جدول المحتويات
- اعتبارات قبل الشراء
- عملية الشراء
- شروط خاصة لأول مرة
- تهانينا. ماذا الآن؟
- الخط السفلي
سواء أكنت تفعل ذلك من قبل أم لا ، يمكن أن يبدو التحدي المتمثل في شراء منزل مروعًا لدرجة أنه من المغري إما الانتقال مع أول مكان يقع في النطاق السعري أو الاستمرار في الإيجار. لمساعدتك في إزالة الغموض عن العملية وتحقيق أقصى استفادة من عملية الشراء ، دعنا ندرس ما ستحتاج إلى مراعاته قبل الشراء ، وما يمكنك توقعه من عملية الشراء نفسها ، وبعض النصائح المفيدة لتسهيل الحياة بعد الانتقال.
الماخذ الرئيسية
- قبل أن تبدأ في البحث عن منزل ، اسأل نفسك عن نوع الإقامة التي تناسب احتياجاتك ورغباتك ، ومقدار المنزل الذي يمكنك الحصول عليه بالفعل ، ومقدار التمويل الذي يمكن أن تحصل عليه ، ومن سيساعدك في بحثك. وتشمل عملية شراء المنازل الفعلية إيجاد مكان ، وتأمين التمويل ، وتقديم عرض ، والحصول على تفتيش المنزل ، وإغلاق الصفقة. كمالك منزل جديد ، يجب عليك الحفاظ على الإقامة ، ولكن أيضا للحفاظ على توفير المال - لا تعتمد على بيع المنزل لتمويل الخاص بك التقاعد ، بغض النظر عن ما يفعله سوق الإسكان.
استخدم هذه المعلومات - وبقية المواد في دليل شراء المنازل الكامل - للعمل من خلال العملية المعقدة للبدء ، ووضع ميزانية للمنزل ، وإيجاد واحدة ، والتحقق منها ، وتعلم مفاهيم الشراء الأساسية. والحصول على الرهن العقاري.
اعتبارات قبل الشراء
أول شيء ستحتاج إلى تحديده هو ما هي أهدافك طويلة الأجل ومن ثم كيف تتناسب ملكية المنزل مع هذه الخطط. بعض الناس يتطلعون ببساطة إلى تحويل جميع مدفوعات الإيجار "الضائعة" هذه إلى مدفوعات رهن عقاري تؤدي فعليًا إلى امتلاك شيء ما - الأسهم ، الرضيع! يرى آخرون ملكية المنازل كعلامة على استقلالهم والتمتع بفكرة أن يكون المالك الخاص بهم. ثم ، هناك مسألة التفكير في شراء منزل كاستثمار. سيؤدي تضييق أهداف ملكية المنازل الكبيرة الخاصة بك إلى توجيهك في الاتجاه الصحيح. إليك خمسة أسئلة لطرحها على نفسك:
ما هو نوع المنزل الذي يناسب احتياجاتك؟
لديك العديد من الخيارات عند شراء عقار سكني: منزل عائلي تقليدي ، أو منزل مستقل ، أو عمارات ، أو مبنى تعاوني أو متعدد الأسر به وحدتان أو أربع وحدات. كل خيار له إيجابيات وسلبيات ، بناءً على أهداف ملكية المنزل ، لذلك عليك أن تقرر نوع العقار الذي سيساعدك على الوصول إلى هذه الأهداف. يمكنك أيضًا التوفير في سعر الشراء في أي فئة من خلال اختيار المثبت العلوي ، على الرغم من أن مقدار الوقت وسعر العرق والأموال المتضمنة لتحويل المثبت العلوي إلى منزل أحلامك قد يكون أكثر بكثير مما كنت تتمناه.
ما هي الميزات المحددة التي سوف يكون منزلك المثالي؟
على الرغم من أنه من الجيد الاحتفاظ ببعض المرونة في هذه القائمة ، إلا أنك ربما تكون أكبر عملية شراء لحياتك ، وتستحق أن يكون هذا الشراء مناسبًا لاحتياجاتك ورغباتك بأكبر قدر ممكن. يجب أن تتضمن قائمتك الرغبات الأساسية ، مثل الحي والحجم ، وصولًا إلى التفاصيل الأصغر مثل تصميم الحمام والمطبخ الذي يأتي مع أجهزة جديرة بالثقة.
