جدول المحتويات
- فوضى الرهن
- الكساد العظيم
- أكبر الجاني: المقرضون
- شريك في الجريمة: مشتري المساكن
- البنوك الاستثمارية تزن في
- تضارب محتمل في المصالح
- سلوك المستثمر يغذي النار
- لا تنسى صناديق التحوط
- الخط السفلي
في أي وقت يحدث شيء سيء ، لا يستغرق الأمر وقتًا طويلاً قبل أن يبدأ الناس في إلقاء اللوم. قد يكون الأمر بسيطًا مثل التجارة السيئة أو الاستثمار الذي لم يظن أحد أنه سيفجر. لقد استندت بعض الشركات إلى منتج أطلقته ولم تقلع منه أبدًا ، مما أدى إلى تراجع كبير في الأرباح. لكن بعض الأحداث لها تأثير مدمر لدرجة أنها في نهاية المطاف لها تأثير على الاقتصاد الكلي. هذا ما حدث في سوق الرهن العقاري ، والذي أدى إلى الركود الكبير. لكن من تلوم؟
عندما يتعلق الأمر بأزمة الرهن العقاري الثانوي ، لم يكن هناك كيان أو فرد واحد يمكننا توجيه أصابع الاتهام إليه. بدلاً من ذلك ، كانت هذه الفوضى هي الإنشاء الجماعي للبنوك المركزية في العالم ومالكي المنازل والمقرضين ووكالات التصنيف الائتماني وشركات التأمين والمستثمرين. تابع القراءة لمعرفة المزيد عن كل لاعب فردي وما هو الدور الذي لعبوه في الأزمة.
الماخذ الرئيسية
- كانت أزمة الرهون العقارية عالية المخاطر هي الإنشاء الجماعي للبنوك المركزية في العالم ، وأصحاب المنازل ، والمقرضين ، ووكالات التصنيف الائتماني ، وشركات التأمين ، والمستثمرين. كان المقرضون هم أكبر الجناة ، إذ منحوا قروضًا بحرية للأشخاص الذين لم يتمكنوا من تحملها بسبب رأس المال الذي يتدفق بحرية في أعقاب فقاعة الدوت كوم. وكان الذين لم يتصوروا أبدًا أنهم يستطيعون امتلاك منزل يأخذون قروضًا يعلمون أنهم قد لا يستطيعون تحملها كما لعبت بنوك الاستثمار ووكالات التصنيف وصناديق التحوط دورًا في فوضى الرهن العقاري. قام المستثمرون المتعطشون للحصول على عوائد كبيرة بشراء أوراق مالية مدعومة برهن عقاري بأقساط منخفضة بشكل يبعث على السخرية ، مما زاد الطلب على المزيد من القروض العقارية عالية المخاطر.
فوضى الرهن العقاري: نظرة عامة
قبل أن ننظر إلى اللاعبين الرئيسيين والمكونات التي أدت إلى أزمة الرهن العقاري الثانوي ، من المهم العودة قليلاً ودراسة الأحداث التي أدت إلى ذلك.
في أوائل عام 2000 ، كان الاقتصاد في خطر الركود العميق بعد انفجار فقاعة الدوت كوم. قبل انفجار الفقاعة ، ارتفعت تقييمات شركة التكنولوجيا بشكل كبير ، كما ارتفع الاستثمار في هذه الصناعة. كانت الشركات الناشئة والشركات الناشئة التي لم تحقق أي إيرادات بعد تحصل على أموال من أصحاب رؤوس الأموال ، وأصبحت مئات الشركات عامة. تفاقم هذا الوضع بسبب هجمات 11 سبتمبر الإرهابية في عام 2001. حاولت البنوك المركزية في جميع أنحاء العالم تحفيز الاقتصاد كرد فعل. خلقوا سيولة رأس المال من خلال تخفيض أسعار الفائدة. بدوره ، سعى المستثمرون إلى تحقيق عوائد أعلى من خلال الاستثمارات ذات المخاطر العالية.
