HFA ، وليس هناك متطلبات المشتري لأول مرة.
تتوفر قائمة كاملة بالمنتجات ووصفها على موقع Fannie Mae.
تعديلات القرض
بعد انهيار الرهن العقاري ، بدأت فاني ماي في التركيز على تعديلات القروض. منذ عام 2009 ، أكملت Fannie Mae أكثر من 1.5 مليون قرض تعديلات. تقوم تعديلات القرض بتغيير شروط الرهن العقاري الحالي لمساعدة المقترضين على تجنب التخلف عن سداد القروض العقارية ، وينتهي الأمر بذلك إلى حبس الرهن وفقدان منزلهم في النهاية. يمكن أن تشمل التعديلات سعر فائدة أقل أو تمديد مدة القرض. يمكن تعديل القرض أيضا خفض المدفوعات الشهرية.
الخط السفلي
تمكنت فاني ماي من تغيير مكانتها منذ أن أصبحت على حافة الهاوية في عام 2008. وهي اليوم أكبر مؤيد للرهن الثابت لمدة 30 عامًا وما زالت آلية رئيسية لتسهيل امتلاك المنازل.
