جدول المحتويات
- هل أنت مريح كونك المالك؟
- سداد الديون الشخصية قبل الشراء
- تأمين الدفعة الأولى
- احذر أسعار الفائدة المرتفعة
- حساب هوامش الخاص بك
- تجنب المثبت العلوي
- حساب نفقات التشغيل
- تحديد عودتك
- شراء منزل منخفض التكلفة
- العثور على المكان المناسب
- المخاطر مقابل المكافأة
- الخط السفلي
أنتجت العقارات العديد من أغنى الناس في العالم ، لذلك هناك الكثير من الأسباب للاعتقاد بأن العقار استثمار جيد. ومع ذلك ، يتفق الخبراء ، كما هو الحال مع أي استثمار ، فمن الأفضل أن تكون على دراية جيدة قبل الغوص بمئات الآلاف من الدولارات.
الماخذ الرئيسية
- شراء عقار مستأجر لكسب الدخل يمكن أن يكون مغامرة محفوفة بالمخاطر. على غرار شراء منزل ، سيحتاج المشترون عادة إلى تأمين دفع مقدم بنسبة 20٪ على الأقل للعقار. كونك المالك يتطلب مجموعة واسعة من المهارات ، والتي يمكن أن تتراوح من فهم قانون المستأجر الأساسي إلى أن تكون قادرة على إصلاح صنبور تسرب. يوصي الخبراء بالحصول على وسادة مالية ، في حالة عدم استئجار العقار ، أو إذا كان دخل الإيجار لا يغطي الرهن العقاري بالكامل على العقار.
هل أنت مريح كونك المالك؟
هل تعرف طريقك نحو مربع الأدوات؟ كيف حالك في إصلاح دريوال أو فك المرحاض؟ بالتأكيد ، يمكنك الاتصال بشخص ما للقيام بذلك نيابة عنك ، لكن ذلك سيؤثر على أرباحك. أصحاب العقارات الذين لديهم واحد أو اثنين من المنازل في كثير من الأحيان إصلاحات خاصة بهم لتوفير المال.
إذا لم تكن من النوع السهل وليس لديك الكثير من النقود الاحتياطية ، فقد لا يكون كونك مالكًا مناسبًا لك.
بالطبع ، يتغير ذلك عند إضافة المزيد من الخصائص إلى محفظتك. يمتلك لورنس بيريرا ، رئيس King Harbour Wealth Management في ريدوندو بيتش ، كاليفورنيا ، عقارات على الساحل الشرقي بينما يعيش على الساحل الغربي. وبصفته شخصًا يقول إنه ليس مفيدًا على الإطلاق ، فإنه يجعله يعمل. كيف؟ يقول بيريرا: "لقد جمعت فريقًا قويًا من عمال النظافة ، العمال المهرة ، والمقاولين".
لا ينصح بهذا للمستثمرين الجدد ، ولكن عندما تحصل على تعليق من الاستثمار العقاري ، لا يتعين عليك أن تظل محليًا.
سداد الديون الشخصية قبل الشراء
قد يتحمل المستثمرون الأذكياء الديون كجزء من محفظة استثماراتهم ، لكن على الشخص العادي أن يتجنبها. إذا كان لديك قروض للطلاب أو فواتير طبية غير مدفوعة أو أطفال سيذهبون إلى الكلية قريبًا ، فقد لا يكون شراء عقار مستأجر الخطوة الصحيحة.
يوافق بيريرا على أن توخي الحذر أمر حاسم ، قائلاً ، "ليس من الضروري سداد الديون إذا كانت عوائدك العقارية أكبر من تكلفة الدين. هذا هو الحساب الذي تحتاج إلى القيام به." بيريرا يقترح وجود وسادة النقدية. "لا تضع نفسك في موقف تفتقر فيه إلى الأموال اللازمة لسداد ديونك. دائمًا ما يكون لديك هامش أمان".
تأمين الدفعة الأولى
تتطلب العقارات الاستثمارية عمومًا دفعًا مقدمًا أكبر من العقارات التي يشغلها مالكوها ، بحيث يكون لديهم متطلبات موافقة أكثر صرامة. إن نسبة 3٪ التي ربما تكون قد دفعتها إلى المنزل الذي تعيش فيه حاليًا لن تعمل في عقار استثماري. ستحتاج إلى ما لا يقل عن 20 ٪ ، بالنظر إلى أن التأمين على الرهن العقاري غير متوفر على استئجار العقارات.
احذر أسعار الفائدة المرتفعة
قد تكون تكلفة اقتراض الأموال رخيصة نسبيًا اعتبارًا من عام 2020 ، لكن سعر الفائدة على عقار استثماري سيكون أعلى من أسعار الفائدة على الرهن العقاري التقليدية. تذكر أنك تحتاج إلى دفع رهن عقاري منخفض لن تأكل أرباحك الشهرية بشكل كبير للغاية.
حساب هوامش الخاص بك
تهدف شركات وول ستريت التي تشتري العقارات المتعثرة إلى تحقيق عوائد تتراوح بين 5٪ و 7٪ لأن عليها دفع أجور الموظفين. ينبغي للأفراد تحديد هدف بنسبة 10 ٪. تقدير تكاليف الصيانة بنسبة 1 ٪ من قيمة العقار سنويا. وتشمل التكاليف الأخرى التأمين ، ورسوم جمعية أصحاب المنازل المحتملة ، والضرائب العقارية والمصروفات الشهرية مثل مكافحة الآفات والمناظر الطبيعية. ثم هناك تأمين المالك.