أدخل الرهن العقاري. لقد تحمل المقرضون مخاطر أكبر ، أيضًا ، بالموافقة على قروض الرهن العقاري عالية المخاطر للمقترضين ذوي الائتمان الرديء ، وعدم وجود أصول ، وفي بعض الأحيان عدم وجود دخل. تم إعادة تغليف هذه الرهون من قبل المقرضين في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) وبيعها للمستثمرين الذين تلقوا مدفوعات الدخل العادية تماما مثل مدفوعات القسيمة من السندات. لكن طلب المستهلكين دفع فقاعة الإسكان إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق في صيف عام 2005 ، والذي انهار في نهاية المطاف في الصيف التالي.
الكساد العظيم
لم تؤثر أزمة الرهن العقاري عالي المخاطر على مالكي المنازل فحسب ، بل كان لها تأثير كبير على الاقتصاد العالمي الذي أدى إلى الركود الكبير الذي استمر بين عامي 2007 و 2009. وكانت هذه أسوأ فترة من الركود الاقتصادي منذ الكساد العظيم.
بعد انفجار فقاعة الإسكان ، وجد العديد من أصحاب المنازل أنفسهم عالقين مع مدفوعات الرهن العقاري التي لم يتمكنوا من تحملها. وكان اللجوء الوحيد إلى الافتراضي. وأدى ذلك إلى انهيار سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، والتي كانت عبارة عن كتل الأوراق المالية المدعومة من هذه القروض ، وبيعت للمستثمرين الذين كانوا جائعين لعائدات كبيرة. فقد المستثمرون أموالهم ، كما فعلت البنوك ، حيث كان الكثيرون يتأرجحون على شفا الإفلاس.
انتهى أصحاب المنازل الذين تخلفوا عن السداد في حبس الرهن. وامتد الانكماش إلى أجزاء أخرى من الاقتصاد - انخفاض في العمالة ، والمزيد من الانخفاضات في النمو الاقتصادي وكذلك الإنفاق الاستهلاكي. وافقت الحكومة الأمريكية على حزمة تحفيز لدعم الاقتصاد من خلال إنقاذ الصناعة المصرفية. ولكن من كان المسؤول؟ دعنا نلقي نظرة على اللاعبين الرئيسيين.
أكبر الجاني: المقرضون
معظم اللوم يقع على منشئي الرهن العقاري أو المقرضين. ذلك لأنهم كانوا مسؤولين عن خلق هذه المشاكل. بعد كل شيء ، كان المقرضون هم الذين تقدموا بقروض للأشخاص الذين يعانون من سوء الائتمان وارتفاع مخاطر التخلف عن السداد. إليكم سبب حدوث ذلك.
عندما أغرقت البنوك المركزية الأسواق بالسيولة الرأسمالية ، لم تخفض أسعار الفائدة فحسب ، بل أدت أيضًا إلى خفض أقساط المخاطرة على نطاق واسع حيث بحث المستثمرون عن فرص أكثر خطورة لتعزيز عائدات استثماراتهم. في الوقت نفسه ، وجد المقرضون أنفسهم برأسمال كبير للإقراض ، مثلهم مثل المستثمرين ، رغبة متزايدة في تحمل مخاطر إضافية لزيادة عوائد الاستثمار الخاصة بهم.
في الدفاع عن المقرضين ، كان هناك زيادة في الطلب على القروض العقارية ، وأسعار المساكن في ارتفاع لأن أسعار الفائدة انخفضت بشكل كبير. في ذلك الوقت ، ربما كان المقرضون ينظرون إلى القروض العقارية عالية المخاطر على أنها أقل مخاطرة مما كانت عليه بالفعل - فقد كانت المعدلات منخفضة ، وكان الاقتصاد يتمتع بصحة جيدة ، وكان الناس يقومون بمدفوعاتهم. من كان يستطيع التنبؤ بما حدث بالفعل؟
على الرغم من كونها لاعبا رئيسيا في أزمة الرهن العقاري ، حاولت البنوك تخفيف الطلب المتزايد على القروض العقارية مع ارتفاع أسعار المساكن بسبب انخفاض أسعار الفائدة.