كم الرهن العقاري هل تتأهل؟
قبل أن تبدأ التسوق ، من المهم أن تحصل على فكرة عن مدى استعداد المقرض بالفعل لتزويدك بشراء منزلك الأول. قد تظن أنه بإمكانك شراء 300000 دولار ، ولكن قد يعتقد المقرضون أنك جيدة مقابل 200000 دولار بناءً على عوامل مثل مقدار الدين الآخر لديك ، ودخلك الشهري ، والمدة التي قضيتها في وظيفتك الحالية.
تأكد من الحصول على موافقة مسبقة للحصول على قرض قبل تقديم عرض على المنزل: في كثير من الحالات ، لن يقوم البائعون حتى بالترفيه عن عرض لا يرافقه موافقة مسبقة على رهن عقاري. (بالإضافة إلى ذلك ، لن يقضي العديد من أصحاب العقارات وقتًا مع العملاء الذين لم يوضحوا مقدار ما يمكنهم إنفاقه.) يمكنك القيام بذلك بشكل أساسي عن طريق التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري واستكمال الأعمال الورقية اللازمة. من المفيد أن تتسوق للمقرض ولمقارنة أسعار الفائدة والرسوم باستخدام أداة مثل آلة حاسبة الرهن العقاري أو Google.
كم المنزل يمكن أن تحمله في الواقع؟
من ناحية أخرى ، في بعض الأحيان يمنحك البنك قرضًا للحصول على منزل أكثر مما تريد دفعه بالفعل. لمجرد أن البنك يقول إنه سيقرضك 300000 دولار لا يعني أنه يجب عليك بالفعل اقتراض هذا المبلغ. يرتكب العديد من مشتري المنازل لأول مرة هذا الخطأ وينتهي بهم المطاف إلى "فقراء المنازل" ، فبعد أن دفعوا مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ، لم يعد لديهم أموال متبقية لتغطية تكاليف أخرى ، مثل الملابس أو المرافق أو الإجازات أو الترفيه أو حتى الطعام.
عند تحديد حجم القرض المطلوب فعلاً ، سترغب في الاطلاع على التكلفة الإجمالية للمنزل ، وليس فقط المبلغ الشهري. النظر في مدى ارتفاع الضرائب على الممتلكات في الحي الذي اخترته ، وكم سيكلف التأمين على المنازل ، وكم تتوقع الإنفاق للحفاظ على أو تحسين المنزل ، وكم ستكون تكاليف الإغلاق.
هل لديك مدخرات خطيرة؟
حتى إذا كنت مؤهلاً للحصول على قرض عقاري كبير ، فستكون هناك تكاليف مقدمة كبيرة (مثل الدفعة المقدمة في المنزل ، عادة 20٪ من إجمالي سعر الشراء) وتكاليف الإغلاق أيضًا. لذلك تحتاج إلى الحصول على المال بعيدا. عندما يتعلق الأمر بالاستثمار مع التركيز على شراء منزل - وهو هدف قصير الأجل - فإن أحد أكبر التحديات هو الحفاظ على المدخرات في وسيلة آمنة يسهل الوصول إليها ولا تزال توفر عائدات. إذا كان لديك سنة واحدة إلى ثلاث سنوات لتحقيق هدفك من شهادة إيداع قد يكون خياراً قابلاً للتطبيق. لن يجعلك أثرياء ، لكنك لن تخسر المال أيضًا. يمكن تطبيق نفس الفكرة على شراء محفظة سندات قصيرة الأجل أو دخل ثابت من شأنها أن تمنحك بعض النمو ولكنها تحميك أيضًا من الطبيعة الصاخبة لأسواق الأسهم.
إذا حدث شراء المنزل في غضون ستة أشهر إلى سنة ، فأنت ترغب في الاحتفاظ بالسيولة النقدية. يمكن أن يكون حساب التوفير عالي العائد هو الخيار الأفضل. من المهم أن تتأكد من أن شركة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC) مؤمنة بحيث لا يزال بإمكانك الوصول إلى أموالك التي تصل إلى 250،000 دولار إذا ما خسر البنك.
من سيساعدك في العثور على منزل وإرشادك خلال عملية الشراء؟
سوف يساعدك وكيل عقاري في العثور على المنازل التي تلبي احتياجاتك وتكون ضمن النطاق السعري الخاص بك ، ثم يلتقي بك لعرض تلك المنازل. بمجرد اختيارك منزلاً للشراء ، يمكن لهؤلاء المهنيين مساعدتك في التفاوض على عملية الشراء بأكملها ، بما في ذلك تقديم عرض والحصول على قرض واستكمال الأوراق. يمكن لخبرة الوكيل العقاري الجيد أن تحميك من أي عيوب قد تواجهها أثناء العملية. يتلقى معظم الوكلاء عمولة ، مدفوعة من عائدات البائع.
