تمثل العقارات جزءًا كبيرًا من ثروة معظم الناس ، وهذا ينطبق بشكل خاص على العديد من مالكي المنازل في الولايات المتحدة. وفقًا لآخر دراسة استقصائية عن تمويل المستهلك من قبل مجلس الاحتياطي الفيدرالي ، فإن 65.2٪ من العائلات الأمريكية تمتلك مسكنها الأساسي. إن حجم وحجم سوق العقارات يجعله قطاعًا جذابًا ومربحًا للعديد من المستثمرين. هذه المادة سوف ننظر في بعض العوامل الرئيسية التي تؤثر على سوق العقارات ومجموعة متنوعة من الاستثمارات المتاحة.
البرنامج التعليمي: استكشاف الاستثمارات العقارية
4 العوامل الرئيسية التي تدفع سوق العقارات
العوامل التي تؤثر على العقارات
التركيبة السكانية
التركيبة السكانية هي البيانات التي تصف تركيبة السكان ، مثل العمر والعرق والجنس والدخل وأنماط الهجرة والنمو السكاني. غالبًا ما يتم التغاضي عن هذه الإحصاءات ولكنها عامل مهم يؤثر على كيفية تسعير العقارات وأنواع العقارات المطلوبة. التحولات الرئيسية في التركيبة السكانية للأمة يمكن أن يكون لها تأثير كبير على اتجاهات العقارات لعدة عقود.
على سبيل المثال ، يعد مواليد الأطفال الذين ولدوا بين عامي 1945 و 1964 مثالًا على الاتجاه الديموغرافي مع إمكانية التأثير بشكل كبير على سوق العقارات. يعد انتقال مواليد الأطفال إلى التقاعد أحد أكثر الاتجاهات العامة إثارة للاهتمام في القرن الماضي ، ولا بد من ملاحظة تقاعد هؤلاء الأطفال المولودين حديثًا ، الذي بدأ عام 2010 ، في السوق لعقود قادمة.
هناك العديد من الطرق التي يمكن أن يؤثر بها هذا النوع من التحول الديموغرافي على سوق العقارات ، ولكن بالنسبة للمستثمر ، قد تكون بعض الأسئلة الرئيسية التي يجب طرحها هي: 1) كيف سيؤثر هذا على الطلب على المنازل الثانية في مناطق العطلات الشائعة مع بدء المزيد من الناس في التقاعد ؟ أو 2) كيف سيؤثر هذا على الطلب على المنازل الكبيرة إذا كانت الدخول أصغر وأصبح جميع الأطفال قد خرجوا؟ هذه الأسئلة وغيرها يمكن أن تساعد المستثمرين في تضييق نوع وموقع الاستثمارات العقارية المحتملة المرغوب فيها قبل وقت طويل من بدء الاتجاه.
اسعار الفائدة
أسعار الفائدة لها أيضا تأثير كبير على أسواق العقارات. إذا كنت تفكر في شراء منزل برهن عقاري ، فمن المفيد البحث عن أسعار الفائدة باستخدام حاسبة الرهن العقاري. يمكن للتغيرات في أسعار الفائدة التأثير بشكل كبير على قدرة الشخص على شراء عقار سكني. ذلك لأن انخفاض أسعار الفائدة يذهب ، وانخفاض تكلفة الحصول على قرض عقاري لشراء منزل ، مما يخلق ارتفاع الطلب على العقارات ، مما يدفع الأسعار مرة أخرى إلى الأعلى.
من المهم أن نلاحظ أنه مع ارتفاع أسعار الفائدة ، تزداد تكلفة الحصول على قرض عقاري ، مما يقلل من الطلب وأسعار العقارات. ومع ذلك ، عند النظر إلى تأثير أسعار الفائدة على الاستثمار في الأسهم مثل صندوق الاستثمار العقاري (REIT) ، بدلاً من الاستثمار في العقارات السكنية ، يمكن اعتبار العلاقة على أنها مشابهة لعلاقة السندات بأسعار الفائدة. عندما تنخفض أسعار الفائدة ، ترتفع قيمة السند لأن سعر كوبونها يصبح أكثر استحسانًا ، وعندما تزيد أسعار الفائدة ، تقل قيمة السندات. وبالمثل ، عندما ينخفض سعر الفائدة في السوق ، فإن العوائد العالية من صناديق الاستثمار العقاري تصبح أكثر جاذبية وترتفع قيمتها. عندما تزيد أسعار الفائدة ، يصبح العائد على صناديق الاستثمار العقاري أقل جاذبية ويدفع قيمتها إلى الأسفل. (لمعرفة المزيد حول هذه التأثيرات ، راجع كيف تؤثر أسعار الفائدة على قيم الممتلكات .)