شريك في الجريمة: مشتري المساكن
يجب أن نذكر أيضًا مشتري المساكن الذين كانوا بعيدًا عن الأبرياء في دورهم في أزمة الرهن العقاري الثانوي. لعب الكثير منهم لعبة محفوفة بالمخاطر للغاية عن طريق شراء منازل بالكاد يستطيعون تحملها. كانوا قادرين على إجراء هذه المشتريات مع الرهون العقارية غير التقليدية مثل 2/28 والرهون العقارية الفائدة فقط. عرضت هذه المنتجات أسعارًا تمهيدية منخفضة وأقل تكاليف أساسية مثل عدم وجود دفعة مقدمة. تكمن آمالهم في ارتفاع الأسعار ، مما سمح لهم بإعادة التمويل بأسعار أقل وأخذ الأسهم خارج المنزل لاستخدامها في إنفاق آخر. ومع ذلك ، فبدلاً من الاستمرار في الارتفاع ، انفجرت فقاعة الإسكان ، مما أدى إلى ارتفاع الأسعار معها.
عندما تتم إعادة تعيين رهوناتهم ، لم يتمكن العديد من مالكي المنازل من إعادة تمويل قروضهم العقارية لخفض أسعار الفائدة ، حيث لم يتم إنشاء أسهم مع هبوط أسعار المساكن. لذلك ، أجبروا على إعادة ضبط رهونهم بمعدلات أعلى لا يستطيعون تحملها ، والكثير منهم تعثروا. استمرت حبس الرهن في الزيادة خلال عامي 2006 و 2007.
في قدرتهم على ربط المزيد من المقترضين ذوي المخاطر العالية ، ربما يكون بعض المقرضين أو سماسرة الرهن العقاري قد أعطوا الانطباع بأنه لم يكن هناك خطر على هذه القروض العقارية ولم تكن التكاليف مرتفعة. ولكن في نهاية اليوم ، اتخذ العديد من المقترضين ببساطة قروضاً عقارية لم يتمكنوا من تحملها. لو لم يقموا بمثل هذا الشراء الحازم وتولوا رهنًا أقل خطورة ، لكانت التأثيرات الإجمالية قابلة للإدارة.
مما أدى إلى تفاقم الوضع ، المقرضين والمستثمرين الذين وضعوا أموالهم في الأوراق المالية المدعومة من هذه القروض المتعثرة انتهى بها الأمر. خسر المقرضون المال على القروض العقارية المتعثرة لأنها تركت على نحو متزايد مع الممتلكات بقيمة أقل من المبلغ الذي تم إقراضه في الأصل. في كثير من الحالات ، كانت الخسائر كبيرة بما يكفي لإفلاسها.
البنوك الاستثمارية تفاقم الوضع
زيادة استخدام سوق الرهن العقاري الثانوي من قبل المقرضين إضافة إلى عدد من قروض الرهن العقاري المقرضين يمكن أن تنشأ. بدلاً من الاحتفاظ بالرهون العقارية الأصلية في دفاترهم ، كان المقرضون قادرين على بيع الرهون العقارية في السوق الثانوية وتحصيل الرسوم الأصلية. هذا حرر المزيد من رأس المال لمزيد من الإقراض ، مما زاد من السيولة أكثر ، وبدأت كرة الثلج في البناء.
جاء الكثير من الطلب على هذه الرهون العقارية من إنشاء أصول تجمع القروض معًا في ورقة مالية ، مثل التزام الدين المضمون (CDO). في هذه العملية ، ستشتري البنوك الاستثمارية القروض العقارية من المقرضين وتوريقها في سندات ، تم بيعها للمستثمرين من خلال CDOs.
وكالات التصنيف: تضارب محتمل في المصالح
تم توجيه الكثير من الانتقادات إلى وكالات التصنيف والجهات الضامنة لمؤسسات الدين المضمونة وغيرها من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري والتي تضمنت قروض الرهن العقاري في صناديق الرهن العقاري الخاصة بهم. يجادل البعض بأنه كان يجب على وكالات التصنيف أن تتوقع ارتفاع معدلات التخلف عن السداد بالنسبة للمقترضين من فئة الرهن العقاري ، وينبغي أن تكون قد أعطت هذه CDOs تصنيفات أقل بكثير من تصنيف AAA الممنوح لشرائح الجودة الأعلى. إذا كانت التصنيفات أكثر دقة ، لكان عدد أقل من المستثمرين قد اشترى في هذه الأوراق المالية ، وربما لم تكن الخسائر سيئة.