عملية الشراء
الآن بعد أن قررت الغطس ، دعنا نستكشف ما يمكنك توقعه من عملية الشراء المنزلي نفسها. هذا هو وقت الفوضى مع العروض ومعارضات الطيران تحلق بشراسة ، ولكن إذا كنت على استعداد لهذه المتاعب (والأعمال الورقية) ، يمكنك الحصول على هذه العملية مع عقلك أكثر أو أقل سليمة. هنا هو التقدم الأساسي الذي يمكن أن تتوقعه:
1. العثور على المنزل
تأكد من الاستفادة من جميع الخيارات المتاحة للعثور على منازل في السوق ، بما في ذلك استخدام وكيل العقارات الخاص بك ، والبحث عن قوائم على الإنترنت والقيادة في جميع أنحاء الأحياء التي تهمك في البحث عن علامات للبيع. ضع أيضًا بعض المشاعر مع أصدقائك وعائلتك وجهات الاتصال التجارية. أنت لا تعرف أبدًا من أين يمكن أن تأتي إشارة أو منزل جيد.
بمجرد أن تتسوق بجدية للمنزل ، لا تمشي إلى منزل مفتوح دون وجود وكيل (أو على الأقل تستعد لطرد اسم شخص من المفترض أنك تعمل معه). يمكنك أن ترى كيف قد لا يكون من مصلحتك أن تبدأ في التعامل مع وكيل البائع قبل الاتصال بأحد وكلاءك.
إذا كنت على ميزانية ، فابحث عن المنازل التي لم تتحقق إمكاناتها الكاملة بعد. حتى لو لم تكن قادرًا على استبدال ورق الحائط البشع في الحمام الآن ، فقد يكون من الأفضل لك أن تعيش مع القبح لفترة من الوقت مقابل الدخول إلى المنزل الذي يمكنك تحمله. إذا كان المنزل يلبي احتياجاتك بطريقة أخرى من حيث الأشياء الكبيرة التي يصعب تغييرها ، مثل الموقع والحجم ، فلا تدع العيوب الجسدية تطردك. يجب على مشتري المنازل لأول مرة البحث عن منزل يمكنهم إضافة قيمة إليه ، حيث يضمن ذلك عثرة في الأسهم لمساعدتهم في صعود سلم الممتلكات.
2. النظر في خيارات التمويل الخاصة بك والتمويل الآمن
يجب عليك التأكد من أن أموالك الشخصية في حالة جيدة. عمومًا ، لكي تكون مؤهلاً للحصول على قرض منزل ، يجب أن يكون لديك ائتمان جيد ، ولدينا تاريخ في سداد فواتيرك في الوقت المحدد وبحد أقصى يبلغ نسبة الدين إلى الدخل 43٪. يفضل المقرضون هذه الأيام عمومًا تحديد نفقات الإسكان (تأمين رأس المال والفوائد والضرائب والتأمين على المنازل) بحوالي 30٪ من إجمالي الدخل الشهري للمقترضين ، على الرغم من أن هذا الرقم يمكن أن يتغير على نطاق واسع ، اعتمادًا على سوق العقارات المحلي.
بمجرد أن تستقر على مقرض وتطبق ، سوف يتحقق المقرض من جميع المعلومات المالية المقدمة (التحقق من نتائج الائتمان ، والتحقق من معلومات التوظيف ، وحساب نسب الدين إلى الدخل ، وما إلى ذلك). يمكن للمقرض أن يوافق على المقترض بمبلغ معين. كن على دراية بأنه حتى إذا تمت الموافقة على قرض عقاري ، فقد ينهار قرضك في اللحظة الأخيرة إذا فعلت شيئًا لتغيير درجة الائتمان الخاصة بك ، مثل تمويل شراء سيارة.
لا تلتزم بالولاء لمؤسستك المالية الحالية عند البحث عن موافقة مسبقة أو البحث عن قرض عقاري: يتسوق ، حتى لو كنت مؤهلاً للحصول على نوع واحد فقط من القروض. يمكن أن تختلف الرسوم بشكل مدهش ، وكذلك أسعار الفائدة على الرهن العقاري ، والتي لها بالطبع تأثير كبير على السعر الإجمالي الذي تدفعه لمنزلك.