الاقتصاد
عامل رئيسي آخر يؤثر على قيمة العقارات هو الصحة العامة للاقتصاد. يتم قياس ذلك عمومًا بالمؤشرات الاقتصادية مثل الناتج المحلي الإجمالي وبيانات التوظيف ونشاط التصنيع وأسعار السلع وما إلى ذلك. بشكل عام ، عندما يكون الاقتصاد بطيئًا ، فإن الأمر كذلك هو العقارات.
ومع ذلك ، فإن دورية الاقتصاد يمكن أن يكون لها آثار متفاوتة على أنواع مختلفة من العقارات. على سبيل المثال ، إذا كان لدى REIT نسبة مئوية أكبر من استثماراتها في الفنادق ، فستتأثر عادةً بتراجع اقتصادي أكثر من REIT التي استثمرت في مباني المكاتب. الفنادق هي شكل من أشكال الممتلكات التي تعتبر حساسة للغاية للنشاط الاقتصادي بسبب نوع هيكل التأجير الملازم للعمل. يمكن اعتبار استئجار غرفة فندقية شكلاً من أشكال التأجير قصير الأجل التي يمكن بسهولة تجنبها من قبل عملاء الفندق إذا كان الاقتصاد سيئًا. من ناحية أخرى ، فإن مستأجري المكاتب عمومًا لديهم عقود إيجار طويلة الأجل لا يمكن تغييرها في خضم التراجع الاقتصادي. وبالتالي ، على الرغم من أنه يجب أن تكون على دراية بالجزء من الدورة التي يمر بها الاقتصاد ، إلا أنك يجب أن تكون مدركًا لحساسية العقار العقاري للدورة الاقتصادية.
سياسات الحكومة / الإعانات
التشريع هو أيضا عامل آخر يمكن أن يكون لها تأثير كبير على الطلب على العقارات والأسعار. الائتمانات الضريبية ، والخصومات ، والإعانات هي بعض الطرق التي يمكن للحكومة من خلالها زيادة الطلب على العقارات مؤقتًا طالما كانت موجودة. إن إدراك الحوافز الحكومية الحالية يمكن أن يساعدك في تحديد التغييرات في العرض والطلب وتحديد الاتجاهات المحتملة الخاطئة.
على سبيل المثال ، في عام 2009 ، قدمت حكومة الولايات المتحدة ائتمان ضريبي لمشتري المنازل لأول مرة إلى مالكي المنازل في محاولة لبدء مبيعات المنازل في الاقتصاد البطيء (فقط أولئك الذين اشتروا المنازل بين عامي 2008-2010 مؤهلون). وفقا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) ، أدى هذا الحافز الضريبي وحده إلى 900000 من مشتري المنازل لشراء المنازل. كانت هذه زيادة كبيرة ، وإن كانت مؤقتة ، وبدون معرفة أن الزيادة كانت نتيجة للحافز الضريبي ، فقد انتهى بك المطاف إلى استنتاج مفاده أن الطلب على الإسكان كان يرتفع بناءً على عوامل أخرى.
ما هو أفضل استثمار؟
حجم وحجم سوق العقارات يجعلها سوق جذابة ومربحة لكثير من المستثمرين. يمكن للمستثمرين الاستثمار مباشرة في العقارات المادية أو اختيار الاستثمار بشكل غير مباشر من خلال الصناديق المدارة. ينطوي الاستثمار المباشر في العقارات على شراء عقار سكني أو تجاري لاستخدامه كخاصية مدرة للدخل أو لإعادة بيعه في وقت لاحق. تشمل الطرق غير المباشرة للاستثمار في سوق العقارات الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار المتداولة في البورصة (ETFs) وصناديق العقارات المختلطة (CREFs) وصناديق البنية التحتية. بسبب ارتفاع السيولة المتاحة في السوق ، وانخفاض تكاليف المعاملات وانخفاض متطلبات رأس المال ، يفضل المستثمرون العاديون الاستثمار بشكل غير مباشر في العقارات. (لمعرفة المزيد حول طرق الربح من سوق الإسكان ، اقرأ طرق بسيطة للاستثمار في العقارات. )
الخط السفلي
قدم هذا المقال بعضًا من العوامل ذات المستوى الأعلى التي تلعب دورًا مهمًا في تحريك سوق العقارات ، ولكن هناك أيضًا أجزاء أكثر تعقيدًا تلعبها. وعلى الرغم من أن بعض هذه العوامل المذكورة أعلاه تشير إلى وجود علاقة واضحة بين العامل والسوق ، في الواقع ، يمكن أن تكون النتائج مختلفة تمامًا. ومع ذلك ، فهم العوامل الرئيسية التي تدفع سوق العقارات أمر ضروري لإجراء تقييم شامل للاستثمار المحتمل.
(لمزيد من المعلومات حول هذا الموضوع ، اقرأ " جني الأموال في العقارات السكنية".)