علاوة على ذلك ، أشار البعض إلى تضارب مصالح وكالات التصنيف التي تتلقى رسومًا من مُنشئ الأمان وقدرتها على إعطاء تقييم غير متحيز للمخاطر. الحجة هي أن وكالات التصنيف كانت مغرية لتقديم تقييمات أفضل لمواصلة تلقي رسوم الخدمة ، أو أنهم تعرضوا لخطر ذهاب وكيل التأمين إلى وكالة مختلفة.
بغض النظر عن الانتقادات التي تحيط بالعلاقة بين شركات التأمين ووكالات التصنيف ، فإن حقيقة الأمر هي أنهم كانوا يجلبون السندات إلى السوق بناءً على طلب السوق.
الوقود إلى النار: سلوك المستثمر
تماماً كما يلوم أصحاب المنازل على مشترياتهم ، فقد يجب وضع جزء كبير من اللوم على أولئك الذين استثمروا في CDOs. كان المستثمرون هم الراغبون في شراء هذه الأدوات بنقود منخفضة التكلفة بأقساط منخفضة يبعث على السخرية بدلاً من سندات الخزينة. هذه المعدلات المنخفضة المغرية هي التي أدت في النهاية إلى مثل هذا الطلب الكبير على قروض الرهن العقاري.
في النهاية ، الأمر متروك للمستثمرين الأفراد لأداء العناية الواجبة على استثماراتهم وتقديم التوقعات المناسبة. فشل المستثمرون في هذا من خلال اتخاذ تصنيفات AAA CDO بالقيمة الاسمية.
لا تنسى صناديق التحوط
طرف آخر أضاف إلى الفوضى كان صناعة صناديق التحوط. وقد أدى إلى تفاقم المشكلة ليس فقط من خلال رفع أسعار الفائدة ، ولكن أيضًا عن طريق تأجيج تقلبات السوق التي تسببت في خسائر المستثمرين. كما ساهم في فشل المشكلة عدد قليل من مديري الاستثمار.
للتوضيح ، هناك إستراتيجية لصناديق التحوط موصوفة بشكل أفضل على أنها موازنة ائتمانية. وهو ينطوي على شراء سندات عالية المخاطر على الائتمان وتحوط المراكز عن طريق مقايضة العجز عن سداد الائتمان. هذا تضخيم الطلب على CDOs. من خلال استخدام الرافعة المالية ، يمكن للصندوق شراء عدد أكبر من سندات الدين المضمونة والسندات أكثر مما يمكنه مع رأس المال الحالي وحده ، مما يؤدي إلى انخفاض أسعار الفائدة على القروض العقارية وزيادة المشكلة. علاوة على ذلك ، نظرًا لأن الرافعة المالية كانت متورطة ، فقد مهد هذا الطريق لارتفاع معدل التذبذب ، وهو ما حدث بالضبط بمجرد أن أدرك المستثمرون الجودة الحقيقية والأقل من CDOs ذات الرهون العقارية عالية المخاطر.
نظرًا لأن صناديق التحوط تستخدم قدرًا كبيرًا من الرافعة المالية ، فقد تضخمت الخسائر وأغلقت العديد من صناديق التحوط عملياتها لأنها نفدت الأموال في مواجهة نداءات الهامش.
الخط السفلي
ربما كان هناك مزيج من العوامل والمشاركين الذين عجلوا بفوضى الرهن العقاري ، ولكن في النهاية كان السلوك والجشع البشري هو الذي دفع الطلب والعرض وشهية المستثمرين لهذه الأنواع من القروض. بعد فوات الأوان هو 20/20 دائمًا ، ومن الواضح الآن أنه كان هناك نقص في الحكمة من جانب الكثيرين. ومع ذلك ، هناك أمثلة لا حصر لها من الأسواق التي تفتقر إلى الحكمة. يبدو أن حقيقة من حقائق أن المستثمرين سوف يستقرون دائمًا على الظروف الحالية بعيدًا عن المستقبل.
