العقارات التجارية (CRE) هي ملكية مدرة للدخل تستخدم فقط لأغراض تجارية (وليس سكنية). ومن الأمثلة على ذلك مراكز البيع بالتجزئة ومراكز التسوق ومباني المكاتب والمجمعات والفنادق. يتم التمويل - بما في ذلك الاستحواذ على هذه العقارات وتطويرها - عادة عن طريق القروض العقارية التجارية: القروض العقارية المضمونة بالامتيازات على الممتلكات التجارية.
تماما كما هو الحال مع القروض العقارية ، وتشارك البنوك والمقرضين المستقلين بنشاط في تقديم قروض على العقارات التجارية. أيضا ، فإن شركات التأمين وصناديق التقاعد والمستثمرين من القطاع الخاص وغيرها من المصادر ، بما في ذلك برنامج القروض 504 لإدارة الأعمال الصغيرة في الولايات المتحدة ، توفر رأس المال للعقارات التجارية.
هنا ، نلقي نظرة على القروض العقارية التجارية ، وكيف تختلف عن القروض السكنية ، وخصائصها وما يبحث عنه المقرضين.
شرح القروض العقارية التجارية
الأفراد مقابل الكيانات
في حين أن القروض العقارية السكنية عادة ما يتم تقديمها للمقترضين الأفراد ، فإن القروض العقارية التجارية غالباً ما تقدم لكيانات تجارية (مثل الشركات والمطورين والشراكات المحدودة والصناديق والائتمان). غالبا ما يتم تشكيل هذه الكيانات لغرض محدد من امتلاك العقارات التجارية.
قد لا يكون لدى الكيان سجل حافل مالي أو أي تصنيف ائتماني ، وفي هذه الحالة قد يطلب المقرض من مديري الكيانات أو مالكيها ضمان القرض. هذا يوفر للمقرض مع الفرد (أو مجموعة من الأفراد) مع التاريخ الائتماني - ومنهم يمكن أن يتعافى في حالة التخلف عن سداد القرض. إذا لم يكن هذا النوع من الكفالة مطلوبًا من قِبل المقرض ، وكانت الخاصية هي الوسيلة الوحيدة للاسترداد في حالة تقصير القرض ، يُسمى الدين قرضًا بغير حق الرجوع ، مما يعني أن المقرض ليس لديه حق الرجوع ضد أي شخص أو أي شيء آخر. من الممتلكات.
جداول سداد القرض
الرهن العقاري السكني هو نوع من القروض المطفأة يتم فيها سداد الديون على أقساط منتظمة على مدار فترة زمنية. أكثر منتجات الرهن العقاري شعبية هي الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا ، لكن لدى المشترين السكنيين خيارات أخرى ، بما في ذلك القروض العقارية لمدة 25 عامًا و 15 عامًا. تتضمن فترات الإطفاء الأطول عادة مدفوعات شهرية أصغر وتكاليف فائدة أعلى أعلى على مدار عمر القرض ، بينما تستلزم فترات الإطفاء الأقصر مدفوعات شهرية أكبر وتقليل إجمالي تكاليف الفائدة.
يتم إطفاء القروض السكنية على مدى مدة القرض بحيث يتم سداد القرض بالكامل في نهاية مدة القرض. على سبيل المثال ، فإن المقترض برهن عقاري ذو فائدة ثابتة بقيمة 200،000 دولار لمدة 30٪ بنسبة 5٪ ، على سبيل المثال ، سوف يقوم بدفع 360 شهرًا شهريًا بقيمة 1،073.64 دولار ، وبعد ذلك يتم سداد القرض بالكامل.
على عكس القروض السكنية ، تتراوح شروط القروض التجارية عادة من خمس سنوات (أو أقل) إلى 20 سنة ، وغالباً ما تكون فترة الإطفاء أطول من مدة القرض. يمكن للمقرض ، على سبيل المثال ، تقديم قرض تجاري لمدة سبع سنوات مع فترة إطفاء تبلغ 30 عامًا. في هذه الحالة ، يقوم المستثمر بسداد مدفوعات لمدة سبع سنوات بناءً على القرض الذي يتم سداده على مدار 30 عامًا ، متبوعًا بدفع نهائي "بالون" كامل الرصيد المتبقي على القرض.