تجنب المثبت العلوي
من المغري أن تبحث عن المنزل الذي يمكنك الحصول عليه من الصفقة والوصول إلى عقار مستأجر. ومع ذلك ، إذا كانت هذه الخاصية الأولى لك ، فمن المحتمل أن تكون هذه فكرة سيئة. ما لم يكن لديك مقاول يعمل بجودة عالية بسعر رخيص - أو كنت ماهرًا في تحسينات المنزل على نطاق واسع - فمن المحتمل أن تدفع أكثر من اللازم للتجديد. بدلاً من ذلك ، انظر لشراء منزل بسعر أقل من السوق ولا يحتاج إلا إلى إصلاحات بسيطة.
حساب نفقات التشغيل
تتراوح نفقات التشغيل على العقار الجديد بين 35٪ و 80٪ من إجمالي الدخل التشغيلي. إذا كنت تتقاضى 1500 دولار عن الإيجار وتأتي مصاريفك على 600 دولار شهريًا ، فأنت تحصل على 40٪ من نفقات التشغيل. للحصول على حساب أسهل ، استخدم قاعدة 50٪. إذا كان الإيجار الذي تتقاضاه هو 2،000 دولار شهريًا ، فتوقع أن تدفع 1000 دولار من إجمالي المصاريف.
تحديد عودتك
مقابل كل دولار تستثمره ، ما هو عائدك على هذا الدولار؟ قد تقدم الأسهم عائدًا نقديًا بنسبة 7.5٪ ، بينما قد تدفع السندات 4.5٪. تعتبر العائد بنسبة 6٪ في عامك الأول كمالك لصحة جيدة ، خاصة وأن هذا العدد يجب أن يرتفع بمرور الوقت.
شراء منزل منخفض التكلفة
أكثر تكلفة المنزل ، وارتفاع النفقات الجارية الخاصة بك. يوصي بعض الخبراء بالبدء في شراء منزل بقيمة 150،000 دولار في حي جديد. بالإضافة إلى ذلك ، يقول الخبراء أنه لا يشترون أبدًا منزلًا جميلًا معروض للبيع على الكتلة ، كما هو الحال مع أسوأ منزل على الكتلة.
العثور على المكان المناسب
عند اختيار عقار مستأجر مربح ، يجب أن تبحث عن موقع به ضرائب منخفضة على الممتلكات ، ومنطقة مدرسية لائقة ، والكثير من وسائل الراحة ، مثل الحدائق ومراكز التسوق والمطاعم ودور السينما القريبة. بالإضافة إلى ذلك ، قد يعني الحي الذي يتسم بمعدلات منخفضة من الجريمة وسوق العمل المتنامي مجموعة أكبر من المستأجرين المحتملين.
5 طرق بسيطة للاستثمار في العقارات
المخاطر مقابل المكافأة
كل قرار مالي يتعلق بموازنة المكافآت وتحديد المكاسب مقابل المخاطر المحتملة. هل الاستثمار في العقارات منطقي بالنسبة لك؟
المكافآت:
- دخلك السلبي. بصرف النظر عن تكاليف الاستثمار والصيانة الأولية ، يمكنك كسب المال مع وضع معظم وقتك وطاقتك في وظيفتك المعتادة. يجب أن ينمو دخلك. أنت لا تكسب دخل الإيجار فقط ؛ مع زيادة قيمة العقارات ، يرتفع استثمارك في القيمة. يمكنك وضع العقار في حساب IRA ذاتي التوجيه. لا يتم تضمين دخل العائد كجزء من دخلك خاضعًا لضريبة الضمان الاجتماعي. الفائدة التي تدفعها على قرض عقار استثماري هو خصم الضرائب. قصيرة من أزمة أخرى ، والقيم العقارية هي أكثر استقرارا من سوق الأوراق المالية. العقارات الحقيقية هي الأصول المادية. الاستثمار في الأسهم أو منتجات وول ستريت ليس شيئًا يمكنك رؤيته أو لمسه.
المخاطر:
- على الرغم من أن إيرادات الإيجار سلبية ، إلا أن المستأجرين يمكن أن يكونوا مؤلمًا للتعامل معهم إلا إذا كنت تستخدم شركة لإدارة الممتلكات. إذا كان إجمالي الدخل المعدل أكثر من 200000 دولار (فردي) أو 250،000 دولار (إيداع مشترك) ، فقد تخضع لضريبة إضافية بنسبة 3.8٪ على صافي دخل الاستثمار ، بما في ذلك إيرادات الإيجار. قد لا يغطي إيجار الإيجار إجمالي مدفوعات الرهن العقاري. على عكس الأسهم ، لا يمكنك بيع العقارات على الفور إذا كانت الأسواق تفسد. تكاليف الدخول والخروج قد تكون مرتفعة. إذا لم تفعل ذلك " لديك مستأجر ، عليك أن تدفع لجميع النفقات.
الخط السفلي
حافظ على توقعاتك واقعية. كما هو الحال مع أي استثمار ، فإن العقار المستأجر لن ينتج شيكًا شهريًا كبيرًا لفترة من الوقت ، وقد يكون اختيار العقار الخطأ خطأً فادحًا.
فكر في العمل مع شريك متمرس في أول مكان لك أو استأجر منزلك لاختبار قدرات مالك العقار.