توصي بعض السلطات أيضًا أن يكون لديك مقرض احتياطي. إن التأهل للحصول على قرض ليس ضمانًا في نهاية المطاف سيتم تمويل قرضك: تتحول إرشادات الاكتتاب وتغييرات تحليل مخاطر المقرض ويمكن أن تتغير أسواق المستثمرين. يمكن أن يكون هناك حالات لتوقيع عملاء لقروض ومستندات الضمان ، ثم الحصول على إخطار قبل 24 إلى 48 ساعة من الإغلاق بأن البنك قام بتجميد تمويل برنامج القروض الخاص به. إن وجود مقرض ثان مؤهل بالفعل للحصول على قرض عقاري يمنحك طريقة بديلة للحفاظ على العملية ، أو بالقرب من الجدول الزمني.
3. تقديم عرض
سيساعدك وكيلك العقاري في تحديد مقدار الأموال التي ترغب في تقديمها للمنزل إلى جانب أي شروط ترغب في طلبها ، مثل دفع المشتري لتكاليف الإغلاق. سيقوم وكيلك بعد ذلك بتقديم العرض إلى وكيل البائع ؛ يقبل البائع عرضك أو يصدر عرضًا مضادًا. يمكنك بعد ذلك القبول أو المتابعة ذهابًا وإيابًا حتى تصل إما إلى صفقة أو تقرر إنهاءها.
قبل تقديم عرضك ، ألق نظرة أخرى على ميزانيتك. هذا هو عامل الوقت في تكاليف الإغلاق المقدرة (والتي يمكن أن تتراوح في أي مكان من 2 ٪ إلى 5 ٪ من سعر الشراء) ، وتكاليف التنقل وأي إصلاحات فورية وأجهزة إلزامية قد تحتاجها قبل أن تتمكن من التحرك. والتفكير في المستقبل: من السهل أن تعرض كمينًا لتكاليف المرافق المرتفعة أو غير المتوقعة ، أو ضرائب الممتلكات ، أو رسوم إقامة الجوار ، خاصةً إذا كنت تنتقل من وضع إيجار أو شقة حيث لم تواجه هذه الأشياء من قبل. قد تطلب فواتير الماء والطاقة من الأشهر الـ 12 الماضية للحصول على فكرة عن متوسط الإنفاق الشهري.
4. الحصول على تفتيش المنزل
حتى إذا كان المنزل الذي تخطط لشرائه يبدو أنه لا تشوبه شائبة ، فلا يوجد بديل عن وجود متخصص مدرب يتفقد منزلك الجديد المحتمل من حيث الجودة والسلامة والظروف العامة. إذا كشف تفتيش المنزل عن عيوب خطيرة لم يكشف عنها البائع ، فستتمكن عمومًا من إلغاء عرضك واسترداد مقدمك. التفاوض لجعل البائع يقوم بالإصلاحات أو بخصم سعر البيع هي خيارات أخرى إذا وجدت نفسك في هذه الحالة.
5. إغلاق أو الانتقال
إذا كنت قادرًا على التوصل إلى اتفاق مع البائع ، أو الأفضل من ذلك ، إذا لم يكشف التفتيش عن أي مشاكل كبيرة ، فيجب أن تكون مستعدًا لإغلاقه. يشتمل الإغلاق في الأساس على توقيع الكثير من الأعمال الورقية في فترة زمنية قصيرة جدًا ، مع الدعاء بأن لا شيء يسقط في اللحظة الأخيرة.
قد تتضمن الأشياء التي ستتعامل معها وتدفع ثمنها في المراحل النهائية من عملية الشراء تقييم المنزل (تطلب شركات الرهن هذا لحماية مصالحها في المنزل) ، وإجراء بحث عن ملكية للتأكد من عدم وجود شخص آخر غير البائع لديه مطالبة للعقار ، والحصول على تأمين الرهن العقاري الخاص أو قرض على ظهره إذا كانت الدفعة الأولى أقل من 20 ٪ ، واستكمال الأوراق الرهن العقاري.
شروط خاصة لأول مرة
نظرًا لأن ملكية المنازل هي سمة أساسية من سمات الحلم الأمريكي ، فإن مشتري المنازل لأول مرة لديهم مجموعة واسعة من الخيارات لمساعدتهم في الحصول على إقامة ، من برامج الدولة إلى الإعفاءات الضريبية والقروض المدعومة من الحكومة الفيدرالية لأولئك الذين ليس لديهم الحد الأدنى القياسي البالغ 20 ٪ دفعة أولى ، أو للناس في فئات خاصة ، مثل الأمريكيين الأصليين والمحاربين القدامى. بينما يبدو تعريف الموقت الأول بديهيًا ، فقد تكون مؤهلاً في الواقع كواحد حتى لو لم تكن مبتدئًا.