على سبيل المثال ، يقوم المستثمر الذي حصل على قرض تجاري بقيمة مليون دولار بنسبة 7٪ على دفعات شهرية قدرها 653.02 دولار لمدة سبع سنوات ، تليها دفعة بالون أخيرة قدرها 918127.64 دولارًا من شأنها سداد القرض بالكامل.
يؤثر طول مدة القرض وفترة الاستهلاك على معدل رسوم المقرض. اعتمادًا على قوة ائتمان المستثمر ، قد تكون هذه الشروط قابلة للتفاوض. بشكل عام ، كلما كان جدول سداد القرض أطول ، ارتفع سعر الفائدة.
نسب القروض إلى القيمة
هناك طريقة أخرى تختلف بها القروض التجارية والسكنية وهي نسبة القروض إلى القيمة (LTV) ، وهو رقم يقيس قيمة القرض مقابل قيمة العقار. يحسب المقرض LTV بقسمة مبلغ القرض على القيمة المقدرة للعقار أو سعر شرائه. على سبيل المثال ، تبلغ قيمة المركبة الطويلة الأجل للحصول على قرض بقيمة 90،000 دولار على عقار بقيمة 100000 دولار 90٪ (90.000 دولار - 100000 دولار = 0.9 أو 90٪).
بالنسبة إلى كل من القروض التجارية والسكنية ، سيتأهل المقترضون ذوو معدلات الفائدة المنخفضة على معدلات تمويل أكثر مواتاة من تلك ذات القروض ذات معدلات الفائدة المرتفعة. السبب: لديهم المزيد من الأسهم (أو حصة) في الممتلكات ، والذي يساوي مخاطر أقل في نظر المقرض.
يُسمح بمركبات LTV المرتفعة لبعض الرهون العقارية السكنية: يُسمح بـ 100 ٪ من مركبات الرفع الرباعي (LTV) للحصول على قروض VA ووزارة الزراعة الأمريكية. ما يصل إلى 96.5 ٪ للحصول على قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية (القروض التي يتم تأمينها من قبل الإدارة الاتحادية للإسكان) ؛ وما يصل إلى 95 ٪ للقروض التقليدية (تلك مضمونة من قبل Fannie Mae أو Freddie Mac).
على النقيض من ذلك ، فإن سيارات الدفع الرباعي ذات القروض التجارية ، تقع في نطاق 65٪ إلى 80٪. في حين أن بعض القروض يمكن أن تقدم في سيارات الدفع الرباعي الأعلى ، إلا أنها أقل شيوعًا. وغالبا ما يعتمد LTV محددة على فئة القرض. على سبيل المثال ، قد يُسمح بحد أقصى 65٪ للـ LTV للأرض الخام ، في حين أن الـ LTV التي تصل إلى 80٪ قد تكون مقبولة للبناء متعدد الأسر.
لا توجد برامج VA أو FHA في الإقراض التجاري ، ولا يوجد تأمين رهن عقاري خاص. لذلك ، ليس لدى المقرضين أي تأمين لتغطية تقصير المقترض ويجب أن يعتمدوا على الممتلكات العقارية المرهونة كضمان.
نسبة تغطية خدمة الدين
يبحث المقرضون التجاريون أيضًا في نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR) ، والتي تقارن صافي دخل التشغيل السنوي (NOI) للممتلكات بخدمة ديون الرهن العقاري السنوية (بما في ذلك رأس المال والفائدة) ، والتي تقيس قدرة العقار على خدمة ديونه. يتم حسابها بقسمة أمة الإسلام على خدمة الدين السنوية.
على سبيل المثال ، فإن العقار الذي تبلغ قيمته 140،000 دولار في أمة الإسلام و 100000 دولار في خدمة سندات الرهن العقاري السنوية سيكون له 1.4 DSCR ($ 140،000 100،000 $ 100،000 = 1.4). تساعد النسبة المقرضين على تحديد الحد الأقصى لحجم القرض بناءً على التدفق النقدي الناتج عن العقار.
DSCR أقل من 1 يشير إلى التدفق النقدي السلبي. على سبيل المثال ، DSCR من.92 يعني أن هناك فقط أمة الإسلام كافية لتغطية 92 ٪ من خدمة الديون السنوية. بشكل عام ، يبحث المقرضون التجاريون عن DSCR من 1.25 على الأقل لضمان التدفق النقدي الكافي.
