صيانة الغلة المحددة

تعريف صيانة الغلة

صيانة العائد هي عبارة عن علاوة مدفوعة مقدمًا تتيح للمستثمرين تحقيق نفس العائد كما لو أن المقترض دفع جميع مدفوعات الفائدة المجدولة حتى تاريخ الاستحقاق.

تم تصميم أقساط صيانة العائد لجعل المستثمرين غير مبالين بالدفع المسبق. علاوة على ذلك ، فإنه يجعل إعادة التمويل غير جذابة وغير اقتصادية للمقترضين.

كسر أسفل الغلة الصيانة

عندما يحصل المقترض على قرض إما عن طريق إصدار سندات للمستثمرين والمقرضين أو عن طريق الحصول على قرض (على سبيل المثال ، قرض عقاري ، قرض سيارة ، قرض تجاري ، وما إلى ذلك) من مؤسسة الإقراض ، فإن المقرضين يحصلون على فائدة دورية كتعويض عن إقراضهم. الأموال لفترة من الوقت. تشكل الفائدة المتوقعة معدل عائد للمقرض الذي يعرض أرباحه على أساس السعر. على سبيل المثال ، ينوي المستثمر الذي يقوم بشراء سندات مدتها 10 سنوات بقيمة اسمية تبلغ 100000 دولار ومعدل كوبون سنوي قدره 7٪ ، أن يتم إضافة حسابه سنويًا بنسبة 7٪ × 100000 دولار = 7000 دولار. وبالمثل ، يتوقع البنك الذي يوافق على 350،000 دولار بسعر فائدة ثابت أن يتلقى مدفوعات الفائدة شهريًا حتى يكمل المقترض مدفوعات الرهن العقاري الخاصة به لسنوات. ومع ذلك ، هناك حالات يقوم فيها المقترض بالدفع المسبق للقرض قبل تاريخ الاستحقاق ، مما يعرض المقرض لمخاطر الدفع المقدم.

لتعويض المقرضين في حالة قيام المقترض بسداد القرض في وقت مبكر عن الموعد المحدد ، يتم فرض رسوم على الدفع المسبق أو علاوة ، تعرف باسم صيانة العائد. السبب الأكثر شيوعًا للدفع المسبق للقرض هو انخفاض أسعار الفائدة ، والذي يوفر فرصة للمقترض أو مصدر الديون لإعادة تمويل ديونها بمعدل فائدة أقل. في الواقع ، تتيح صيانة العائد للبنك أن يكسب عائداته الأصلية دون تكبد أي خسارة بسبب انخفاض أسعار الفائدة. يمكن للبنك إعادة استثمار الأموال التي تم إرجاعها إليهم ، بالإضافة إلى مبلغ العقوبة ، في سندات الخزينة الآمنة والحصول على نفس التدفق النقدي كما لو كانوا قد تلقوا جميع مدفوعات القرض المجدولة طوال مدة القرض.

كيفية حساب صيانة الغلة

صيغة قسط صيانة الغلة هي:

صيانة العائد = القيمة الحالية للمدفوعات المتبقية على الرهن x (سعر الفائدة - عائد الخزينة)

يمكن حساب عامل القيمة الحالية في الصيغة كـ (1 - (1 + r) ^{-n / 12}) / r

حيث r = عائد الخزينة

ن = عدد الشهور

على سبيل المثال ، افترض أن المقترض لديه رصيد 60،000 دولار متبقي على قرض بفائدة 5٪. المدة المتبقية للقرض هي بالضبط 5 سنوات أو 60 شهرًا. إذا قرر المقترض سداد القرض عندما ينخفض ​​العائد على سندات الخزانة لمدة 5 سنوات إلى 3٪ ، فلنحسب صيانة العائد.

الخطوة 1: PV = 60،000 دولار

PV = 4.58 × 60،000 دولار

PV = 274،782.43 دولار

الخطوة 2: صيانة العائد = 274،782.43 دولارًا (0.05 - 0.03)

صيانة العائد = 274،782.43 دولار (0.05 - 0.03)

صيانة العائد = 5،495.65 دولار

سيتعين على المقترض دفع مبلغ إضافي قدره 495.65 دولارًا لسداد دينه مقدمًا.

إذا ارتفعت عوائد سندات الخزانة من حيث كانت عند سداد القرض ، فيمكن للمقرض أن يحقق ربحًا من خلال قبول مبلغ سداد القرض المبكر وإقراض المال بمعدل أعلى أو استثمار الأموال في سندات الخزينة ذات الدفع الأعلى. في هذه الحالة ، لا توجد خسارة في العائد للمقرض ، لكنها ستظل تفرض عليك عقوبة دفع مقدم على الرصيد الرئيسي.

صيانة الغلة هي الأكثر شيوعًا في صناعة الرهن العقاري التجاري.