الرهن العقاري الثانوي هو تصنيف للقروض المقدمة بأسعار تزيد عن السعر الأساسي للأفراد غير القادرين على التأهل للحصول على قروض بأسعار فائدة أولية. يحدث هذا عادة عندما يكون لدى المقترضين ائتمان رديء ، ونتيجة لذلك ، فإن المقرض يعتبرهم مخاطرة أعلى.
يعتمد تأهيل القرض على العديد من العوامل بما في ذلك الدخل والأصول وتصنيف الائتمان. في معظم الحالات ، يكون لدى المقترضين من فئة الرهن العقاري علامات استفهام تحيط بهم في واحد أو أكثر من هذه المجالات ، مثل التصنيف الائتماني الضعيف أو عدم القدرة على إثبات الدخل. على سبيل المثال ، من المحتمل ألا يكون شخص ما لديه تصنيف ائتماني أقل من 620 أو ليس لديه أصول مؤهل للحصول على قرض عقاري تقليدي وسيحتاج إلى اللجوء إلى قرض الرهن العقاري للحصول على التمويل اللازم. تابع القراءة لمعرفة المزيد عن هذا النوع من الإقراض وكيف حصلت على سمعتها السيئة.
الرهن العقاري مقابل أولي
بالإضافة إلى وجود أسعار فائدة أعلى من القروض ذات الأسعار الأولية ، غالبًا ما تأتي قروض الرهن العقاري برسوم أعلى. وعلى عكس القروض ذات السعر المتميز ، والتي تشبه إلى حد كبير القروض من المقرض إلى المقرض ، تختلف قروض الرهن العقاري بشكل كبير. يتم استخدام عملية تعرف باسم التسعير على أساس المخاطر لحساب معدلات الرهن العقاري وشروطه - فكلما زاد رصيدك الائتماني ، زاد تكلفة القرض.
وعادة ما تستخدم قروض الرهن العقاري لتمويل القروض العقارية. وغالبًا ما تتضمن غرامات الدفع المسبق التي لا تسمح للمقترضين بسداد القرض في وقت مبكر ، مما يجعل إعادة تمويل القرض أو التقاعد قبل انتهاء مدته أمرًا صعبًا ومكلفًا. بعض هذه القروض تأتي أيضًا مع استحقاقات بالون ، والتي تتطلب دفعة نهائية كبيرة. ومع ذلك ، يأتي البعض الآخر بمعدلات تمهيدية منخفضة بشكل مصطنع تتصاعد بشكل كبير ، مما يزيد من الدفع الشهري بنسبة تصل إلى 50 ٪.
غالبًا ما لا يدرك المقترضون أن القرض يعتبر رهنًا ضعيفًا لأن المقرضين نادراً ما يستخدمون هذه المصطلحات. من منظور التسويق ، "الرهن العقاري" ليس مصطلحًا جذابًا. (لمعرفة المزيد ، اقرأ: Subprime Is Subpar .)
التاريخ
أعطى قانون إعادة استثمار المجتمع لعام 1977 وتحرير اللوائح لاحقًا المقرضين حافزًا قويًا على إقراض أموال للمقترضين ذوي الدخل المنخفض. مكّن قانون إلغاء القيود التنظيمية والرقابة النقدية لعام 1980 المقرضين من فرض أسعار فائدة أعلى على المقترضين ذوي الدرجات الائتمانية المنخفضة. بعد ذلك ، أتاح قانون التكافؤ في معاملات الرهن العقاري ، الذي تم إقراره عام 1982 ، استخدام القروض ذات السعر المتغير ومدفوعات البالون. أخيرًا ، ألغى قانون الإصلاح الضريبي لعام 1986 خصم الفائدة على القروض الاستهلاكية ولكنه أبقى على خصم الفائدة على الرهن العقاري. هذه الأفعال تضع هجمة قروض الرهن العقاري في حالة حركة. (لمعرفة المزيد ، اقرأ: خصم ضريبة فوائد الرهن العقاري .)
بمرور الوقت ، بدأت الشركات تتكيف مع هذه البيئة المتغيرة ، وبدأ التوسع في إقراض الرهن العقاري بشكل جدي. في حين تتوفر قروض الرهن العقاري لمجموعة متنوعة من عمليات الشراء ، إلا أن القروض العقارية تعد من الأشياء المهمة بالنسبة لمعظم المستهلكين ، وبالتالي فإن زيادة قروض الرهن العقاري عالية المخاطر تنجذب بشكل طبيعي نحو سوق الرهن العقاري. وفقًا للإحصاءات الصادرة عن مجلس الاحتياطي الفيدرالي في عام 2004 ، من عام 1994 إلى عام 2003 ، زاد الإقراض عالي الملاءة بمعدل 25٪ سنويًا ، مما يجعله القطاع الأسرع نموًا في صناعة الرهن العقاري في الولايات المتحدة. علاوة على ذلك ، يشير مجلس الاحتياطي الفيدرالي إلى النمو باعتباره "زيادة تقارب عشرة أضعاف في تسع سنوات فقط".