قد يكون انخفاض DSCR مقبولًا بالنسبة للقروض ذات فترات الاستهلاك الأقصر و / أو العقارات ذات التدفقات النقدية المستقرة. قد تكون هناك حاجة إلى نسب أعلى للممتلكات ذات التدفقات النقدية المتقلبة - على سبيل المثال ، الفنادق التي تفتقر إلى عقود الإيجار طويلة الأجل (وبالتالي أكثر قابلية للتنبؤ) الشائعة في أنواع العقارات التجارية الأخرى.
أسعار الفائدة والرسوم
معدلات الفائدة على القروض التجارية أعلى بشكل عام من القروض السكنية. أيضًا ، تشتمل القروض العقارية التجارية عادةً على رسوم تضيف إلى التكلفة الإجمالية للقرض ، بما في ذلك التقييم ، والقانون ، وتطبيق القرض ، و / أو رسوم القرض و / أو رسوم المسح.
يجب دفع بعض التكاليف مقدمًا قبل الموافقة على القرض (أو رفضه) ، بينما يتم تطبيق البعض الآخر سنويًا. على سبيل المثال ، قد يكون للقرض رسوم منشأ لمرة واحدة بقيمة 1٪ ، تكون مستحقة وقت الإغلاق ، ورسوم سنوية تبلغ ربع بالمائة (0.25٪) حتى يتم سداد القرض بالكامل. على سبيل المثال ، قد يتطلب قرض بقيمة مليون دولار ، على سبيل المثال ، رسم نشأة قرض بقيمة 1٪ يساوي 10000 دولار ، مع دفع رسوم بنسبة 0.25٪ بقيمة 2،500 دولار سنويًا (بالإضافة إلى الفائدة).
الدفع المسبق
قد يكون للقرض العقاري التجاري قيود على الدفع المسبق ، وهو مصمم للحفاظ على العائد المتوقع للمقرض على القرض. إذا قام المستثمرون بتسوية الدين قبل تاريخ استحقاق القرض ، فمن المحتمل أن يدفعوا غرامات الدفع المسبق. هناك أربعة أنواع أساسية من عقوبات "الخروج" لسداد القرض في وقت مبكر:
- عقوبة الدفع المسبق. هذه هي أبسط عقوبة الدفع المسبق ، ويتم حسابها بضرب الرصيد المستحق الحالي بعقوبة الدفع المسبق المحددة. ضمان الفائدة. يحق للمقرض الحصول على مبلغ محدد من الفائدة ، حتى إذا تم سداد القرض في وقت مبكر. على سبيل المثال ، قد يكون للقرض معدل فائدة 10 ٪ مضمون لمدة 60 شهرا ، مع 5 ٪ رسوم الخروج بعد ذلك. تأمين. لا يمكن للمقترض سداد القرض قبل فترة محددة ، مثل تأمين لمدة 5 سنوات. إبطال. بديل من الضمان. بدلاً من الدفع نقدًا للمقرض ، يقوم المقترض بتبادل ضمانات جديدة (عادةً سندات الخزانة الأمريكية) للحصول على ضمانات القرض الأصلي. هذا يمكن أن يقلل من الرسوم ، ولكن يمكن ربط غرامات عالية بهذه الطريقة في سداد قرض.
يتم تحديد شروط الدفع المسبق في وثائق القرض ويمكن التفاوض عليها جنبا إلى جنب مع شروط القرض الأخرى في القروض العقارية التجارية.
الخط السفلي
مع العقارات التجارية ، يقوم المستثمر (غالبًا ما يكون كيانًا تجاريًا) بشراء العقار واستئجار مساحة وجمع الإيجار من الشركات التي تعمل داخل العقار. ويهدف الاستثمار ليكون خاصية مدرة للدخل.
عند تقييم القروض العقارية التجارية ، ينظر المقرضون في ضمانات القرض ، والجدارة الائتمانية للكيان (أو مديري المدارس / المالكين) ، بما في ذلك ثلاث إلى خمس سنوات من البيانات المالية وعوائد ضريبة الدخل ، والنسب المالية ، مثل القروض إلى القيمة نسبة ونسبة تغطية خدمة الديون.