تعرف وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) في الولايات المتحدة مشتري المنازل لأول مرة بأنه الشخص الذي يستوفي أي من الشروط التالية:
- الفرد الذي لا يملك مسكن رئيسي لمدة ثلاث سنوات. يعتبر الزوج أيضًا من مشتري المنازل لأول مرة إذا استوفى المعايير المذكورة أعلاه. إذا كنت تملك منزلاً ولكن زوجتك لم تكن تملكه ، فيمكنك شراء مكان سويًا كمشترين منزليين لأول مرة. أحد الوالدين الوحيد الذي كان يمتلك منزلًا فقط مع زوجته السابقة بينما متزوج. ربة منزل نازحة تملكها فقط الزوج / الزوجة. الفرد الذي يمتلك فقط إقامة رئيسية لم يتم إلصاقه بشكل دائم بمؤسسة دائمة وفقًا للوائح المعمول بها. الفرد الذي امتلك فقط عقارًا لم يكن متوافقًا مع قوانين البناء المحلية أو المحلية أو النموذجية - والتي لا يمكنها أن يكون في الامتثال لأقل من تكلفة بناء هيكل دائم.
حتى مصلحة الضرائب تدخل في الفعل ، مما يتيح لك استخدام الجيش الجمهوري الايرلندي (بطريقة محدودة) لتمويل عملية شراء. من المؤكد أنه يجب عليك التحقق من المزايا الخاصة لمشتري المنازل لأول مرة.
مبروك ، المنزل الجديد. ماذا الآن؟
لقد قمت بالتوقيع على الأوراق ، ودفعت رسومًا للمحرّجين ، وبدأ المكان الجديد يشعر وكأنه في المنزل. انتهت اللعبة أليس كذلك؟ ليس تماما. دعونا الآن دراسة بعض النصائح النهائية لجعل الحياة كمالك منزل جديد أكثر متعة وأمان.
الحفاظ على الادخار.
مع امتلاك المنازل تأتي مصاريف غير متوقعة كبيرة ، مثل استبدال مزاريب المطر أو الحصول على سخان مياه جديد. ابدأ تشغيل صندوق طوارئ لمنزلك حتى لا تتعرض للحذر عند حدوث هذه التكاليف.
أداء الصيانة الدورية.
مع المبلغ الكبير الذي تنفقه على منزلك ، ستحتاج إلى التأكد من الاهتمام به. يمكن أن تؤدي الصيانة المنتظمة إلى تقليل تكاليف الإصلاح من خلال السماح بإصلاح المشكلات عندما تكون صغيرة ويمكن التحكم فيها.
تجاهل سوق الاسكان.
لا يهم ما يستحق منزلك في أي لحظة معينة - باستثناء اللحظة التي تبيع فيها. ستكون القدرة على الاختيار عندما تبيع منزلك ، بدلاً من أن تضطر إلى بيعه بسبب نقل الوظيفة أو الضائقة المالية ، أكبر محدد لما إذا كنت ستحقق ربحًا قويًا من استثمارك.
لا تعتمد على بيع منزلك لتمويل التقاعد الخاص بك.
على الرغم من أنك تملك منزلاً ، إلا أنه يجب عليك الاستمرار في توفير الحد الأقصى في حسابات مدخرات التقاعد الخاصة بك كل عام. على الرغم من أنه قد يبدو من الصعب تصديق أي شخص لاحظ ثروات بعض الناس التي صنعوها خلال فقاعة الإسكان ، إلا أنك لن تقتل بالضرورة عندما تبيع منزلك. إذا كنت تريد النظر إلى منزلك كمصدر للثروة عند التقاعد ، ففكر في أنه بمجرد سداد الرهن العقاري الخاص بك ، يمكن استخدام الأموال التي كنت تنفقها على المدفوعات الشهرية لتمويل بعض نفقات المعيشة والطبية الخاصة بك عند التقاعد.
الخط السفلي
يجب أن تساعد هذه النظرة الموجزة في وضعك على الطريق نحو سد أي فجوات في معرفتك بشراء المنازل. تذكر أنه كلما قمت بتثقيف نفسك حول العملية مسبقًا ، كلما كان ذلك أقل توتراً ، والأرجح أنك ستحصل على المنزل الذي تريده بسعر يمكنك تحمله - وابتسامة على وجهك.