الخير
زادت قروض الرهن العقاري من فرص امتلاك المنازل ، حيث أضفت تسعة ملايين أسرة إلى صفوف مالكي المنازل في أقل من عقد من الزمان ، وجعلت الولايات المتحدة في المرتبة الأولى في الدول المتقدمة بمعدلات تملك المنازل ، على قدم المساواة مع المملكة المتحدة وبعد إسبانيا قليلاً ، فنلندا وايرلندا واستراليا ، وفقا للاحتياطي الفيدرالي. أكثر من نصف هؤلاء الذين يضافون إلى صفوف أصحاب المنازل الجدد هم من الأقليات. نظرًا لأن ملكية المنازل هي وسيلة الادخار الرئيسية لنسبة مئوية كبيرة من السكان ، فإن ملكية المنازل هي وسيلة جيدة لبناء الثروة.
السيء
قروض الرهن العقاري باهظة الثمن. لديهم أسعار فائدة أعلى وغالبا ما تكون مصحوبة الدفع المسبق وعقوبات أخرى. تعد القروض ذات الأسعار القابلة للتعديل مصدر قلق خاص ، حيث يمكن أن تقفز المدفوعات بشكل كبير عندما ترتفع أسعار الفائدة. (لمعرفة المزيد حول القروض ذات الأسعار القابلة للتعديل ، انظر الرهون العقارية: سعر الصرف الثابت مقابل سعر الفائدة القابل للتعديل والرهان الأمريكي أو كابوس الرهن العقاري؟ ) في كثير من الأحيان ، يتم تقديم قروض الرهن العقاري للأشخاص الذين ليس لديهم طريقة أخرى للوصول إلى الأموال وفهم القليل لل ميكانيكا القرض.
من ناحية الإقراض ، يمكن أن يؤدي الاندفاع في استقدام أعمال جديدة إلى ممارسات تجارية قذرة ، مثل تقديم قروض دون مطالبة المقترضين بتقديم دليل موثق على الدخل ودون النظر إلى ما سيحدث إذا ارتفعت أسعار الفائدة. هذا يمكن أن يثبت أنه عمل محفوف بالمخاطر إذا أصبح الناس غير قادرين على سداد قروضهم وارتفاع معدلات فقدان معدل الرهن العقاري. في عام 2007 ، تقدمت شركة New Century Financial Corp ، التي كانت آنذاك مقرض رهن عقاري ذو قروض عالية المخاطر ، بطلب للإفلاس
القبيح
نظرًا لأن المقترضين من الرهون العقارية عالية المخاطر عمومًا ليسوا مرشحين مفضلين للحصول على قروض أكثر تقليدية ، تميل قروض الرهن العقاري الثانوي إلى الحصول على معدلات تقصير أعلى بكثير من القروض ذات السعر الأولي. عندما ترتفع أسعار الفائدة بسرعة وتكون قيمة المساكن راكدة أو تنخفض ، فإن تأثيرات التموج يتم الشعور بها في الصناعة بأكملها.
عدم قدرة المقترضين على سداد مدفوعاتهم أو إعادة تمويلها (بسبب غرامات الدفع المسبق) يؤدي إلى تقصير المقترضين. كما ترتفع معدلات حبس الرهن ، المقرضين تفشل. في النهاية ، يتعرض المستثمرون الذين اشتروا أوراق مالية مدعومة برهن عقاري بناءً على قروض الرهن العقاري إلى أذى عندما تتعثر القروض الأساسية. (لمعرفة المزيد حول كيفية عمل هذا ، اقرأ ما وراء الكواليس من الرهن العقاري الخاص بك .)
توعية المشتري
عند استخدامها بشكل مسؤول من قبل المقرضين ، يمكن لقروض الرهن العقاري أن توفر القدرة الشرائية للأفراد الذين قد لا يستطيعون الحصول على الأموال بطريقة أخرى. ومع ذلك ، كما توضح أزمة الرهون العقارية عالية المخاطر 2007-2010 ، يمكن أن تكون قروض الرهن العقاري عالية المخاطر. (لإلقاء نظرة متعمقة على أزمة الرهن العقاري ، اقرأ: "الوقود الذي غذى أزمة الرهن العقاري الثانوي").
